一、制定背景
(一)政策背景
党的十九大提出要求，即加快建立住房制度，此住房制度具有多主体供给、多渠道保障、租购并举的特点，目的是让全体人民住有所居，去年以来，党的十九届五中全会提出要解决好大城市住房突出问题，中央经济工作会议也提出同样要求，并且2021年政府工作报告也连续提出该要求，6月24日出台了《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，其文号为国办发〔2021〕22号，该意见明确提出要完善住房保障体系，此住房保障体系是以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的，从国家层面正式确认了共有产权住房是住房保障体系的重要组成部分，而此住房保障体系是以“三房”为主体的！《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案（2021 - 2025年）》提出，要加快完善住房保障体系，该体系以“三房”为主体。《杭州争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区城市范例的行动计划（2021 - 2025年）》明确，需积极推进共有产权住房的建设。
(二)目的意义
我市当下的住房保障体系，在保障制度这块是以公租房作为主要部分的，在保障方式方面是实物配租与货币补贴同时存在的。发展共有产权保障住房，对于秉持“房子是用于居住的，并非用于炒作的”这一定位而言，具有重要意义，它能够弥补杭州住房保障体系欠缺出售类型保障房的那块短板，在住房供给的这一旁形成多层次住房供应体系最后推进高质量发展共同富裕示范区的建设 。
二、相关依据
1．住房和城乡建设部印发完善住房保障体系工作试点方案采用的函件，其文号为建保函〔2019〕220号 。
2．《国务院办公厅就加快发展保障性租赁住房所提出的意见》，文号为国办发〔2021〕22号 。
3．《浙江省高质量发展建设共同富裕示范区实施的方案，时间跨度为2021年至2025年》。
4．《杭州，要去争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区里城市范例的行动计划（2021年至2025年）》 。
三、主要内容
《杭州市共有产权保障住房管理办法》，也就是以下简称的《管理办法》，它一共有四十一条，其主要内容是像下面这样的：
（一）明确概念定义
《管理办法》第一条清晰表明，共有产权保障住房是这样一种住房，它是由政府给予政策支持，由建设单位进行开发建设，其面积、销售价格、使用以及处分权利都受到限定，面向符合相应条件的市区户籍家庭以及稳定就业的非市区户籍家庭予以供应，推行的是政府与购房家庭按份共有产权的保障性住房形式。这一概念定义基本上明确了共有产权保障住房的保障性质，还有户籍和非户籍家庭全覆盖的保障范畴。《管理办法》第四条明确指出，购买共有产权保障住房能够享有和购买商品住房一样的公共服务权益。
（二）明确基本原则及用地保障
《管理办法》第三条清晰表明，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的这一定位，共有产权保障住房的建设以及管理，实行政府主导的原则，实行市级统筹的原则，实行统一规划的原则，实行分级建设的原则。第七条清晰指出，共有产权保障住房建设用地被纳入本市国有建设用地年度供应计划，其用地指标按照不低于国有建设用地出让总量的一定比例进行单列，而且用地会予以优先供应。
（三）明确职责分工
整合共有产权保障住房分级建设，采用以区为主的模式，依靠市政府进行统筹协调，具体在市级职能部门、区政府这三个层次上，对职责分工予以明确:。
