月租1.65万港元，在香港能租到什么样的房子？
一套拥有39年楼龄，面积大约为33.3平方米的被称作“吉屋”的出租房，该房内没有桌椅，并且没有床架，又根本没有冰箱洗衣机。今年8月20日，苏茉（化名）的堂姐在香港浸会大学附近租了这样一套房子。
恰恰是这一回的陪同着去看房这种行为，致使身在深圳的00后的苏茉下定了决心，那便是与其在三年的时间里交付了65万元（港元，下同）的房租，倒不如花费600多万元在香港购置房产。
苏茉是近十年中，6.8万名赴港买房的内地客的缩影。
近 Ten 年，67813 名来自内地的客人们，总共花费了 8022 亿元，在香港这个地方购置房产。这是南都的记者马强拍摄的 。
南都湾财社的记者，依据中原地产给出的数据统计，进而发现，在最近的十年期间，有67813名来自内地的访客，总共花费了8022亿元用于在香港购置房产。
这一场历经多年的置业迁移变动，化成了粤港澳大湾区融合发展进程里不能被忽视的一种经济情形 。而目前香港的楼市先是价格和销量一同得到提升，也许能够为我国楼市的触底反弹去撰写全新的开篇内容 。
有零有整的学生党员进入其中 ，是用三年时间进行租房消费 ，总共花掉了六十五万元 ，深圳出生公元两千年以后之人群 ，有六百多万之人在香港购置房产 。
苏茉在香港买房并非一时冲动。
2022年，苏茉前往香港科技大学就读，这里简称港科大，自此开启于香港长达三年多的租房历程。苏茉的男朋友，也就是如今的丈夫，于2023年也赶赴香港求学，就在这一年她萌生了买房的想法，然而因担心买在价格走势的半山腰位置，所以并未付诸行动。2024年，香港取消相关限制措施后，他们沿着东铁沿线查看房子，企图抄底寻找合适房源，结果发现40多平方米的房子普遍总价依然要达到上千万元，这里指的是港元 。
就在今年8月中旬的时候，苏茉的堂姐前往香港浸会大学去读研，于是苏茉陪着堂姐在学校周边找房子租，之后才决定采取行动 。
以清晰可查的香港那房地产的交易价格而言，在陪着堂姐去看房的过程当中，苏茉察觉到这么一回事情，堂姐所看中的那套二手房，于今年7月30日方才以总价486万元完成了易手这一行为。
考究这套于20年之前的1986年所建成的住房能够发现，在此之前的5次里的交易当中，前面的3次均是同期在1997年后的月份展开，也就是3月，5月，7月这3个月份，这3次先后的交易价格各自是257万元、300万元、328万元。第四次交易的时间是在被称作“非典时期”的2003年中间的6月，该住房的业主在持有6年之后忍痛以200多万元的损失代价以113万元的价格将其售出。第五次交易的时候，业主是在“非典时期”实施抄底买入，持有9年之后于2012年期间以325万元的价格予以出售。一直延续到今年的7月底之时，前一任业主在持有13年之后选择抛售，最终净赚161万元之后离开市场。
看到一点就能推断出全貌。就这套房子的交易价格变动情况而言，几十多年以来，香港的楼市经过了多次调整，并且在最近几年从高位降了下来，然而一直还是处于它从古至今以来的“高位”状态。而且在如今房贷利率创下新低的情况下，新上任的业主在买下之后的租赁回报率也是相当可观的。
他在购入之后的十多天时间里，完成了一系列的交易手续，于8月19日挂牌进行放租，第二天便被苏茉的堂姐看中租用，连一天的空窗期都不存在。这套房子已有39年的楼龄，面积仅仅33.26平方米，在没有桌椅、没有床架、没有冰箱、没有洗衣机的情况下，其月租竟然高达1.65万元，相当于投资回报率接近4.1%。
相比较而言，苏茉所租房子处于港科大周边，面积不足45平方米，楼龄为23年，房东是她所在学校的教授。三年前市场租金大概是1.8万元 ，教授以友情价也就是1.73万元租给她 。就算如今同地段同款房源已涨租到2.1万元 ，教授也没有涨租 。然而三年多过去 ，她在香港租房花费已超过65万元 。
