尽管2025年楼市政策趋于保守
上海作为领头羊，依然抗住压力，在年末走出 “翘尾” 行情
二手房连续两个月成交量稳稳站上2.2万套，创下近8个月新高
新房12月入市4088套，认购达到2352组
这背后也是开发商冲刺业绩、加速回款的必然选择
但热闹是表面的，分化才是真相
上月陆陆续续向外推出的40个全新楼盘之中，仅仅只有处于浦东惠南区域的怀山望这1个楼盘触发了积分制，其入围的分数是32.61分 。
其他全都是无需积分随便买的状态，购房者观望情绪肉眼可见
把时间范围拉长至全年，在342个新房项目当中（这里包含同盘不同批次的情况），触发积分的项目仅仅只有28个，其所占比例才仅仅8% 。
遥想2021年，上海新房市场火到发烫，积分制应声落地
只要触发积分就意味着五年限售
曾几何时，那些有购房需求的人，比拼社保情况，争抢房屋资源，能够成功购房的，无一不是怀揣着激动不已的内心，手部不可抑制地颤抖着 。
4月开始，首批有着高积分的红盘，眼看着就要到达满五年可以解禁的时间点，楼市呢，也已经出现了翻天覆地的改变，有了变化 。
当年身为高分幸运儿的人，其手中持有的房子，于当下究竟价值几何呢？而该房子进行二手流通时，又能够兑现多少的期待与否呢？
我们今天就来聊聊这个话题
01、
积分时代的降温速度，远超预期
在2021年3月的时候，上海新房摇号积分制落地了，这根红线直接就成了楼市热度的风向标 。
那会儿的市场有多炙手可热？
远郊崇明、金山的新盘都能触发积分限购
市区里，高倒挂的楼盘，那可是频繁地火得超出圈子，徐汇滨江那儿，售楼处门口，动不动认购排队就得几个小时起头，前滩也是如此 。
此外，大虹桥有好些备受关注的热门楼盘，它们开盘时的平均价格仅仅只要6万多每平米刚出头，将其与周边每平米8万多的二手房价格相比较，差价极为显著 。
不论是投资的人，还是有刚性需求的人，无一不是挖空心思去凑钱，竭尽所能去凑房票，拼尽全力往里面挤，挤得头破血流也要冲进去 。
2022年热度稍退，触发积分的楼盘还剩36%
可是，社保加分的系数，静悄悄地被下调了，无房户的认定标准，被放宽了，积分的红线在哪，肉眼是可以见到它在松动的。
2023年降温更猛，触发率跌到22%
板块热门如前滩，竟有楼盘无需积分，云锦东方之事发生后，高积分盘便成稀罕之物的情况出现了 。
等到2024年的时候，积分制基本上转变成为 “边缘配置” 了，其触发率仅仅只有12%，这意味着在10个项目当中大概才有1个项目是需要进行积分的 。
2025年，平均积分直接跌破50分大关，完全失去了当年那种火爆的劲头，彻底没了。
哪怕触发的分也不高，就连排在第一的兰桂坊也就只有66分出头
对比2024年榜首凯德茂名公馆114.72分的纪录近乎腰斩
积分时代降温这么快，核心就两个原因：
一是供需彻底反转
五大新城源源不断地供地，新盘扎堆入市
房源数量远远跑赢购房者增长速度，供过于求成了常态
可选择的房源一旦数量增多，便很容易陷入价格竞争，大家进行观望的心态就会更加浓重，以往那种争抢得头破血流的局面自然而然地就一去不复返了 。
二是倒挂红利彻底消失
去年开始新房悄悄涨价，不少楼盘甚至突破联动价
以前大家冲积分，就是奔着差价赚钱
现在不仅倒挂没了，甚至新盘买入价比旁边二手房还高
购买房屋的人，完全告别了那种不加思考就冲上去的行为，转而 ，开始逐个去研究地段情况，配套设施状况，装修标准情形 。
不得不发出感慨，在楼市处于下行阶段之时，房屋正渐渐摆脱投资所具有的属性，转而将更多的注意力投向其自身所具备的居住属性呢。
如今连陆家嘴的豪宅大平层都难复刻往日积分热度
这场降温，远比市场预想的要迅猛
02、
积分退潮后，红盘的成交价都如何了
这批当年抢破头的高积分红盘，其实早就陆续交付了
需明确知晓，房子自交付的那一个时刻起始，便完全彻底地告别了新房所具有的光环，进而成为了实实在在真真切切的二手房 。
只可惜，那长达五年限售的紧箍咒，至今都还没有丝毫松动之意，而在市面上，基本上是寻觅不到这些楼盘的二手成交数据的 。
想摸清这批红盘如今到底值多少钱，还真有点无从下手
不过我们找到了三个相对靠谱的观察视角
第一是链家网上的挂牌价
限售尚未正式解除限制，上海的二手房交易市场已然出现暗中的动态变化，许多拥有高积分而获得红盘的次新房业主早就按捺不住，早早地进行挂牌以尝试市场水温，。
纵观近五年381个积分盘里，涨幅最猛的全是核心区限价顶豪
稀缺地段加严格限价，把倒挂空间拉到最大
