上海某小区碰到了棘手难题，老旧小区改造已火烧眉毛，然而原来的业委会委员七人只剩下三人，不到总数的二分之一，没办法正常履行职责，情况紧急之下，小区业主大会经过讨论通过了业主大会议事规则的规定，让居委会代替行使职责，去组织开展老旧小区项目的征询、公示等工作，但这一做法遭到了业主的质疑并且被起诉了，面对这种情况，法院会做出怎样的判决呢？
最近，于马桥镇邻松党群服务中心这里开展了一场什么活动？是一场名为“业委会履职赋能”的活动，这场活动吸引了来自闵行全区各个街镇的哪些人？吸引了居民区党组织书记、业委会主任代表、律师代表等诸多代表，这些代表来到此地干什么？来到这里进行学习讨论。在现场发生了什么？律师代表任明飞公布了上述提到的“居委会代行业委会职责”案例的后续情况，后续情况是怎样的？法院驳回了业主起诉，并且认定居委会程序合法，还有民意基础扎实，这个民意基础扎实的同意率是多少？同意率为85%。但是律师同时也强调了一些内容，强调的是什么？强调“代行职责不是越权，而是应急托底。关键在于程序透明、依法依规、尊重民意。”。
业委会建立起来存在困难，而使其良好运转更是困难重重。闵行区相关部门宣称，就在不久之前，该区针对“业委会履职难点”这一课题专门开展问卷调查，据数据表明，“欠缺法律、财务、工程等方面的专业知识”所占比例将近四成，“程序规范以及监督缺失”所占比例为两成，“人选确定与组建感到困难”的情况占比将近两成，“职责边界不明晰而且协同不顺畅”的状况约占16%。
业委会面临着“不敢干”的状况，存在着“不会干”的情形，还有“干不顺”的痛点，究竟要怎样去破解呢？闵行区的一些小区，在攻克难题的过程当中，展开了积极主动的探索。
“多重身份”搭桥梁
就在当天，马桥镇四季悦园业委会里有着交叉任职情况的干部陈洁娣抵达了现场，凭借她那身为党支部委员、居委会委员以及业委会委员的多种身份，讲述了有关小区机械车位改造的攻坚故事，而这可是困扰小区将近十年的棘手难题呢。
她介绍，四季悦园在2021年3月的时候成立了党支部，5月成立了居委会，同年10月组建了业主委员会。小区存在2处立体车库，这些立体车库总共规划了181个车位，然而却因为设备老化致使无法启用，又因设计缺陷常常引发出剐蹭情况，还因运营高耗导致无力承担等诸多问题，从而陷入了那种“建而难用，弃之可惜”的尴尬境地。
面对这般困局，身为交叉任职干部的陈洁娣，向居民区书记给出建议，由党支部牵头“搭建平台”，还要担当主持人主持“三会”，居委会结合社区云、四百大走访等来进行“入户走访”跟“问卷调查”，业委会组织业主开展“线上问卷”以及“线下座谈”，小区物业配合业委会开展相应的“询价报价”以及从而“形成方案”等工作。
历经一段时分的民意调查之后，那首场“四位一体”会议依照预定时间举行，相当一部分业主认定应当拆除立体机械车库，存有11户居民持有反对看法。依据多数人的民意倾向，居民区前往咨询具备拆除资质的单位，然而却获悉要给付30万至60万元的拆除费用。这笔钱该由谁来支出呢？幸好，经过多方面的打听寻觅，他们寻得了能够免费上门进行拆除以及回收的单位。
就在这个时候，居民区多次去邀请镇房管办，邀请设备需求方，邀请四方共治工作专班，还邀请党员骨干，开展协调会商，借助「三会」机制充分去收集业主意见，最终形成了机械车库拆除方案。之后，依据《三个规约》组织召开业主大会，最终是以96%的赞成率高票通过。在招标环节，小区还通过微信群进行实时直播，邀请业主代表全程参与监督，确保全过程是公开透明的，是规范有序的。
