近日，有一宗债权资产包在阿里资产平台上架，引发了市场的关注，此债权资产包涉及惠州金山湖核心区的商业用地，其起拍价超过3.84亿元，这里面，最主要的抵押物之中，有一块是闲置了很长时间的惠州金山湖方直星耀国际项目的商业配套用地。
图源：阿里资产平台截图
核心资产遭法拍
背后是集团债务困局
一笔把惠州项目当作核心资产的债权，即将公开拍卖，这是依据阿里资产平台公告得知的 ，那个标的是“惠州飞扬（惠州浩华/惠州方悦）项目债权” ，到2025年8月31日的时候 ，债权本金大概是3.2亿元 ，本息合计总额达到了6.07亿元 ，定在了2025年12月11日进行拍卖 ，起拍价是38392万元 。
图源：阿里资产平台截图
那笔债权附有一系列抵质押资产，一共有9处，其中包含惠州1处商服用地，还有1处商业物业，再者1处办公物业，另外4处车库资产，加上1笔股权，以及广州的1个商业物业。在全部资产里，最受市场瞩目的是处于惠州金山湖岛内的“惠州市惠城区金山湖(JSH - A01 - 07)土地”，也就是原本规划为方直星耀国际的商业配套地块，面积大概是30223平方米。
金山湖(JSH-A01-07)土地现状
金山湖(JSH-A01-07)土地现状
金山湖(JSH-A01-07)土地区位图
金山湖(JSH-A01-07)土地控规图
依据资料呈现出的情况，那些债权所对应的债务人，全都是方直集团旗下的子公司。当下，方直集团已然被列为失信被执行人这一情况受到关注。此次债权人借助法拍平台来转让债权，这种行为被看作是在债务人偿债能力欠缺的情形下，试图达成回收资金目的的一种资产处置方式。
图源：天眼查截图
相关资料
单一户户主力以名下资产做抵押或质押，为自身债务提供担保的行为，被称作抵质押单户债权，这种担保方式在银行贷款或其他借贷关系里较为常见，当借款人也就是债务人无法偿还债务时，债权人依法有权将抵押或质押的资产折价或者拍卖，且对所得价款优先受偿。
昔日商业蓝图搁浅
地块现状荒芜
由所知悉的情形来看，方直星耀国际曾经是方直集团于金山湖所打造的具有地标性质的综合体项目，其总的建筑面积大概有67万平方米，它的商业部分原本规划建设有包含5A甲级写字楼以及大型时尚购物中心也就是Shoppingmall在内的商业体，这个商业体的总面积高达14.3万平方米，曾经一度被寄予期望去填满那时金山湖大型商业方面存在的空白。
原规划方直星耀国际商业地块的效果图，来源于网络
然而，那块商业地块一直都没有动工迹象。从拍卖公告给出的现状图片去看，地块当中杂草长得很繁茂，树木一棵挨着一棵，甚至还被弄成了菜地，这跟以前的规划效果图相比，反差极大。有源自本地市场的消息讲，那块地块已经闲置差不多十年了。
金山湖(JSH-A01-07)土地现状
湖心岛多宗商业地块仍未开发
前景待考
实际上，方直商业地块可不是金山湖岛上仅有的处于“沉睡”状态的商业用地，于其周围，红星美凯龙城市综合体、中洲双塔酒店、鑫洲湖心岛1号商业地块、中洲中央公园商业地块等好些早年规划的商业项目，同样处在长期未开发或者停工之中，这些地块都占据着金山湖的优质区位，周边高端住宅小区众多，消费需求十分旺盛。
位置仅供示意，以实际为准
经分析得出这样的结论，那些地块当中的多数是规划在房地产市场处于高速发展的阶段之时的，然而呢，要么是因为企业自身存在资金方面的问题，要么是由于市场环境发生了变化，导致就此搁置了。如今呀，在金山湖区域已经先后建成并且开业了像隆生金山湖中心、印象城等这样的商业体，商业格局已然出现了改变。再加上当前的市场环境跟之前相比有着很大的不同，这些处于闲置状态的地块要是想要重新启动开发的话，原来所制定的规划方案也许已经不再适合了。
能否在此次法拍当中成功寻觅到接盘方，这些沉淀了大量时间的优质地块要怎样盘活，会以什么样的形态获得重生，这已然变成了市场所关注的全新焦点。业界存在一些观点表明，要是有实力强大的稳健型资方参与进来，联合地块价值重新去设计开发以及运营模式，也许能够给这些处于“沉睡”状态下的资产带来新的转变契机。