《管理办法》第五条明确，市政府成立市住房保障工作领导小组，该领导小组负责共有产权保障住房政策、规则、谋划以及规划等重大事项的决策与协调，并且负责指定市属国有企业作为市级共有产权保障住房政府份额的代持机构。市住房保障和房产管理部门，是共有产权保障住房建设以及管理工作的行政管理部门，它负责政策制定，负责组织实施，负责监督指导工作，负责组织实施市级共有产权保障住房的供应工作，负责其使用工作，负责其退出工作，也负责监督管理等工作，负责会同市发改、财政等部门拟定共有产权保障住房销售基准价格，负责拟定产权份额。市住房保障服务中心负责具体实施工作。同时，对市规划和自然资源部门的职责进行了明确，对市城乡建设部门的职责进行了明确，对市发改部门的责任进行了明确。在区级这个层面呀，各个区的政府要负责组织去做本行政区域之内区级共有产权保障住房的建设工作，还要负责供应方面的事儿，使用方面的事儿，退出方面的事儿以及监督管理等一系列工作呢。而且各区政府还要负责去指定 1 家区属国有企业作为区级共有产权保障住房政府份额的代持机构。另外，区住房城乡建设主管部门去负责具体实施这些工作 。
（四）明确建设方式
《管理办法》第九条清楚表明，共有产权保障住房存在划拨土地集中新建、出让土地集中新建以及既有房源转用这三种筹集方式。对于划拨土地集中新建的情况，市级做地主体以及各区政府担当为市、区两级共有产权保障住房的筹建主体，由具备开发资质的国有企业展开开发建设，土地使用权被划拨到该国有企业名下。对于出让土地集中新建的情况，遵循“限房价、定份额、竞地价”的原则办事，在宗地出让方案里限定购房家庭所持的份额，明确套型面积，明确交付时间，明确销售方式，明确销售基准价等内容，通过“竞地价”方式公开出让住宅用地，让土地受让企业来进行开发建设。那既有房源被转用的情况呢，存在着这样一些源，像是具备居住条件的，位置很适宜之地的，有政府房产源，还有征收或者拆迁后所安置的房源，另外还有商品房源或者其他社会性质的房源，按照规定好的程序，它们竟然也能够转化成为共有产权保障住房，至于具体的规定，是由市住房保障和房产管理部门联合随同市财政、城乡建设等部门另外去制定的。
（五）明确户型面积
《管理办法》第十条清楚表明，共有产权保障住房户型主要是中小套型，套型设计要功能布局合理，能切实满足居住需求。对于既有房源转用的情况，不受前面所说的套型限制。
（六）明确价格管理
《管理办法》第十一条明确，共有产权保障住房销售基准价，是按同地段、同类型商品住房市场价格合理优惠后确定，单套销售价格按照销售基准价及其浮动幅度确定，在售房阶段向社会公布，对于划拨土地共有产权保障住房，购房家庭可根据支付能力，在50%-80%范围内选择产权份额比例，按照单套销售价格对应的不同比例支付购房款。针对出让土地的共有产权保障住房，购房家庭的产权份额是在土地出让时就已被确定好的份额比例，其需依照单套销售价格所对应的产权比例来支付购房款 。
（七）明确准入条件
依据户籍非户籍全覆盖、分类决定准入原则，《管理办法》第十五条清晰表明，在契合限购的情形下，户籍家庭需达成：主申请人具备一定年限之上市区户籍，购房家庭在一定年限内于市区无房，单身申请人要年满30周岁以及市政府所规定的其他条件；非户籍家庭需达成：主申请人持有《浙江省居住证》或者《浙江省引进人才居住证》，主申请人申请之前在市区累计缴纳社保或者个人所得税满一定年限，购房家庭在一定年限内于市区无房，单身申请人要年满30周岁以及市政府所规定的其他条件。已进行不动产登记的房产，属于申请家庭（含未成年子女）在市区的房产须被纳入购房家庭房产核定范围，购房合同若已经网签备案，此房产也要囊括其中，承租的公有住房（那是福利分房）同样在范畴内，已签订征收（拆迁）安置协议但还未进行不动产登记的房产也不例外，批地建房情况等也都包含在内。其中，涉及年限的规定以及房源供应方案，具体在申请时的受理公告里会予以明确。
（八）明确销售和申购程序
《管理办法》第十七条清楚地给出了先是申请预售，接着发布公告，跟着做好资格审核，最后进行配售摇号选房这四个步骤的销售以及申购程序。在资格审核环节当中，说明了是申请家庭去提出申请，经过审核之后，按照相应规则来确定分配摇号选房的排序名单，然后进行公告。具体的那些规则会在受理告示当中得到明确。在配售摇号选房环节，也表明了放弃选房或者选房之后又放弃购房的家庭，从当次选房结束的那一日开始计算，两年时间内都不可以申请共有产权保障住房。
（九）明确签订合同
《管理办法》第十九条清晰表明，共有产权保障住房购房家庭，要跟开发企业签订《共有产权保障住房购房合同》，并且要与代持机构签订《共有产权保障住房使用管理协议》。
（十）明确不动产登记