到底，这个“难解决的问题”被顺利攻克，达成多方共赢：其一，党建引导明确方向，民众之心得到更深层次凝聚，不但免费拆掉机械车库，而且靠售卖二手设备收获公共收益将近30万元；其二，拆除之后，业主觉得安全了，道路变宽了，小区变亮堂了，都纷纷给予好评；其三，在原本底层72个停车位的基石上，增添了45个临时停车位。从向民众征求意见起始，至所有工程完毕，这段时间未收到一个12345投诉。
针对这种情况，陈洁娣深有感触地讲道，交叉任职并不是那种“多头占”的样式，反恰当是那种“多头干”的情形。身为居委主任，我有着指导者的角色；充任支部委员，我起到监督者的作用；作为业委委员，我担当协调者的职责；身为小区的业主，我是其中一位发挥推动作用的人。如此这般的多重身份，给业委会履行职务构建了不错的桥梁。
小区治理里的“硬骨头”，该由谁去啃？闵行区房管局相关人士表明，首先得有勇于做事的人，要使业委会切实变成业主所信赖的“代言人”。要推动业委会从建立成功到运转起来再到强大起来，必定需抓住三个关键之处：其一为人员选择，借助“种子计划”发掘储备人员；其二是制度，运用好小区的“三个文本”当作制度根基；其三是指导监督以及赋予能量。
“三字诀”立规矩
闵行区的银康苑，属于典型的那种农民动迁安置小区，它一共有1768户，有着将近5000名常住人口，这里人户分离的情况较多，出租率也是很高的，居民们的诉求同样比较多元。
在那个现场之中，银康苑居民区的书记蒋时美，分享出了三件事情，同时也展示出了业委会的履职所获得的成效。“要是运用三个字来对我们的治理心得进行概括的话，那就呈现如此状况——领、议、信。”她这般陈述道。
第一件事，用联动协同，破解外墙渗水这个“老大难”。
自2016年该小区交付之后，先后有491户出现外墙渗水情况，过保维修难度极大，资金使用难度也很大，施工协调难度同样不小。居民区于第一时间展开全面排查工作，做到一户一档，进而建立台账。针对居民对于维修基金使用存在的顾虑，党员以及楼组长上门讲解政策，为居民答疑解惑，由此形成党组织牵头、业委会主抓、物业落实的协同机制，并全程跟踪，严格把控质量。到如今，小区已经完成对431户的维修，剩下60户也在有序推进当中，切实把居民的“心头病”转变为了“放心事”。
此事展现出“领”之力量，党组织引领方向，业委会领责任务，物业抓实运作以落实，此三联体如三驾马车般朝着同一方向共同发力呢！
第二件事，用民主议事，办好快递柜微改造这件民生小事。
就在先前的时候，小区里面放置快递柜的那个区域，地面呈现出坑坑洼洼的状况，只要一到下雨天，那儿就会出现积水的现象，使得居民去取快递的时候，格外不方便。针对这种情况，居民区方面并没有自行做出决定，反而是组织了党员、加上居民代表、还有业委会，一同到现场去进行勘察，大家一起制定出行动方案，赶在汛期来临之前，完成了相关改造。有居民讲：“以往下雨的时候取件，得踮着脚走路，如今就算推着婴儿车，都觉得很便利了。”。
此事件展现出了“议”的聪慧之处，并非代替民众做出决策，而是让民众自己进行决策，众人之事要众人商议着去办理。
首先是第三件事，其次要依靠规则，然后还要凭借信任，最后去破解物业费调价这颗“十分不好解决的棘手难题”。
2025年之前，小区物业费长久为1.3元每平方米，成本严重呈现倒挂状态，保洁力量不足，保安力量也跟不上，服务水平难以提升，小区一度陷入这样的恶性循环：低收费形成低服务，低服务致使居民不满意。
服务跟不上，居民怨气大，这个局怎么破？居民区重点抓了四步。
第一步，精准摸排，逐户核实信息，确保表决不漏一户。
