一、相关政策分析
深圳在 2025 年一季度，主要推出两方面政策举措，其中一方面是在住房领域，对相关政策予以优化调整，另一方面是还发布了《深圳市住房公积金贷款管理规定的补充规定》，以及《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，这些政策的出台，为房地产市场持续健康发展提供有力保障 。
相关政策见下表：
将政策走向予以回顾，存在从中央至地方的一系列、一揽子清晰且有力的政策“组合拳”呀，政策措施基本上已经应出尽出了呢；在多项利好政策的推动状况下，深圳住宅市场于2025年一季度呈现出的回暖态势是相当明显的呀，房地产政策环境持续宽松这一点是毋庸置疑的啦，“房地产市场止跌回稳”会是政策发力以及检验政策效果的重点所在呢。另外为了对于房地产市场止跌回稳持续用力地推动，针对城中村改造以及收储商品房用作保障住房、收购房企存量土地将会加力实施推进的哟。
二、土地市场
1、土地供应
经统计，在2025年第1季度的时候，全市总共供应了6宗土地，其总面积达到了25.45万平方米，土地的供应量呈现出如下的图示情况：
2025年1季度各区土地供应统计
依据供地面积的特性来瞧，坪山区是供地的主要力量，单宗体育场馆用地面积所占比例达到了49.76%，也就是12.66万平方米的规模 . 深汕合作区的工业用地呈现出密集的状况，两宗工业用地合计所占比例为23.05%，即5.86万平方米的数量 . 新安街道的地块属于唯一具有住宅属性的混合用地，也就是住宅加上商业服务的类型，面积所占比例为18.66%，是4.75万平方米的数值 .
2025年1季度各用途土地供应统计
就供地用途的特点而言，工业占据主导地位，文体同样起着主导作用，工业用地占比为27.73%，体育场馆用地占比为49.76%，二者合计占比达到77.49%，这充分体现出实体产业与公共配套同等重要。
将商住混合进行开发，在新安地块里，住宅占比为9.16%，商业服务占比是9.51%，两者合计占比达到了18.67%，这体现出城市复合功能的发展趋势。
商务金融方面所占比例处于较低水平，具体而言，南山区那里的商务金融用地仅仅占到了3.85%，如此一来，核心区域的土地资源其稀缺性显著地展现了出来。
2025年1季度土地供应统计
2、土地成交
根据统计数据显示，在二零二五年的第一个季度期间，深圳市整体共达成了四宗土地的成交情况，其总的成交金额总计达到了三十六点八五亿元，并且土地用途的分布展示出了多元化的特性。其中，工业用途土地成交一项，住宅用途土地成交一项，商办用途土地成交一项，以及其他提供公共服务用途的土地实现成交一项，此情况体现出了深圳土地供应于产业、居住以及公共服务这些领域当中的均衡布局态势。
2025年1季度土地成交统计
罗湖区清水河街道的一类工业用地，面积为11,983.87㎡，被红岗新动能产业发展有限公司竞得，其容积率上限是7.82，规划用途为电信与信息传输服务业，这体现了对新兴技术产业的持续支持 。
位于龙岗区的大运枢纽地块，面积为20,838.77㎡，该地块以三 十 点 六 五亿元成功成交，其容积率上限是4.97，规划用于建设普通商品住房，此地块由中海企业发展集团进行开发，在未来它将会对区域职住平衡起到助力作用。
呈现在福田区香蜜湖辖区的一块达到4,443.27㎡的商务当中所需的金融运用方面的土地，被嘉立创科技集团成功竞争获得，其所付出的买卖成交价格定在了3.05亿元，计划塑造出电子产业的链条朝着数字化方式发展的该集团总部项目，以此拉动进行集中发展商务的服务类型这些业务 。
坪山区有个体育公园项目，面积是126,591.68㎡，成交价为1.63亿元，其规划要建设体育场馆，容积率的上限是1，承建方是欣羽体育开发有限公司，建成之后会完善区域文体设施的配套 。
三、住宅市场运行情况分析
1、一手住宅市场