能够想象得出，要是按照实际的市场价格去给付租金，那么对于苏茉而言，房租将会是一笔更为巨额的支出 。
做出买房的决定之后，苏茉跟之前陪着自己去看房的中介取得联系，查看到在2023年于启德地区看过的那些楼盘每平方呎已然涨价了两三千元。和身边同样处于看房阶段的师兄师姐展开交流，得知“他们认为香港的房价应该在6月份就已经开始触底” 。
香港启德新区
于八月二十五日那一日的下午时分，苏茉是在中介的陪同之下，进行了对香港科学园当中某一个楼盘的五套不同房型的查看之后，做出了就在此地购买房产的决定 。
那个项目处于香港中文大学的后山位置，在有着众多“筷子楼”的香港，它仅有十层那么高，并且楼与楼之间的间距很宽，而且它的房价相较于前两年已经有了大幅度的回调。因为开发商在前两年有着意放慢推货的节奏，一直到今年市场情况好转之后，才开始着手清理积压下来的尾货。
苏茉的丈夫与妈妈一同对她拿定的主意予以支持。次日上午十一点，她妈妈自深圳奔赴至香港科学园，再度一同观察了该楼盘另外的五套房屋。于抉择要顶楼还是一楼之际，苏茉跟她丈夫倾向于顶楼，缘由是比别的楼层高出一米（有着四米的层高），能够自行分隔出阁楼，并且赠予天台花园。然而苏茉的妈妈凭借过来人的经验，坚定地予以反对，。
香港新盘大多采用抽签形式来进行销售，中签的人依照顺序去选房。苏茉所看中的那个楼盘已然进入到尾盘清货的阶段，剩下的单位数量不多，所以开发商改成以招标形式来发售。在8月26日他们做出购买的决定之后，便填写了相应的招标书，跟其他有着意向购买的买家共同展开竞争，每个人仅有一次竞价的机会。
过了两日（是8月28日那天），待开发商发出中标通知之时，苏茉心中满是庆幸之感且庆幸当时听从了妈妈做出的决定 。
被苏茉看中的顶楼，和一楼一样，每平方呎的价格，都是16,000元。然而，因为顶层那套房子，有更多的竞价者，所以最终价格被推高，以每平方呎19,000元成交。苏茉心想：“要是我选了这套，肯定没出到这个价，那就不会中标，只能去买别的楼盘了”。苏茉在竞争一楼单位时，标书给出的价格，比另一名买家每平方呎高了20元，也就是16,100元，最终幸运地中标了。
从苏茉购买的小区附近的海滨长廊看向对岸。
苏茉所购房子面积大概是37平方米，再加上赠送的大露台后，面积快要接近45平方米了，其总价为600多万元。当她进入业主群后，有一名同样来自内地城市的邻居向她询问价格，苏茉这才知晓，这名邻居是在2023年年中通过抽签的方式抢到了和苏茉房子面积一样的房子，然而其总价却比苏茉买的贵了大约200万元。
“他才买了没多长时间，房价便呈断崖式下降了”，苏茉讲道，这位邻居在晓得她所知晓的价格之后，曾有过一段极为郁闷的时期。
深圳中产出手——企业高管花千万为子女在港买房
内地赴港的大学生在香港买房，并非个例。
苏茉在香港购置房产的消息传来之后，那群与她同在香港工作的师兄师姐，当中部分已有意开展于香港买房的打算，苏茉于空闲之时候，也曾陪着该些人一同参观看房 。
依照苏茉的推测，她于香港购置房产实际上利是大于弊的。过去三年多交付了65万元的房租，这等同于此次买房的一成首付。房子紧挨着港中大，假定自己往后不住，也能够租给前来香港求学的大学生，“中介讲我这套房保底租金能够租1.8万元/月”。凑巧的是，在这几个月开始供楼之后，苏茉发觉月供大概1.8万元，足够以租养供 。
苏茉宣称，她于香港购置房产，更为关键的是出于香港身份的考量，待未来转为永居后，在香港便有了居住之所。“申请高才需看对香港的贡献及联系，我此次买房缴纳了二十多万元的印花税，这也可算作是对香港的贡献之一”。并且，这套房屋距离她工作之处较近，从这里打车前往深圳福田口岸仅仅需要二十分钟，返回深圳家中同样便捷。