翠湖天地五期就是典型
2021年的时候，备案价为每平方米16.5万，到了如今，挂牌价最低是每平方米25.4万，单平方米的差价接近9万，涨幅超过了50% 。
位置并非很远的复兴珑御，其说服力显得更为突出，在往昔的某一时候，最后那47套房源，以每平方米13.6万的均价进入市场，强有力地引发了高达112.8的高分。
现如今，挂牌均价处于稳定状态，维持在20万每平方米左右，购买一套便能够赚取800多万，其收益远远超过了同一时期银行存款的所得收益 。
徐汇滨江、前滩、陆家嘴等中产改善扎堆的板块也不示弱
中粮瑞虹海景壹号，云锦东方三期二批次，九庐这些楼盘当年的购房起始价格为每平方米十一万到十五万，如今它们的二手房价格普遍达到每平方米十八万以上 ，。
即便行情回落，内环顶豪的收益依旧很能打
中环新盘由于供给不多，触发积分的也比较有限
像浦东金桥以及碧云板块存在的三个积分盘，其中浦开云璟，嘉泷汇，碧云尊邸，它们入市时的均价别离是每平方米8.95万，8.3万和11.2万 。
据中介反馈，当下整体在市场里面守住了价钱，维持着拥有百分之五至百分之十的溢价率 。
与之相反的是，外环的部分热门红盘并没能逃过惨痛的现实
还有外环宝山罗店的保利云上浔光，顾村的建发熙和府
云湖漫城处在嘉定南翔，奥园金地格林云尚位于安亭汽车城，金地虹悦湾坐落于青浦徐泾 。
成交价同入市价相比，均存在大概5%幅度的跌幅，众多业主深陷“积分站岗”的艰难处境之中，。
嘉定江桥的保利云上澄光、松江泗泾的招商9号公馆溢价几乎消失
更不用说临港那些2021年和2022年开盘的破发红盘
那时凭借一二手倒挂，以及规划预期，从而在全城火了起来，开盘之后，15天的时间，网签率快速达到80%且突破了 。
可位置偏远、底子薄弱的短板，让它们扛不住市场降温
比如湖滨天地跌幅超过25%，大名城映晖跌幅也有5%
最后都成了郊区依赖强规划却难经风雨的典型缩影
循着环线去看，在内环那一块儿，顶尖豪华住宅的溢价率超出了百分之三十，而处于中环的区域，用于改善住房条件的楼盘同样有着百分之五到百分之十这样子的溢价率 。
并且，中外环以及外环外的溢价，差不多都已经被抹平了，更为凄惨的是，跌幅超过百分之二十，甚至超过百分之三十的、极个别的、存在硬伤的楼盘。
第二是参考同小区 “卡点不限售” 批次的成交价
存在部分项目有着多批次推售这种情形，其中一二期开盘时间早，是赶在积分制之前进入市场的 。
不存在限售情况，与后续积分批次实现配套共享，均价处于相近水平，二手成交数据具备极高参考价值 。
最具代表性的就是大虹桥的标杆楼盘——蟠龙天地
本月初，此处有一套93㎡的房源位于二楼，其成交价为558万，将此总价折合到每平方米的单价，仅仅只有6万/㎡，该价格与当初那个555万的买入价基本上处于持平的状态 。
到了12月初成交的，是96㎡同楼层的房源，其565万的成交价，也并没有脱离买入成本 。
数据来自房见小程序
还有万科天空之城三期、招商虹桥公馆二期的两房户型
有不少房源，当下的成交价格，已然相较于当初业主购买新房时的买进价格，低了大概10% ，是这样的情况了。
那最初的时候，购买房子的人，为了能够达成购房目的，消耗了购房资格凭证，拼斗了积分，并且还承受了三四年之久的资金成本压力，然而到了现在，不要说是获取利益了，就连成本都已经无法承受得住了 。
曾经以为的 “买到即躺赚”，终究败给了市场周期
第三类参考维度，则是法拍市场的成交价格
终究法拍房具备特殊属性，常常能够映照出板块实际的价值底线，以及购买力 。
浦东唐镇被戏称为“外环外一哥”
2021年，在上海的楼市当中，融创未来金融城，是唐镇板块，处于绝对地位的流量主角 。
当年，有三批房源，其认购率都超过了百分之二百六十，两次引发了“千人摇”的情况，到了年底，荣耀地登上了浦东销售榜的榜首 。
遗憾的是，此时与彼时情况不同，在最近的满三个月这段时间里，项目已然承受住了两轮法拍所带来的压力测试 。
先是去年10月，首批66套法拍房开启拍卖，众多房源以底价成交，甚至有一半的房源直接遭遇流拍 。
市场一度用 “砸盘”、“破发” 定义这次法拍
紧接其后，项目被调整成为每一批次7套的小规模二次拍卖，从而重新点燃了购房者的热情，并且大部分的房源都吸引到了超过40个人报名参与竞争，。
去年年末，甚至存在着这样一套房源，它经历了112轮的竞价，最终才得以确定归处，其激烈的程度，远远超过了预先的期望，。
