2025年12月31日，于北京，享誉全球的房地产服务及咨询顾问公司戴德梁行发布了《2026大中华区房地产市场展望》报告。2026年是“十五五”规划开局之年，大中华区商业地产市场会受到多重因素交融影响，这些因素涵盖宏观经济、产业布局、市场供给以及消费迭代等方面。报告表明，房地产高质量发展、新质生产力培育等核心趋势，将会催生出多个领域的新需求与新机遇，这些领域包括写字楼、零售物业、工业物流、大宗交易等。
宏观趋势驱动转型，高质量发展成核心主线
2026年经济发展方面，在宏观层面上，会把扩大内需、提振消费当作核心的抓手，并且发展重点会从供给侧转变到需求端这一方。通过“投资于人”这种方式去提升居民于教育、社保、住房等领域的安全感，这样做能够有效地释放消费当中的潜力。与此同时，新质生产力以及现代化产业体系建设会持续不断地推进，新能源汽车、生物制药等领域的成功路径会进一步被复制，聚焦2026年基于技术转化而形成的增量市场，有希望带动企业进行扩张以及新生，还能间接带动产业地产、写字楼等相关物业的需求。
房地产行业自身迎来了根本性角色转变，从“有房住”朝着“住得好”的升级趋势越发凸显，报告给出预计，表示未来两年整体市场价格有希望企稳，进而成为推动温和通货再膨胀的前奏，市场增量会集中于保障性住房建设、租赁市场培育以及城市更新工程这三大方向。
细分市场亮点纷呈，核心竞争力加速重构
写字楼市场：科技驱动需求，自用买家筑牢韧性
高水平科技自立自强战略，正在催生出写字楼市场的新需求，TMT行业进行扩张，这会推动核心创新中心，对高标准办公空间产生需求，金融行业加速朝着优质资产，逐步靠拢而去，新能源以及高端制造业，对总部并研发设施所拥有的需求，也将会一直持续释放开来，并且它们全都唯独偏好，那些满足ESG标准，同时人才集聚效应十分显著突出的楼宇， 。
写字楼资本市场中，自用型买家依旧是重要支撑，高科技、金融等领域里，高成长性的国内企业踊跃购置自用空间，这既能有效把控资本支出，又能树立起稳定的总部形象，在核心城市市场里，自用型买家投资交易额的占比不断提升，凸显出它在租赁与资本市场的双重作用，而且，配套设施已然成为业主的核心差异化竞争优势，健康设施、协作空间、智能楼宇技术等高端配置，会成为提升租金预期、拉升出租率的关键。
戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英称，大中华区写字楼市场，在2026年，作为产业发展的空间载体，正迎来需求结构的深度调整，由科技产业扩张与自用需求崛起构建双重支撑，加上楼宇品质与配套升级体现的竞争趋向，致使市场韧性与发展潜力持续彰显。
零售物业：国潮崛起与体验消费重塑市场格局
国产品牌正迎来转型周期，这个周期是从“规模扩张”转向“价值创造”，中国已渐渐变为全球零售创新源头，新世代消费重心朝着情绪价值转移，小众品牌快速崛起，国潮设计快速崛起，定制化服务快速崛起，消费场景呈现碎片化特征，消费场景呈现圈层化特征，购物场景深度融入娱乐情境，购物场景深度融入社交情境，购物场景深度融入自我提升等多元情境。
智能化技术，正在连续不断地重塑着零售消费的边界，零售企业加快速度，由单一渠道运营，转向全域融合的运营策略方向，智能导购、虚拟体验、供应链优化以及动态定价等技术应用，和零售业进行深度融合，促使行业运营逻辑得以重构。
提到，于消费升级以及业态创新驱动情形下，2026年，零售物业市场正在经历着深刻的格局重塑，国产品牌实力提升，新世代消费理念转变，二者构成共振现象，体验感与智能化成为行业竞争的核心赛道 。 戴德梁行中国区商业部董事总经理甄仕奇 ，。
工业物流市场：协同整合与智能升级提升核心竞争力
成为强化商场柔软韧劲诀窍的是供应链协调性相结合，物流跟制造设备的合并跟国家提高工业效能的趋向极为相符，借着在紧邻制造中枢附近添仓设库跟增添加工阶段，能够产生智能化、自动化的产业链，且能够切实削减运输跟仓储的资费。