被苏茉感叹神奇的是，因为买下了这套房，她跟丈夫于8月底渐渐将持有的手中股票兑成现金，所获盈利充足抵付此次买房的首付，“要是股票没卖，那现在可就亏得厉害啦”。而他俩炒股的初始资金，是双方家庭给予的启动资金 。
香港房产购买者中，除了有00后自己作主买房的情况，还有深圳的家长，主动为00后自己的子女，在香港买下房产，这种情况也是存在的。
今年10月中旬某天中，午深圳中原地产住宅豪宅区天鹅湖店物业顾问黄盼盼，从深圳福田口岸出发，乘坐东铁前往红磡，而后转乘地铁至西九龙，大约在1点20分前后，与香港同事会合，协同一位深圳客户签约购房 。
有一位客户，年龄大概处于四五十岁这个范围，长期居住在深圳，身为一家从事旅游行业公司的高管，在香港撤销相关限制之后开始留意香港的楼市情况。今年年初的时候，他专门行动前往香港看房，五一假期期间也专门一趟去香港看房，十月中旬同样专程前往香港看房，将军澳、启德、西九龙、港岛等这些片区的一手房和二手房他都有过查看，最终挑选了南昌地铁上盖的一手现楼。他所购置的房子面积是59.44平方米，总价大约为1488万元，采用的是一次性付款的方式。
黄盼盼进行介绍，那名客户，在前两次实地看房的时候，一直都处于综合比对的状态，一直到10月份的那一次，才最终确定下来打算购买。原因在于，他考虑到孩子在留学之后回国之际，有可能会在香港去上班，所以便提前为他进行布局，按照他自己原本的说法，是“进可攻退可守”，在未来若小孩不住，就把房屋用于出租，并且租金回报率能够达到3至3.5厘 。
其实呢，于香港给子女购房的内地顾客里头，并非全部都购置小户型。去年下半年的时候，有一位来自内地二三线城市的房企老板，在香港为其孩子买下了一套豪宅。
赖国强，身为纵横百富创始人兼CEO进行介绍，这位老板因有去香港发展的需求，其孩子也打算报考香港大学。起初在香港大学附近寻觅房屋，在发觉没有新房后，便将选择之地确定在了九龙片区，最终购置了一套面积未达两百平方米，但总价大约为八千万元的豪宅。
现象—— 带客看楼中介人员：“每个月都有成交十几套”
从去年2月底香港取消限制之后开始，内地的客人加快速度前往香港购置房产，到今年3月份的时候，这种情况变得更加热烈。
于广州，中原地产自本年度3月起始筹组专业香港配置团队，联合香港中原地产一道引领客户前往香港购置房产。身为团队主管，广东中原地产代理有限公司物业部总经理潘婉霞时常穿梭于广州与香港两地，还亲自投身实地查勘并拍摄视频。
潘婉霞介绍说，会为每一人客户专门去建立一个私人定制群以配备专业的香港同事进入群里进而跟进后续的对接服务，自公司把专业队伍组建起来之后，每个月都会有促成十套至十几套的成交情况出现用于客户来自上海以及广州还有厦门以及深圳以及佛山等地，当中也存在促成了过亿豪宅成交这样的情况，比如在9月份的时候，就促成了11宗内地客户购买香港住宅，当中既有新楼盘，也有楼龄超过30年的老屋苑。
潘婉霞表明，鉴于买家一般在此前于网上做了诸多攻略，到香港看房之际已有颇为清晰的目标，因而转化率大体达到30%，十个客户当中会有三个成交。在买房决策方面，通常需要40天左右，不过最快的存在首次看房便出手购置的情况。在用途层面，自用大概占40%，用于投资收租的占到60%。
深圳存在这样一种情况，在深圳，深圳的中原同香港的中原始终维持着紧密性十分突出的双城之间的联动。身为深圳中原地产新房分销中心具有总经理这一职务同时还兼任易房汇总经理的黄青星表示有这样一件事情，今年6月到8月这个时间段，深圳中原地产举办过名为“香港置业季”的活动，每周都会进行一次看房团的组织工作，安排大巴车带着客户前往香港去看房这种行为，其反响呈现出热烈的态势 。