在第二步当中，以数据作为论述依据，委托第三方去开展成本评估工作，经过测算得出合理价格是2.4元每平方米，此后又历经多轮居民座谈活动，结合周边小区的市场行情以及大家的承受能力，最终将价格确定为1.8元，向大家明晰且完整地解析有关账目。
第三步，多方展开联动，业委会主任金健等有着资历的老同志带头去往住户家中进行沟通。有一户居民起初反对的态势最为强烈，金主任先后去了三次，进行耐心的阐释、开展真诚的交流，最终居民表示：“鉴于你这般的态度，我予以同意。”。
第四步，要对议事进行规范，严格依照马桥镇《业主大会议事规则》修订的要求去落实，强化居民区党组织的前置审核，做到全程公开且透明，以此保障居民所拥有的知情权、参与权以及监督权。
最终，物业费从一点三元调整到一点八元，凭借百分之八十三点九三的高同意率顺利予以通过，之后，小区投诉同比下降百分之三十五，保安巡逻有了明显提升，保洁频次有了明显提升，楼道照明有了明显提升，公共设施有了明显提升，达成了服务提质、居民满意。
这件事展现出了“信”的成效，那就是凭借数据去获取信任，依靠真诚来换来信心，借助透明去守护信赖。
现场专家点评指出，回顾这三件事情，其做法存在差异，然而治理逻辑却是一样的，其一，党建发挥引领作用引领方向，既不进行包办，也不予以替代，而是搭建平台、强化支撑以及严格规范；其二，议事规则确立规矩，凭借程序正义获取群众信任；其三，通过赋能给业委会从而强化主体，使得业委会有章可循、有规可依、有力可借。
“三个不做”定底线
小区业委会主任陈锡贤，于开场之时，马上展示出小区专门的业委会“三个不做”原则，即，对于违规那样行径绝对坚而拒之不去施行，针对老百姓内心不满意的那些事情绝对坚称不可予以施行，面对没有党建引领作为支撑的事情绝对坚称坚决不去施行。对于来自闵行区域夏朵园范围内的该小区而言。
据知道，身为有着20年历史的老旧小区，夏朵园存在25个水泵房，鉴于设备出现老化状况，水压不稳定，居民们都纷纷发出怨言，称冬天洗澡存在困难。为此缘故，该小区每年都要拿出60至80万元作为维修基金，然而问题却持续反反复复出状况，从而引发居民不信任，投诉情况不断。
2017年7月20日，夏朵园第一届业委会备案得以成立，2018年11月，在此小区召开了“四位一体”联席会议，该会议旨在讨论水泵房改造上门征询意见实施方案，2019年5月，此小区率先针对74号及166号水泵房展开试点改造，2020年8月，组织业主去参观已改造的166号泵房以及未改造的2号泵房以展示改造成效，最终获得认可。
陈锡贤说，党建引领并非口号，而是业委会敢于干事、能够干成事的“定盘星”。2021年一季度，小区生活水泵房从25个并联成9个，全部改成直供水，实施智慧管理，改造工程圆满结束。这样一来，小区终于搬走了压在居民心口的一块大石，并且一年还能至少节约维修基金50万元。
培训现场之中，好多居民区书记提出了“维修基金使用不熟悉该如何是好”这样一个问题，陈锡贤依照实战所得经验给出了相关指导，维修基金是以楼幢作为单位的，要区分清楚共区以及公区的使用情况，“维修基金乃是房子的养老钱，室内修理灶台、下水道这些情况都是不能使用的。存在一些物业公司会打擦边球，各位书记务必要把好关”。
一位居民区书记分享了自己关于如何监督业委会规范履职的心得体会，公章使用要有记录，还要有审核，公共收益报表每季度要在公众号公示，要让钱“晒在阳光下”，资金使用要按金额分级决策，全过程材料要归档，“这既是对履职的保障，也是对自己的保护”。
