2026年开年，上海楼市迎来新一轮楼市新政。
2月25日，上海市住房城乡建设管理委印发了个通知，市房屋管理局也印发了个通知，市财政局同样印发了个通知，市税务局也印发了个通知，市公积金管理中心也印发了个通知，这五个部门联合起来印发了《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，也就是那个被简称为“新七条”的通知，并且规定要是自2026年2月26日起才开始施行。这次的新政涉及到了限购政策调减，还涉及到了公积金政策优化，另外还涉及到了完善个人住房房产税政策，总共就是这三大项内容。
中国城市房地产研究院副院长严跃进表示出来，在今年头两个月房地产市场整体态势朝着好的方向进行发展的大背景之下，这样一些会产生增量的政策将会展现出较为积极的效果，进而对房地产市场的平稳且健康发展带来进一步地推动作用呢。
调减住房限购政策，满足多样化住房需求
新政有着明确规定，要对非沪籍居民购房方面缴纳社保的年限进行调减，对于非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房这种情况而言，购房时所需缴纳社会保险或者个人所得税的年限，从当前的“满3年及以上”被调减成为“满1年及以上”。
严跃进指出，这有力地表明非沪籍家庭于上海购房的准入门槛进一步被降低，或者等待成本正处于下降态势。在非沪籍家庭达成1年社保这一条件时，政策推行之前仅能够认购外环以外区域的住房，目前覆盖范围却扩展到了全市范围。
同时，基于职住平衡、住房改善之类需求，此次“新七条”明确，符合条件的非沪籍居民家庭能够增购1套住房。对于在本市缴纳社会保险或者个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或者成年单身人士，在执行现有住房限购政策的基础之上，可在外环内增购1套住房。
依此计算，针对那种社保缴纳已满3年的非沪籍家庭而言，其于外环以内能够认购两套住房。
上海中原地产的分析师卢文曦指出，当下中高端改善需求颇为显著，特别是新房，极其注重地段，政策精准地释放了这些买家的需求。其次，对于社保满3年的非户籍家庭或者单身人士而言，可以在外环内额外增购1套住房。多一张房票给予买家更具灵活性的操作空间。
除外，新政清晰表明符合条件的持有《上海市居住证》之类人群能够于上海市购置住房。对于持有《上海市居住证》达到5年及往上的非沪籍居民家庭或者成年单身人士，在本市限购1套住房，并不需要提供缴纳社保或者个税证明。
严跃进提到，在政策调整以前，存在这样一些人员，他们从事城市基础服务工作，或者企业总部设立在外地，由于没有在上海缴纳社保，所以没有购房资格。此次“新七条”有其自身导向，那便是立足支持此类在沪稳定居住群体的购房需求，在此导向之下，如果持有满五年的居住证，那么就具备购房资格。也就是说，表示过去限购政策主要依据社保缴纳年限来判定，然而在新政的情形下，也能够和居住证年限建立关联。
优化住房公积金贷款政策
于优化住房公积金贷款政策，以支持宜居安居需求一事上，新政清晰且显著地明确了要提高最高贷款额度，此提高针对家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度上限，将其从160万元提升到240万元。
业内人士表明，公积金贷款额度得到提高，就会享有更低的贷款利率，还能够减轻首付款压力。此次上海出台的“新七条”把贷款最高额度从 160 万攀升至 240 万，购房者最终所获得的公积金贷款额度，是要依据其公积金账户余额等状况来确定的。要是叠加多子女家庭以及购买绿色建筑最高贷款的上浮政策，新政施行后上海公积金个人贷款最高额度能够达到 324 万元。
此外，新政明确，上海公积金贷款的条件进一步放宽，也就是落实“认房不认贷”。新政之前，要是公积金贷款次数达到两次，后续购房就不会办理公积金贷款。新政之后，只要没有住房或者只有一套住房，并且公积金已经结清，那就继续享有公积金贷款权利。这让更多住房置换家庭能够获得公积金贷款支持，促进改善型住房需求的释放。
新政做出明确规定，扩大多子女家庭购房支持范围，公积金贷款支持政策适用范围从购买首套住房扩展到购买第二套住房，对于多子女家庭购买第二套住房的情况，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上向上浮动20%。
完善个人住房房产税政策
新政作出这样的表示，要去支持居民进行置换从而满足改善需求，《通知》有着相关规定，从2026年1月1日开始，对于本市户籍居民家庭里面，子女成年之后，所购买的住房属于成年子女家庭唯一住房的情况，暂时免去征收个人住房房产税。也就是说，对于购房人在未成年的时候，或者在本市个人住房房产税试点以前，就已经和父母、以及（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购买或者置换住房之后，该住房依旧属于成年子女家庭唯一住房的（除去上述共同拥有住房之外），暂时免去征收个人住房房产税。
若购房人家庭住房情况出现变化，且符合上述所讲条件，那么其能够向应税住房所在地方的税务机关，再次办理个人住房房产税纳税方面的信息申报，以及进行认定工作，自税务机关重新认定的次月开始，对纳税情况予以调整，并且退还所属期在2026年1月1日往后多缴纳的税款。
严跃进表明，此次新政对房产税的免征口径做出了微调，新政实施以前，针对沪籍家庭子女来讲，其成年之后首次购买住房是不征收房产税的，然而在置换阶段就会涉及到这个税种，新政推行以后，如果置换之后属于唯一住房，那么同样也是不征收房产税的，这体现出对改善型住房需求的支持。
据卢文曦表明，上海楼市所施行的政策具备精准性，能够将合理的购房需求予以释放。此次政策其诚意程度是颇高的，于限购这一方面而言尺度基本上是达到相应标准的，毕竟一年期限的社保在实际操作的层面并非是较高的门槛。把此前的楼市政策加以叠加，政策所具备的效力将会持续且稳定地进行释放。除此之外，这次针对政策相应环节的反映速度是相对较快的，大家对于政策能够正式落地是满怀期待的，节后大家所抱有的期待便实现目标了，这样子也有利于稳定市场预期，从而让买家能够尽早去进行置业规划。今年，上海楼市有着良好的开局，这一开局配合了此前的动迁安置房票试点，以及国企收购二手房等诸多举措，如此情况下，马年楼市后续的走向会更踏实，在成交量稳步释放的背后，房价有望尽快走出底部。
卢文曦觉得，上海房地产市场有居住需求支撑的优势，还有全国资金资产配置的优势。政策持续优化，正渐渐把更多长期在上海工作、生活的人纳入合理购房通道。政策推进有序，落地平稳，有望进一步巩固市场向好趋势，帮助楼市更快实现平稳健康发展。作为一线城市重要风向标，上海楼市稳定表现，还会给全国市场注入更多信心。
