不久之前，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》里头“支持老旧住房自主更新、原拆原建”的这种表述，引起了社会上广泛的关注。当下，城市更新的方式正一步步自政府主导转变为居民自治跟市场参与协同进行，原拆原建已然成为老旧住房改造的重要途径。
从地方实践的角度来看，杭州、上海、广州等多个地方已经相继推出了原拆原貌重建以及相关创新实践；在北京这个具有风向标性质意义的城市，首个进行原拆原建加上平房上楼改造的项目，也就是马家堡路68号院2号楼，经过长达近两年的建设、摇号、选房等一系列工作之后，预计也会在今年10月底迎来居民搬回居住 。
陆续落地的“原拆原建”，对于房地产而言带来了什么样的经验以及启示呢，它究竟会不会成为城市更新模式的主流呢，或者说它会不会成为未来房地产发展的新方向呢 ？针对这些受到社会关注的问题，首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、同时也是北京市房地产法学会副会长的赵秀池教授接受了专访，并且给出了专业解读 。
原拆原建≠旧改 推广存在挑战
当提到就原拆原建与棚改以及旧改所存在区别讲述时，赵秀池教授最先清晰确定了这三者于出资方面的核心、实质不同点：“棚改以及旧改情形之下都是由政府承担主要引导作用，然而原拆原建却是以居民拿出资金作为主要方式，政府给予一定补贴，市场进行一定形式参与作为辅助手段来共同进行的”。
具体形式方面，三者同样有着显著差异。赵秀池介绍说，棚改主要方式是拆迁重建、统一安置，常常借助增加容积率、出让土地达成资金平衡，旧改并不改变主体建筑结构，着重于“打补丁”“补短板”，核心在于改善居民基本居住功能，原拆原建是在原有小区土地中开展重建，以原地址、原住户、原地块、原面积为突出特点。
虽说当下政策导向清晰明确地支持原拆原建，并且在将来会达成渐进性的推广，然而赵秀池也点明了这一模式进行推广时存在的难点：“鉴于没办法扩容、缺少资金来源等因素，原拆原建的推广难度是比较大的。”。
处于城镇化增速减缓、土地财政依赖程度降低的这种背景状况之下，原拆原建针对房地产市场所起到的作用受到了格外的关注。针对这一情况，赵秀池作出表示，原拆原建借助提升老旧住房的品质以及价值，能够有效地激活存量住房市场，促使房地产业从“增量扩张”转变为“存量激活”，与此同时，通过开展适老适幼化等增值服务，能够达成项目的可持续运营功效呢。
从地方财政这个角度去看，原拆原建所具备的优势突出情形也是一样的。赵秀池又进一步作出补充说，原拆原建是以居民作为主导的，采用居民自筹资金这种方式，会使得地方财政的支出有所减少，进而就减轻了地方财政的压力。这一模式还会促使房地产行业朝着从不存量改造的转变方向发展，而且带动建材、建筑、家居、装修、装饰、物业管理等上下游产业链相关需求，为相关行业的发展注入动力 。
“原拆原建”是房地产转型重要方向
把人口老龄化、城镇化率增速下降这样的长期趋势汇集起来，原拆原建究竟该如何在未来进行定位就成了备受关注的要点。赵秀池提出一种看法，原拆原建会变成房地产业实现转型的一个关键方向，“特别是在老城以及人口呈现净流出状态的城市，它会演变为城市更新的核心导向”。
不过，她还着重表明，原拆原建不太能够全然取代传统地产开发模式，她指出，因为有着资金筹措艰巨、无法扩容达成资金平衡等难题，所以原拆原建更多的是当作传统开发模式的补充，并且未来潜力也是相当大的。
2026年房地产趋势方面，赵秀池作出预测，称房地产乃宏观经济晴雨表，市场形势会随宏观经济波动而波动。2026年，有望在一系列利于房地产市场利好的调控政策叠加状况下，市场信心持续恢复，刚需、改善性等多元化住房需求得以释放，伴随宏观经济好转，房地产市场有望呈现止跌回稳迹象。