于今年1月6日之时，至1月7日这一阶段，最终的7套法拍房，均达成了加价成交的情况，其中单套加价的金额范围，处于126万至147万之间 。
最终，这66套用于司法拍卖的房屋全部被清空了，整体成交的平均价格稳定在了每平方米5.3万至5.4万之间 。
毕竟低价优质资产从不缺捡漏买家
眼下，唐镇周边新房的备案均价已然飙升至8.3万/㎡，而融创未来金融城的法拍房起拍价仅仅为3.8万/㎡，其价格还不到周边新房价格的一半，是这样的情况 。
这样的性价比足以让购房者忽略楼层、朝向，果断出手
这场法拍出现冷热转换，这并不是因为市场信心被瓦解，而恰好正是优质板块的价值回归啊，这话有标点符号呢。
在这个价格区间范围之内，房源依旧展现出供不应求的状况，为唐镇板块的二手房市场确定了一个实实在在的底价 。
需要清楚，法拍当作兑现相应债务的迅速变现方式，跟平常商品房定价存在本质不同，其入手的门槛以及风险远比普通二手房要高得多。
这些真实的成交数据，为即将到时的高积分盘解禁潮，给出了最为直观的价值参考，给出了最为硬核的价值参考。
03、
高分红盘的市场接受度，已经变了天
我们在之前进行了统计，从今年4月开始，一直到12月，在这期间，全年会有累计数量为33561套的限售新房集中出现“松绑”的情况。
即便并非全部都会流入到市场当中，那也足够去搅动上海二手楼市的神经了，而且还更是会对无数买家的决策产生左右的作用 。
问题的关键在于，这些次新房并不是以均匀的状态分布着，而是集中地汇聚在特定的板块之中，如此一来，便会进一步地将楼市分化的格局给放大了。
越是集中的区域，受到的冲击就越剧烈
好比，在外环以外的区域，青浦徐泾这个地方，还有浦东唐镇，以及浦东周康等这些板块，其中的次新房，马上就要遭遇双重的夹击，。
一边是区域内降价都难卖的同类次新
大多存在这样的情况，是面积大概在100平四周的小三房，表现出的同质化情形极为严重，户型设计已然没法跟得上时代的发展趋势了。
几百米范围内的房源，扎堆挂牌，一两站地铁途径区域内的房源，同样也是扎堆挂牌，在这样的局面状况之下，价格根本就撑不住，是这样的情形 。
溢价大幅缩水是常态，个别急售的房东直接降价砸盘也不是新鲜事
另一边则是新规加持的新房，产品力直接碾压
在相同的总价范围之内，新建的房屋能够达成九十平米的面积且配备三个房间以及两个卫生间，实际获得的比率超过百分之八十，整个屋子都有飘窗，并且有着多个阳台的设计。
户型更方正、收纳空间更足，精装标准还更高
再加上各种购房优惠政策
现在中介带看二手房时，都会顺势带客户去隔壁的新房案场逛逛
这波操作，就是市场最真实的选择
当然也有例外
标杆社区处于热门板块之中，像杨浦东外滩的仁恒海上源，还有瑞虹新城的中粮瑞虹海景壹号，即便没有盈利，那亏损的幅度也不会很大 。
包括存在于小区之中的，具备稀缺特点的户型，诸如底复户型，顶复户型，以及那类属于洋房别墅范畴，有着较多附赠面积的低密产品，对此也没必要过度地焦虑 。
市区顶豪更不用担心抛售潮
云锦东方一期，于2017年进入市场，到如今已经快10年时间了，在此期间仅仅成交了11套，平均每年的换手率还不到0.64% 。
从2018年开始，翠湖天地四期有成交，成交数量是19套，关于年均换手率，大约是0.86% 。
低换手率+市区旺盛需求，足以消化这批解禁房源
毕竟内环并没有供应太多限售新盘，本身影响并不大
04、
那些受到众多追捧的，有着高分数的楼盘，并非是完美无缺的，其核心的吸引力，实际上是源自于一手房和二手房价格出现的倒挂现象。
回过头来去看，上海的楼市，先是从大热状态转变为大冷状态，而后又发展到如今呈现出温和回暖的态势，总共算起来，满打满算也仅仅不过就是4年的时间 。
但楼市的底层逻辑早就变了
限售解禁的钟声一旦敲响，能够使得房子于二手市场稳稳站住，实现溢价的，向来都不是当年积分的高低情况，而是实实在在的产品力 。
户型好不好用、社区舒不舒服、物业给不给力，这些才是硬通货
对购房者而言，这是一个更需要专业判断的从容时代
与其被高积分的热度裹挟着盲目跟风
与其不这样，倒不如站在自己通勤的实际需求上，立足于自己生活的真实需要，基于自己升学的切实需求，去理智地剖析房子的关键价值 。
对于开发商而言，当那种倒挂红利完全退出舞台的时候，这场能够检验出真金的重大考验才刚刚开始拉开帷幕，。
只有切实回归产品本质的那份最初之心，将居住的每一处细微环节都精心打磨至极致状态，才能够在已然分化的市场范围之中稳稳地站立得住脚跟，进而长久地存活下去。