黄青星称，深圳客前往香港买房存在主要三种情形，其一，孩子于香港上学，当遇到月供比月租划算时，自己购置一套更为合适，内地人对房产持有情结颇为厚重，以此种情况去香港买房的占比是最多的。其二，是优才高才，为获取香港户口，需在香港长时间居住，且需要一个住址来接收信件，故而也会购置一套。其三，纯粹是进行资产配置，前往香港投资买房，“前段时间九龙片区有一个楼盘开盘，总价仅370万元起，这种小户型相当受欢迎” 。
黄青星进行介绍，在今年10月份的时候，深圳中原已将相关情况转介给香港同事，进而促成了5宗赴港买房的交易，在前10个月期间总共促成了43宗，在这当中成交金额最大的那一套，其总价大概是八千余万元 。
深港之间间隔的水域如同衣带般狭窄，香港的客户对于深圳的楼市也有着颇为显著的关注之情，在刚刚过去的10月份，也存在着多名香港客户借助中原地产，于深圳各个区域购置住宅用于养老自住，与此同时，香港的投资客户也对深圳资产持有看好的态度，近期有一位深感受人敬仰的买家通过香港中原的转介导致深圳一处旺铺成交，成交的总价接近一亿元 。
数据一，在过去的十年期间，达成了成交数量为6.8万套的交易情况，内地的客户在香港购置房产花费了超过8000亿元的金额 。
内地的客人前往香港购置房产的这段历史存在年头已经很长了，在过去的十年时间当中，内地的客人确切地说究竟在香港购买了多少套房子呢 。
内地人的姓名借助普通话拼音予以呈现，这构成了判定其是不是内地客的关键依据当中的一个。要知道，实际上，这种区分方式仅仅是供作参考而已，缘由在于其中或许也存在着早期移民到香港，此外还持有香港本地永久性居民身份证的“新香港人” 。
截至二零二五年九月底，自二零一六年起，南都湾财社记者依据中原地产数据进行统计发现，约有六万七千八百一十三名内地客（普通话拼音买家）购得香港房产，其总购金额达八千零二十二亿元 。
回想过去这十年，于香港在2024年撤销相关限制之后，内地前往香港的客人去购置房产的数量更是达到了前所未有的高度，里边甚至涵盖既有购买多套房的情况。
去年年中，赖国强的团队促成了一件事，一名80后买了新房，这名80后是高净值人士，他在香港跑马地片区买了新房，新房面积约90平方米，总价约1800万元。这名80后拥有香港身份，他是私营企业主，在深港两地走动频繁，在深圳住着豪宅，豪宅面积超300平方米，总价或达八千万元人民币。
在过去的两年里呀，他始终都在香港寻觅房产呢，目的是找寻到适宜的物业，要么用于自己居住要么用于进行投资。赖国强讲道呀，这个客户在去年的时候于香港购置房产嘞，其意图是为了实现保值或者自己住，不过如今呢想着再多购买两套房子哟，并且是打算拿来获取高回报率的租金收益。去年购买的那套房产目前已经处于出租状态啦，当下这套房子每个月的租金或许能够达到3.8万至4万元之间；今年在香港所看的房产全都是小户型的呢，计划在临近地铁的沿线区域再购买两套房子呀，每一套房子的总价大概在五六百万元左右呢。
美联物业研究中心综合了土地注册处资料，按照已知买家姓名来进行分析，2024年的时候，内地买家（通过买家姓名的英文拼音来鉴别）在香港一二手住宅市场的注册量超过了12000宗，到了2025年首9个月，记录下来大约有9700多宗，相较于2023年的约6200宗，增加得很明显。
按今年前9个月的一手私宅注册个案来算，内地买家赴港买房注册金额较高的个案是港岛薄扶林道138号单号屋，其注册金额约3亿元。南都湾财社记者依据公开报道查阅得知，该买家是浙江富商邱建林，于今年4月购入此屋。而注册金额较低的个案，是屯门缇岸1个中层单位，其注册金额约208万元。
美联物业研究中心表明，在2024年的时候，内地个人买家在香港一二手住宅注册量上所占的比率，首次超过了两成的水平，这种占比一直持续到今年前九个月 ，其中主体购买者是投资客以及移民 。