越来越多的业主在劳动力成本不断攀升，以及电商交付时效要求急剧增加的双重压力之下，会加大对机器人技术、自主移动机器人（AMRs）等智能系统的部署力度，以最大化提高设施吞吐能力与运营效率，进而令与智能自动化系统加速落地相关的物流效率持续得到提升。与此同时，“中国+1”战略促使部分低价值生产环节向外转移，进而释放出一批具备位置优越、基础设施完善特点的优质工业资产，因本土制造龙头与跨国企业存在吸纳需求，所以为投资者提供了收购面向未来优质设施的机遇，这进一步巩固了大中华区在全球高技术制造核心枢纽的地位。
苏智渊，戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理，称，基于产业链升级以及物流效率提升这一双重需求，2026年时，工业物流市场成房地产领域关键增长极。设施协同整合、技术智能升级、优质资产流转，共同构建起市场核心竞争力。
大宗交易市场：内资主导格局，REITs市场持续扩容
2025上半年之后那个阶段，大中华这个区域里面商业地产总共的交易金额达到了2686亿元人民币，和上一年同期相比维持着稳定的状态，二线以及三线城市投资的活跃程度明显有了改善。期盼2026年，因为利率出现下降、自己使用需求有所增加以及C - REITs规模扩大，中国大陆还有香港这两个地方的投资交易活动有希望进一步得到改善。
市场格局展现出由居住在境内的买家占据主导地位的显著特点，在2025年的前三个季度时段里面，中国大陆区域市场上用于向境外进行财务投入的比例相较于以往下降，一直低到前所未有的水准，保险公司、银行以及出于自身使用目的的买家转而变成了最重要的力量，外国资本因为受到海外市场利率宽松政策的作用，其能够获得的投资收益的表现不尽人意，处于较低的水平，这样的一种态势在短时间之内被期待将会一直延续下去。值得予以关注的是，中国的REIT市场会持续进行增长，并且会深度地融入到国家的经济发展战略之中，随着C - REITs试点资产范围有拟扩大至写字楼以及酒店领域的情况，这将对行业去杠杆、于推动城市可持续发展方面提供关键支撑，同时也为公众提供出优质的不动产投资渠道 。
大中华区副总裁、大中华区资本市场部主管李志荣，也就是戴德梁行的那个人表示，在政策导向跟资本偏好共同发挥作用的情况下，2026年大中华区商业地产大宗交易市场会继续保持稳健发展的状态。内资主导的市场格局会进一步得到巩固，REITs市场持续扩大规模也给行业注入了新的流动性以及发展活力。
资产管理与绿色转型成关键，多重机遇值得关注
在商业地产竞争变得更加激烈，空置率不断攀升，租金承受压力的情形下，资产管理已从仅仅是单纯的维护工作，升级成为项目差异化竞争的核心手段。通过采取提升运营效率的举措，推进ESG改造的行动，优化租户组合的办法等，能够显著提升净营业收入（NOI），吸引机构资本，保障资产价值稳定 。
绿色转型已然变为行业“必答题”，投资者以及租户对于ESG表现的关注度得到提升，绿色认证建筑的资产价值还有吸引力明显增强，把可持续发展理念贯通于项目全生命周期之处，从节能设计一直到既有资产改造，成为降低风险、维持资产长期价值韧性的关键。
报告同时指出，2026年房地产市场存在多重值得关注的机遇，公募REITs扩容会提振写字楼及酒店物业成交活力，进而推动行业精细化发展，国有资产证券化能进一步拓宽地方政府融资渠道，新能源、新材料、航空航天及低空经济等新兴支柱产业将迎来政策与资本双重红利，给租赁行业带来新需求，资产管理在行业调整周期里成为提升资产价值的核心抓手。
戴德梁行，首席政策分析专家、北区研究部主管魏东，他表示，从总体方面来说，2026年，作为“十五五”规划开始的第一年，中国经济仍然处于调整的阶段，建立统一大市场以及现代化产业体系的大幕，正缓缓地拉开。在这样的背景之下，大中华区房地产市场，将会在高质量发展主线的引领之下，借助细分赛道的差异化竞争以及核心能力的重新构建，迎来结构优化与价值提升的新的发展阶段。
