住房和城乡建设部 视觉中国 图
7月27日，新华社有相关报道，住房和城乡建设部部长倪虹，在近日举办的企业座谈会上称，要持续稳固房地产市场企稳回升的态势，大力去支持刚性以及改善性住房需求，进一步将降低购买首套住房首付比例以及贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策举措落实到位；持续做好保交楼的工作，加快项目建设并实现交付，切实保障人民群众的合法权益。
这是在7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，住建部做出的最新表态。
住房城乡建设部宣称，稳住建筑业这根支柱，对推动经济回升向好存在关键作用，稳住房地产业这同样能推动经济回升向好的另一根支柱，亦是有重要意义。
中指研究院之内，市场研究总监名为陈文静，其指出，此次住建部部长再度强调，“稳住建筑业以及房地产业这两根支柱”，强调房地产行业的支柱地位不会改变，这也就意味着，到了下半年，为推动经济回升向好，稳地产政策依旧存在发力的空间。
那么，此次住建部明确提出将降低首套住房首付比政策落实好，还提出个人住房贷款“认房不用认贷”等一系列政策，在这样的情况下，哪些城市有希望迎来政策优化呢？
仍有十余个核心城市执行“认房又认贷”政策
此次住建部表态中，“认房不用认贷”的政策表述最受市场关注。
通常所说的“认房不认贷”，一般而言是指，在商业银行确定贷款比例之际，仅仅依据家庭名下有无房产来进行认定，而不论购房家庭是否存在住房贷款记录。当下一些重点城市施行“认房又认贷”，也就是在“卖一买一”情形下，只要在全国范围内有过购房贷款记录，再次贷款购买住宅便都会被认定为二套。“认房不认贷”能够让这部分购房群体依照首套房标准来贷款。
从业内的角度来看，“认房不认贷”这项政策，有益于改善性客群，对于购房者换房来讲，只要把名下房产卖掉，便能够依照首套房的标准去贷款买房，在使得购房成本降低的同时，还增加了房产的流通性。然而在“认房又认贷”的情形之下，二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费，均显著高于首套房，在某种程度上对改善住房需求进入市场造成了阻碍。
就全国范围而言，各地鉴于自身房地产市场实际运行情况存在差异，购房信贷政策的严格程度有所不同，各地对于首套房以及二套房的认定标准也不一样，据此可分为“认房又认贷”，“认房不认贷”，“认贷不认房”这几种类型，其严格程度是按照依次递减的顺序排列的。
依据中指研究院监测得出的数据，当下存在限购较为严格情况，并且执行认房以及认贷政策的城市，主要涵盖北京、上海、深圳、广州、成都、西安、厦门、长沙、合肥、武汉、青岛、福州、宁波、重庆、石家庄、珠海等十余个核心城市。
而且，有一些城市当中，针对二套房的首付比率是比较高的，像是北京，普通住宅户型的首付比例最低是百分之六十，高端住宅户型的首付比例最高是百分之八十；还有上海，普通住宅户型的首付比例最低是百分之五十，高端住宅户型的首付比例最高是百分之七十。所以，对于这些城市而言，认房又认贷这样的政策，也导致买卖双方认购二套房时，所需要承担的成本变得过高了。
易居研究院的研究总监严跃进提及，以上海作为例子来讲，当下实行的依旧是认房又认贷的政策，这使得众多购房者在进行换房操作的进程当中，首付的比例高达70%，房贷的利率高达5.25%。然而要是取消了这一政策，转而变为“认房不用认贷”，那么首付的比例能够调整为35%，房贷的利率能够降低至4.55%。
依据诸葛数据研究中心并非全面的统计，实际上，从去年开始，包含郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等在内的超过20个城市已然对认房又认贷政策进行了优化。多数城市的首付比例也已经降低到监管部门所规定的最低水准（首套最低为20%、二套为30%）。
中指研究院，市场研究总监，陈文静觉得，这次住建部，明确提出，个人住房贷款“认房不认贷”，预估短期内，二线城市，或许会率先进行调整优化，一线城市，同样是存在空间的。
贝壳研究院表明，自二季度开始，市场修复遭遇阻碍，主要原因是市场预期较为薄弱，经济下行压力有所加大，居民收入预期降低致使风险偏好下降，进而购房意愿降低。“认房不认贷”能够降低换房成本，加快改善性需求的释放。依据已取消认房认贷城市的实际成效来看，2022年3月1日郑州新政公布之后，3月当月郑州二手房成交环比增长106%，其中改善性住房成交增长的贡献最为突出。
房地产政策还有哪些优化空间？
这一回，住建部同时提到了要进一步把降低购买首套住房首付比例以及贷款利率的政策落实到位，还要将改善性住房换购税费减免等政策落实妥当。
同策研究院首席研究员宋红卫表明，楼市调控政策细则依旧会贯彻“一城一策”的原则，不会采用一刀切式的调控方式。降低首付比例等政策会集中于能级较低的城市，部分二套房首付比例的低能级二线城市也存在下调的空间，然而目前不会在一线城市以及核心热点二线城市出台。降低购房利率所产生的影响也比较大，预计政策性房贷基准利率即LPR下调的空间不大。今后于调控LPR加点之处仍存有一定空间，此加点在各个城市并非相同，有高有低，具备调控以及优化的空间。
中指研究院声称，当下房地产行业已然步入新的发展时期，除开上述住建部所提到的优化方向，预估以往市场过热阶段颁布的政策也会相继得到优化，像优化限价政策，促使价格回归市场；优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购策略，依据不同区域、因区施策以及一区一策地协助一二线城市郊区去除库存；持续优化限售政策，进一步使一二手链条更加畅通；降低二套房贷的利率；优化北京、上海等城市的普通住宅认定准则等。尤其是针对多孩家庭、人才、老年人群体优化住房政策或许会是重要途径。
陈文静讲了这么个事儿，限价政策刚出来的时候想着，在市场热度挺高的那个当口，去达成“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，还要支持合理的购房需求，然而呢，随着市场环境不断变化下去，限价政策搞出来的负面效应越发明显，越来越突出了。价格出现倒挂这种情况，这不但让有真实住房需求的人买房变得更困难了，而且还没办法体现出市场的真实状况，这可就违背了政策一开始的想法了。并且呀，在房地产市场调整压力不断上升的这种背景之下，好些城市都出台了“限跌令”，这又造成房企销售不怎么顺畅了，资金回笼也受到阻碍了。于新的市场环境当中，预估限价政策也会迎来优化，其具体方式涵盖：合理去制定新房备案价以及土拍环节限价标准，并且预留出浮动空间，从而让项目入市之时售价更趋近于市场真实价格；取消“限跌令”，取消二手房指导价，以使价格回归市场。
按照中指监测数值，自022年起始，南京、西安、苏州、长沙等将近40个城市先后对限售规定加以优化，像大连、兰州等部分城市取消了限售，多数城市以缩减限售年份作为主要做法。当前，部分城市的限售政策依旧颇为严格，长沙规定“网签满8年均可售卖”，成都进行3年的限售，部分项目限售5年，厦门岛内新房限售5年，漫长的限售时长也对更多换房需求进入市场形成了限制。限售的优化会在一定层面上改进当地二手房市场的流动性，同样有益于改善性自住需求的释放。
中指研究院表示，北京、上海存在普宅认定标准调整的可能性，不过标准调整会给市场造成较大影响，所以预计政府对此会比较谨慎。
