一季度收官，楼市正上演一场“冰与火”的极端分化。
3月百城房价指数展示出情况，新房市场里存在这样的状况，有23个城市房价呈现上涨态势，72个城市房价呈现下跌态势，二手房市场的情况是，仅仅7个城市房价上涨，不过并没有出现楼市普遍上涨式的“开门红”，背后其实是房价涨跌同时存在的持续调整状态。
首先，需要明确的是，3月“小阳春”所展现出的热度，那确实是真真切切存在着的，然而呢，这种热度仅仅是局限于，少数核心城市里面的核心项目而已。
数据表明，百城新建住宅每平方米均价为17115元，与上一周期相比，呈现出以极其细微幅度上涨0.05%的态势。然而，这一极为微弱的涨幅，完全是由处于领先地位的城市拉动起来的，具体而言，像杭州（涨幅为+0.34%）、上海（涨幅为+0.33%）等23个城市，共同支撑起了成交的总体数量，而其余的72个城市，依旧处于价格下跌的通道之中。
处于“深蹲”状态的二手房，百城二手房每平方米均价为12792元，与上一周期相比下降了0.34%，其中仅有7个城市呈现上涨态势，而91个城市处于下跌状态，这样的涨跌比例是值得予以关注的。这所表达的意思是，在绝大多数的城市之中，资产价格依旧处于缩水的状况，仅仅只有少数核心城市出现了停止下跌的信号。
总量回暖背后的“真需求”与“假繁荣”
还有，依据克而瑞的数据来看，供应的一端呈现出一种“两极向着不同方向快速奔驰”的态势。在3月的时候，全国重点的50个城市当中，新建商品住宅新增的供应面积大概是488万平方米，与上一个月相比较，环比增加了19%，其中一线城市环比急剧增长了85%，二线城市增长幅度为31%。再反过来看看三四线城市，其供应规模收缩了23%，是主动进行减少量，从而达成去库存的目的。
残酷的背后逻辑是，开发商把有限资金全押在了北上广深以及强二线，对于缺乏人口支撑的三四线，房企大多暂停拿地，这种供应端的“断尾求生”，直接促使了区域房价分化的加剧。
成交端方面，北京是成交主力之一，上海是成交主力之一，广州是成交主力之一，深圳是成交主力之一，成都也是成交主力之一，这五个城市是绝对的成交主力。
本轮复苏之中，上海是起着带头作用的，在3月的时候，二手房成交突破了3万套，这就使得“卖旧买新”的置换链条被激活了；新房是在二手房之后才启动的，典型项目的来访量以及认购量，都有着大约一倍幅度的增加。
北京的新房，在经历了2月的沉寂之后，于3月的时候，迎来了14盘集中入市的情况，其中商品住宅成交了3403套，创下了近一年的新高。
地处广州的部分区域，借由“以价换量”这样的策略达成了热销的局面，与此同时，有一个豪宅项目呈现出单价高达28万，总价近乎2亿的天价成交状况。
3月时，深圳新增的供应量，出现特大幅度暴增，增长幅度达到了228%，成交方面，环比呈现增长态势，增长幅度为107%，如此一来，走出了一波修复行情。
在强二线城市代表当中，成都3月新房成交环比出现暴增，涨幅达到了101.9%，并且再次出现了“日光盘”情况，同时还有上千组摇号的热闹景象。这一现象说明，在那些存在人口净流入情况的强二线城市里，内生需求一直都是很旺盛的，只要价格能够调整到合适的位置，那么购买力就会快速地释放出来。
但需要警惕注意的是，此轮回暖高度依赖“以价换量”这种方式，并且热度集中于少数明星楼盘那里，市场基础并不稳固扎实，4月或许会呈现出“前高后稳”这样的态势。
通过对于市场的观察能够发现，在这一波被称作“小阳春”的情况的助推之下，部分城市竟然出现了一种呈现出“真假难以分辨”态势的两面性，一方面是售楼的地方人头攒动 ，销售方面捷报不断传来，另一方面却是成交的数据和现场所具备的热度出现了严重的脱节现象，而在这背后，涌动着一条存在着“渠道充场”以及“假客户”的隐形链条。
假设，有些去化存在困难的项目，开发企业或者渠道方会聘请“群众演员”来充当场内客户，这些“人次”一般按照小时来结算亦或是按照场次来结算，进而制造出抢房的虚假表象。为了对季度报表形成冲击，部分项目会开启“内部认购”的模式，在完成选房之后再办理退房手续。
既有真相存在，又有乱象同时出现了，这显示出楼市已经完全告别了那个“同涨同跌”的黄金时期，当下楼市所呈现出的分化状态，不但存在城市能级方面的分化，而且更是有着真实需求与虚假繁荣之间的分化。
如何识别“真假小阳春”？
实际上，这一轮的分化并不是偶然出现的情况，而是由人口因素、资金因素以及政策因素这三重因素相互叠加之后所产生的必然结局。
按人口虹吸效应来讲，长三角地区核心城市，还有珠三角地区核心城市，依旧在不断吸纳年轻人口，然而三四线城市遭受人口净流出状况。房子最终目的是供人居住的，不存在人接过盘的市场必定会呈现阴跌态势。
在楼市处于下行阶段的时候，就资金避险这个角度而言，资金并非再去追求那种“到处都有着落”的情况了，而是转而寻觅“核心资产”所具备的安全保障。这正是一线以及强二线城市供应出现大幅增加，而三四线城市遭遇冷淡状况的缘由所在。
对购房者来讲，分辨“真假热销”极为关键。真正热销的楼盘一般有这些特点：二手房带看量实实在在增长，银行按揭审批量一同上升，并且退房率特别低。而“注水”的项目常常伴随着“高到访、低转化”，“高认购、高退房”的特性，而且销售的言辞经常满是“逼定”话术，像“再不买就要被内部锁定了”之类的。
能够讲，全国局部呈现出“小阳春”态势，然而楼市的基本面没有发生改变，可是“分化”已然成为了新的常态。4月，对于那些有着真实居住需求的普通民众来讲，购房的窗口期依旧存在。未来的楼市，不会再是那种只要闭眼购买就都能涨价的牛市，而是一个考验城市能级以及产品力的分化市场。