2025年第一季度，深圳一手住宅成交套数为8,561套，和去年同一时期相比较，上涨幅度为77.87%，与上一阶段相比，下跌幅度是-54.94%；成交面积总计为86.88万平方米，跟去年同期比，上涨了72.48%，环比而言，下跌幅度为-54.78%。
2024年的01月，这段时段直到2025年的03月，有着一手住宅成交面积的情况呈现，还有套数的走势图展示 。
国策易评数据库
2、二手住宅市场
公元二零二五年一月至三月期间，深圳二手住宅成交数量为一万四千三百零九套，和去年同一时期比较，呈现出上涨百分之五十七点四五的态势，而相比于上一阶段，出现了环比下跌百分之三十三点五二的情况；其成交总面积达到一百四十二点六四万平方米，相比去年同期涨了百分之六十三点七五，环比方面则下跌了百分之三十一点四一。
2024年01月起至2025年03月止，二手住宅成交面积的走势图，以及二手住宅成交套数的走势图 。
国策易评数据库
3、小结
二零二五年第一季度里，深圳住宅市场持续着政策宽松的基调，然而其一手与二手这两个市场展现出分化的走势，一手住宅成交在同比方面大幅增长，其增长主要是受到去年同期低基数的推动，不过因季节性因素以及年初供应放缓的影响，在季度内环比显著回落，值得予以关注的是，在三月这个传统旺季促使供需两端的活跃度出现回升，市场呈现出边际回暖的迹象，反观二手住宅市场则维持着较强的韧性，成交同比显著增长，虽说因受传统淡季的影响环比有所下滑，但是价格博弈渐渐进入平衡状态，市场自我调节机制得以显现，整体走势趋向于平稳 。
四、商业市场
1、一手商业市场
依国策易评数据库呈现的数据可知，在2025年，1月至3月期间，一手商业面积的成交数字为2.29万平方米，此数据环比出现下跌情况，下跌幅度为-55.47% ，并且和上一年同一时期相比较，下跌幅度达到了-66.62% ；同时，成交一手商业的套数为372套，该套数环比也呈现了下跌，下跌比例是-56.29% ，与去年同期相比，下跌比例为-68.79% 。
2024年01月，显示有一手商业市场成交面积及套数情况的走势图，其更新时段为直至2025年03月。
国策易评数据库
2、二手商业市场
据国策易评数据库所呈现的数据显现表明，在2025年1月至3月这个时段区间内，深圳二手商业成交的面积总量为10.13万平方米规模状况，其环比呈现出下跌态势，下跌比例为-10.91%幅度程度，并且与去年同一时期相比较而言是上涨态势，上涨幅度为83.51%比例数值；成交达到的套数是1370套的数量情况统计，环比同样呈现下跌状态，下跌比例为-9.63%幅度比例，和去年同期相比是增长趋势，增长幅度为48.59%比例数值。
在2024年01月这个时间节点，到2025年03月时段内，有关二手商业市场成交时面积数量以及成交套数的走势图像。
国策易评数据库
3、小结
从国策易评数据库数据来看，2025年一季度时，深圳商业地产市场的整体表现处于低迷状态，其中一、二手市场的成交规模都出现了显著收缩的情况。一手商业因推盘节奏放缓以及投资需求疲软的影响，成交环比、同比都是大幅下滑，供需两端持续降温。二手商业市场的调整比一手更为剧烈，其环比成交活跃度急剧下降，同比则是有所增长，而价格预期分歧加剧进而致使流动性明显萎缩 。即便政策环境处于宽松状态，然而受到实体经济修复表现迟缓、资产回报周期出现延长等诸多因素的限制，商业地产的买卖双方始终在持续地进行博弈，市场的修复进程显著地落后于住宅领域。
五、写字楼市场
1、一手写字楼市场
按照国策易评数据库给出的数据表明，在2025年的1月到3月期间，深圳市一手办公场所成交的面积为0.4万平方米，其环比产生的下跌幅度为-77.01%，和去年同一时期相比较，下跌幅度为-81.9%；成交的套数是34套，环比下跌幅度为-86.18%，与去年同期相比，下跌幅度为-79.52%。
处于2024年01月这个时间段，一直到2025年03月位置，关于一手办公市场进行成交面积以及套数的相关走势图 。