根据中原地产所做统计显示，今年头九个月期间，内地客于香港买房之事，其成交总值已然达成了941亿元人民币之数，其每套房屋平均总价为948.6万元人民币，相较于2018年时每套房屋平均总价1384万元人民币而言，降低了435.4万元人民币，降幅达到了31.5%。由成交价格这一情况能够判断得出，今年之内地买家等同于处于“抄底”香港楼市这一状况所体现之行情表现当中 。
数据2——堪比国考，有的楼盘中签率仅2.5%
内地客扎堆涌进香港楼市，已让这里的楼市重现久违的热闹。
于中国，近十年期间的国考录取率处于1.05%至2%这个范围之内产生波动，然而在香港楼市，当下存在着部分新盘，其对应的中签率为2.5% 。
今年10月18日，香港湾仔WOODIS开启售卖，黄青星于现场真切目睹了极为火爆的售楼场景。该项目当日推出75套房屋，设置了A、B筹，其中A筹抽取45套房屋，B筹抽取30套房屋，现场来了1125名客户，总共派发了3002张票。
当中下筹A票能用来购买2至4套房，有373名客户，他们派出了746张票，共同去竞抢45套房。然而在销售现场，票号靠前的客户里，有3名客户各自抢到了4套，1名客户抢到了3套，并且还有15名客户各自抢了2套，就这19位客户就让A票单位被消化完了。下筹B票只能买1至2套房，有752个客户，派出了2256票，共同竞争30套房。到46号的时候房子就已经被抢完。整体的中签率仅仅为2.5%，跟国内国考差不多。
万万没想到，如今于香港购置房产竟然得依靠运气，来自内地的陈先生哭笑不得，他抽到了接近46号，当日他在现场一直等到晚上快8点，耗费8个多小时，未曾料到还没轮到叫他的号，房子就已然被抢购一空，而第二周WOODIS加推30套，尽管价格上涨了将近7%，同样也是当天就被一抢而空，陈先生依旧没能抢到房子，“竞争实在是太过激烈了”。
woodis项目相关人士予以证实，woodis于10月中旬推出的75套房屋，全部实现售罄情况，成功套现金额约为7.58亿元。在客户来源这一方面，其中港岛区的买家所占比例约为43%，九龙区占比为32%，新界区占有比例约为11%，另外还有14%是外地人士。其中7成买家的用途是自用，3成属于投资者，买家群体主要以年轻客户为主，其中也不乏家庭客户以及外籍人士。
伴随着减利息以及政策呈现利好等诸多因素，能够确信楼价已然到达底部，再加上租金始终处于上升态势，“供比租更划算”这种现象得以出现，众多租客转变为买家，并且投资者也会因为看好租金所带来的回报，进而购入准核心地段或者具备潜力的新区单位用以进行长线投资。新世界发展在接受南都湾财社记者采访的时候透露，随着政府推出各种各样的人才政策，致使高才通、投资移民以及留学生数量持续增多，这也带动了内地买家进入市场。在那个凌晨两点的时候，来自内地的买家所占比例竟然高达百分之五十二；而处于启德跑道区域的名为THE PAVILIA FOREForest且还有柏蔚森之称的地方，也并不缺少由内地专业才华出众的人士所构成的家庭前来游玩的客人呢。
于今年前9个月，新世界发展作了相关指出，新世界发展集团旗下物业有大约1500套被售出，进而实现了约210亿港元的套现，此套现金额是近五年里的最高数值，在其中，黄竹坑滶晨系列达成了近100亿港元的套现。
显示出数据的中原地产表明，在内地买家于香港去进行置业的情况里涵盖着十大热门地区，这十大热门地区有启德新区、康城、黄竹坑、北角、何文田、深水埗、西沙、扫管笏、西营盘以及大角咀等之类，在当前情况中之内地买家所占据的比例为 36.6% ，其中启德新区表现得更为明显。
当内地房地产市场依旧处于穿透周期的状况下，香港楼市出现的回暖情形引发了全国范围的关注，于此相同的时候，香港以及内地的知名人士在香港多次进行“抄底”的现象，也使得大家对于香港楼市产生了全新的期待。