《管理办法》第二十一条清楚表明，共有产权保障住房购房家庭要依规定去办理共有土地产权保障住房不动产登记，不动产登记机构需在预告登记证明以及不动产权证上记录记载不动产权利人，附带记录共有产权保障相关住房、购房家庭所占的份额、政府所占的份额、限制交易的年限之类的内容，划拨土地建设共有产权保障住房的，不动产登记的土地性质为划拨，出让土地那样建设共有产权保障住房的情况的下，不动产登记的上述土地性质分别来说是出让。
（十一）明确与其他住房保障政策的衔接
承租公租房的家庭，购买共有产权保障住房时，《管理办法》第二十三条明确规定，应在签订购房合同前，腾退原承租的房源；享受公租房租赁补贴的家庭，在其购买共有产权保障住房后，自签订购房合同次月起，停止发放该补贴。享受高层次人才租赁补贴的家庭，购买共有产权保障住房时，也是如此规定，即自签订购房合同次月起，停止发放补贴。享受新引进大学毕业生租房补贴的家庭，购买共有产权保障住房后，同样自签订购房合同次月起，停止发放补贴。
（十二）明确增购管理
《管理办法》第二十五条表明，共有产权保障住房购房家庭，在取得不动产权证满5年时，能够向代持机构提出一次性增购政府份额的申请，增购之后住房性质转变为商品住房，不过仍被视作享受过共有产权保障住房保障。划拨土地权利性质会调整为出让，出让年限是70年，自非税收入票据填发之日开始计算。不动产权证附记显示，需取得原不动产权证满10年后，才可以通过买卖、赠与等方式上市交易。由市发改部门联合市财政部门、住房保障和房产管理部门，针对增购价格展开市场评估，并且每年公布一回 。
（十三）明确回购管理
《管理办法》第二十六条明确，共有产权保障住房购房家庭，若因故需要退出保障，那么，可向代持机构提出回购其份额的申请，之后，由代持机构进行回购。若取得不动产权证未满5年，这样呢，回购价款为原销售价款加上按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息，要是届时市场价格低于上述价格，那就以市场价格回购；若满5年，回购价款则参照增购价格执行。
（十四）明确上市交易限制
《管理办法》二十八条指明啥，是共有产权保障住房购房家庭取得不动产权证满十年时，才有可将其共有的产权保障住房份额进行上市交易这一情况。这里面代持机构在同等条件之下有着优先购买权；只有等到代持机构放弃优先购买权之后，购房家庭才能够向其他人转让。购房家庭是按照其产权份额来获取转让总价款里的相应部分。转让之后呢，住房性质就转为商品住房，土地性质从划拨调整成出让，就是这样。
（十五）明确违规处理制度
《管理办法》第三十五条，对违规使用共有产权保障住房的行为如何处理进行了规定，明确共有产权保障住房购房家庭，若存在违反本办法第二十四条规定行为，代持机构可按《共有产权保障住房使用管理协议》其相关约定，要求其改正并追究其违约责任。《管理办法》第三十六条，也对违规使用共有产权保障住房的行为如何处理进行了规定。《管理办法》第三十七条，同样对违规使用共有产权保障住房的行为如何处理进行了规定。不仅如此，《管理办法》的这三条规定之中，第三十五还是分别提及了，对违规申请共有产权保障住房的行为如何处理，也进行了规定。对于违规申请行为，《管理办法》第三十六条清晰表明，若共有产权保障住房购房家庭，运用隐瞒事实、弄虚作假这般的手段，违规获取申购资格，那么市住房保障和房产管理部门，亦或是区住房城乡建设主管部门，应当取消其资格，依照以下规定予以处理，并且禁止其在10年之内再度申请本市各类保障性住房：要是已签订购房合同，然而房源尚未交付，那么由开发企业与该家庭解除购房合同：若房源已交付，那么由市住房保障和房产管理部门，或者说区住房城乡建设主管部门，通知其限期腾退，再由开发企业与该家庭解除购房合同：要是逾期没有腾退，那么责令其按照违规行为被发现时政府份额的增购价格，去增购政府份额（要是未公布增购价格，那就按照同地段商品住房市场评估价来执行），并且针对已购份额，按照上述价格补缴差价款。同时，《管理办法》第三十七条明确，购房家庭若被责令增购政府份额，那么，所购房源必须在购房家庭取得原不动产权证满15年之后，才能够通过买卖、赠与等方式上市进行交易。
四、文件解读机关
解读机关：杭州市住房保障和房产管理局
解读人： 童丽丽
政策咨询电话：0571-87709582