国策易评数据库
2、二手写字楼市场
按照国策易评数据库里头的数据所显示的情况来看，在2025年的1月到3月这个时间段，深圳市二手写字楼成交的面积是4.42万平方米，它环比出现了下跌，下跌的幅度是-24.83%，并且跟去年同一时期相比较，上涨了33.13%；成交的套数是406套，环比同样出现了下跌，下跌幅度为-20.08%，和去年同期相比，增长了23.03% 。
自2024年01月起，至2025年03月范围，二手写字楼领域成交面积以及对应套数构成的走势图
国策易评数据库
3、小结
到2025年第一季度的时候，深圳办公市场展现出“一冷一热”的分化态势。一手办公的供给与需求两端都大幅收缩，因为新增供应中断以及投资需求急剧减少，成交规模创下历史最低水平，市场进入冷冻时期。二手写字楼却逆势升温，相比同期实现了数量与价格的双重增长，主要是由于存量资产价格经过深度调整后性价比突显，再加上企业轻资产运营趋势下租赁转购置的需求得到释放。这两类市场的反差反映出商办领域的结构性调整特点，写字楼资产流动性变好与办公物业去化压力同时存在，市场修复依然依靠实体经济活力的恢复。
六、工业市场
1、普通工业用房
在过去的三年时间当中，深圳市不间断地持续加大着工业用地的供应力度，于2025年的土地供应里面，工业用地规划建筑面积所占的比例为46%，该占比相对而言比较大，所以工业用房在短期内出现供过于求这样的一种局面那必然是可以预见得到的 。
依照国策易评数据库所呈现的数据表明，深圳的普通生产厂房，分散在各个区域，其租金具备较为稳定的特点。
深圳市各区普通工业用房月平均租金
国策易评数据库
2、研发用房
依据国策易评数据库所呈现的数据表明，原本关外区域的产业研发用房，其空置率大多处于20%到30%的范围，为了能够降低这一空置率，有一部分研发用房被改变为公寓类型来加以使用。
据国策易评数据库所呈数据表明，产业研发用房于原关内的月租金水平，多数处在70至150元每平方米，原关外的月租金水平，多数处在40至100元每平方米。产业研发用房于原关内的售价，多数处在25,000至35,000元每平方米，原关外的售价，多数处在15,000至20,000元每平方米。
3、小结
深圳前些年的土地供应之中，是以工业用地以及新型产业用地作为主要部分的，其供应量是比较大的。工业用房的空置率在短期内会出现 upwards 的状况，租金水平会向着趋于平缓的阶段发展 。
当下，深圳市出让的工业用地，多数建成达到研发用房的品质，商办与研发用房之间存在的竞争关系会极为激烈，又因研发用房租金比商办写字楼租金低，研发用房具备一定优势，并且部分片区把研发用房改成公寓类型用于租售，这会较大程度刺激其去化量，租金以及销售价格在短期内维持在较平缓阶段 。
七、总结与展望
2025年第一季度，深圳楼市在优化公积金政策以及推行“房票”制度后，持续释放政策利好，市场渐渐步入“止跌回稳”阶段。土地市场供需规模变小，不过核心地块竞拍热度明显突出，推出优质地块有望提振市场信心。住宅市场展现出供需关系得到改善、去化速度加快的态势，一二手住宅成交活跃度显著提高，价格走势趋向平稳，整体继续保持“量升价稳”格局 。对于商办市场而言，其仍持续着处于调整的样态形势，其中一手市场呈现出供应与需求均疲软的状况，库存所面临的压力十分显著突出，二手市场的态势表现相对来讲尚算稳健沉稳，然而投资需求在整体上显得较为薄弱欠缺。
全年展望，深圳楼市政策预计会延续宽松的基调，购房限制或许会被进一步优化，政策稳定性依旧是调控的核心，土地市场会延续分化的趋势，房企会聚焦优质地块，央国企可能会继续主导市场，住宅市场在政策托底以及土地热度的双重支撑之下，有望延续回暖的势头，商办市场则需要依托核心地段的优质物业来激活需求，市场分化可能会加剧，随着宏观政策持续发力，深圳楼市或许会逐步夯实底部，迈向更加均衡、健康的发展阶段。
（国策深圳分公司 梁田胜）