公开呈现数据表明，自从香港于2022年年底推行“高才通”计划之后，一直到今年6月底的时候，共计收到了大约13.5万宗申请事项，其中差不多10.9万宗获得批准，在这获批的10.9万宗里，有10.28万宗获批申请人源自中国内地地区。不容置疑的是，就算存在面临续签的高才选择放弃申请续签这种情况，然而未来香港的楼市依然有着强劲有力的支撑。
今年10月里的中旬时候，阿里巴巴以及蚂蚁集团宣称拿出9.25亿美元，这9.25亿美元大约折合人民币66亿元，使用这些钱购置下了香港铜锣湾的“港岛壹号中心”当中最高的13层楼，打算从而打造成为香港总部。就在当月下旬期间，阿里巴巴之前的CEO张勇同样是以大约4911万元人民币的金额购入了香港半山竹林苑一套面积为193平方米的住宅。
身为处于广州的香港人，潘婉霞在今年以来，频繁地于穗港双城的楼市奔走不停。她觉得，当下在香港买房的主体很大一侧面是刚需需求，这里面涵盖了以前前往香港读书的人群，以及香港新移民因为需要在香港居住七年才能够转成永久居民身份，其中或许会从转租转变为购买行为 。
现在，香港那边的租金一直处于很高的状态。在今年开始的前9个月期间，香港私人住宅租金指数持续上升了10个月之久，达到了自2019年8月往后近6年时间里的最高水平，创下了在历史上仅次于最高水平的次高水准。香港中原地产在今年8月份的时候，对143个成份屋苑的数据进行监测，所得到的结果证实，8月租金回报率比H按息（其数值为3.22%）要高的屋苑一共有118个，而这也就表明超过八成的屋苑其供给水平比租金水平要低，并且租金回报率超过4厘以及达到4厘以上的屋苑数量达到了34个。
潘婉霞持有这样的看法，香港新房市场呈现出火爆态势，其主要缘由在于供应量实在太少，一年仅仅成交两三万套，这等同于广州以前一个月的一二手住宅成交量加在一起的数值。并且香港的新房市场存在着分化状况，要么出现几千人哄抢几十个单位的情形，要么处于不好的地段就会无人问津。然而她也很坦率地表示，只要降价达到相应程度，依旧会有人进行购买。
一度楼市再度出现火爆态势，香港在过去两年间所呈现的新房去化率较为偏低的那种现象也有了极大程度的改变。中原地产研究部具有高级联席董事身份的杨明仪提出这样的看法，预估截止到今年的第4个季度末尾的时候，在2025年建成的私人楼宇能够卖出超过六成数量的单位，在2024年建成的私人楼宇则能够卖出大约七成半数量的单位。
依据中原地产给出的最新数据表明，在今年10月此时间段，香港整体楼宇买卖合约登记情况是这样的，这里面涵盖了住宅、车位以及工商铺物业这几类，其录得的宗数为7190宗，总值合计是578.99亿元，与上一阶段相比，环比方面呈现出上升趋势，上升幅度分别是4.7%以及8.3%，并且宗数所处位置是今年7月之后的近3个月高位。到了这个时候，在今年前面的10个月期间，香港整体楼宇成交状况为，共成交64582宗以及4908.02亿元，达成了2024年全年达成量的95.0%以及91.9%。
一手私人住宅登记的宗数为16979宗，金额是1818.8亿元，宗数已经高于2024年一整年的数量（16869宗），高出幅度为0.7%。预计全年一手住宅登记数量约为20000宗，与去年相比上升近两成，这将会成为2019年（20685宗）之后6年以来的新高。
处在中原地产当中，有着山顶南区、港岛南岸、愉景湾以及离岛区这些区域，担任高级资深营业董事的何兆棠表示，香港差估署那里的楼价指数接连上升了4个月，这已然能够确认住宅市场里面的楼价已经成功找到了底部并且转而呈现出回升的态势，“尽管上升的幅度比较微细，然而恰好可体现出楼市呈现出健康而且稳定地进行发展”。
统筹/主笔：南都·湾财社记者 邱永芬
采写：邱永芬 王艳玲
