一、相关政策分析
2025年一季度，深圳主要推出两方面举动，这举动是政策举措，在住房领域内，对相关政策作出优化调整，与此同时，发布《深圳市住房公积金贷款管理规定的补充规定》，还发布《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，出台的这些政策构成有力保障，能让房地产市场一直维持健康发展状态 。
相关政策见下表：
回溯政策趋向，由中央至地方，一系列、一揽子清晰且有力的政策“组合拳”打出，政策举措基本已出尽出；在多项利好政策的带动下，深圳住宅市场于2025年一季度回暖态势显著，房地产政策环境持续宽松毫无疑义，“房地产市场止跌回稳”会是政策发力以及检验政策成效的关键所在。另外，为持续使劲推动房地产市场止跌回稳，针对城中村改造以及收储商品房用作保障住房、收购房企存量土地将加大力度施行推进。
二、土地市场
1、土地供应
按照统计情况来看，在二零二五年第一季度的时候，全市总共供应了六宗土地，这些土地的总面积是二十五点四五万平方米。土地的供应数量呈现出如下图形所示的状况：
2025年1季度各区土地供应统计
按照供地面积的特性而言，坪山区是供地的主要力量，单桩体育场馆用地面积所占比例达到了49.76%，也就是12.66万平方米。深汕合作区的工业用地较为密集，两宗工业用地加起来所占比例为23.05%，即5.86万平方米。新安街道地块是唯一带有住宅属性的混合用地，也就是住宅加上商业服务，面积占比为18.66%，是4.75万平方米。
2025年1季度各用途土地供应统计
依照供地用途的特性来观察，工业占据主导地位，文体业也占据主导地位，工业用地为27.73%，体育场馆用地为49.76%，二者合计占比达77.49%，借此显现实体产业与公共配套同等重要。
在新安地块当中是商住混合开发，其中住宅占到了9.16%，商业服务占到了9.51%，这两者合计起来占比是18.67%，这种情况反映出了城市复合功能的发展趋势。
商用的、金融方面的占比处于较低水平，南山区当中，涉及商务金融的用地仅仅只占据3.85%，核心区域之内，土地资源的稀缺特点突出显著，有特殊性显现且更加能够被意识到。
2025年1季度土地供应统计
2、土地成交
按统计情况来讲，在2025年的一季度这个时间段，深圳市总共成交了达到4宗数量的土地，其总共成交的金额总计是36.85亿元，土地的用途分布展现出呈现多元化的特点，在这些里面，工业用地成交了1宗，住宅用地成交了1宗，商办用地成交了1宗，其他公共服务用地成交了1宗，这反映出深圳土地供应在产业、居住以及公共服务领域的均衡布局状态。
2025年1季度土地成交统计
一处位于罗湖区清水河街道的一类工业用地，面积为11,983.87㎡，该地块被红岗新动能产业发展有限公司竞得，此地容积率上限是7.82，其规划用途为电信与信息传输服务业，此情况体现出对新兴技术产业的持续支持。
龙岗区大运枢纽地块面积为20838.77㎡成交了，成交价格是30.65亿元，其容积率上限是4.97，规划要建设普通商品住房，开发方是中海企业发展集团，未来将会对区域职住平衡起到助力作用。
属于福田区香蜜湖街道的商务金融用地，面积有4,443.27㎡，被嘉立创科技集团竞得，成交价格为3.05亿元，打算打造电子产业链数字化总部项目，实现推动商务服务业集聚发展的目的。
坪山区体育公园项目面积为12659168㎡，以163000000元成交，规划要建设体育场馆，其容积率上限是1，由欣羽体育开发有限公司承建，建成后会完善区域文体设施配套。
三、住宅市场运行情况分析
1、一手住宅市场
2025年一季度时候，深圳的一手住宅成交了8561套，这一数据跟去年同一时期去比较，是有着77.87%的涨幅的，不过进行环比的话，却有着-54.94%的跌幅；其成交面积总共是86.88万平方米，这个面积数据跟去年相同时间段相较，上涨幅度为72.48%，但若环比进行统计，则有-54.78%的下跌幅度。
从2024年01月开始，一直到2025年03月，关于一手住宅成交面积的走势图，以及一手住宅成交套数的走势图 。
国策易评数据库
2、二手住宅市场
2025年1月，深圳二手住宅成交一定数量，2025年2月，深圳二手住宅成交一定数量，2025年3月，深圳二手住宅成交14309套，和去年同一时期相比较而言，呈现上涨态势，上涨幅度为57.45%，按月环比来看是下跌情况，下跌幅度为-33.52%；共计成交面积是142.64万平方米，跟去年同一时期相较，呈现上升态势，上升幅度为63.75%，按月环比来说处于下跌状况，下跌幅度为-31.41%。
二手住宅成交面积的走势图，是2024年01月到2025年03月期间的，二手住宅成交套数的走势图，同样是2024年01月到2025年03月期间的。
国策易评数据库
3、小结
2025年一季度，深圳住宅市场延续政策宽松的基调，然而一、二手市场呈现出分化的走势，一手住宅成交同比大幅升高，主要是受到去年同期低基数的推动，不过受季节性因素以及年初供应放缓的影响，季度内环比明显回落，值得注意的是，三月传统旺季带动供需两端活跃度有所回升，市场呈现出边际回暖的迹象，二手住宅市场则保持着较强的韧性，成交同比显著增长，虽然受传统淡季影响环比有所下降，但是价格博弈渐渐进入平衡，市场自我调节机制显现，整体走势趋向平稳。
四、商业市场
1、一手商业市场
依据国策易评数据库给出的数据，2025年1月至3月，成交一手商业面积为2.29万平方米，此面积环比呈现下跌态势，跌幅为-55.47%，且与去年同一时期相较，下跌幅度为-66.62%；成交一手商业套数是372套，套数环比出现下跌情况，跌幅是-56.29%，和去年同期相比，下跌幅度为-68.79%。
2024年01月，当时有一手商业市场成交面积，同时还有一手商业市场成交套数，呈现出一种走势图，此情况一直持续到2025年03月。
国策易评数据库
2、二手商业市场
由国策易评数据库给出的数据表明，在2025年，1月到3月这段时间内，深圳二手商业成交面积为10.13万平方米，其环比呈现下跌态势，下跌幅度为-10.91%，并且与去年同一时期相比较，上涨幅度是83.51%；成交套数是1370套，环比同样出现下跌情况，下跌幅度是-9.63%，和去年同期相比，增长幅度为48.59%。
二零二四年的零一月，到二零二五年的零三月，二手商业市场成交面积的走势图，以及二手商业市场成交套数的走势图
国策易评数据库
3、小结
借助国策易评数据库里的数据，2025年一季度时，深圳商业地产行情上，一、二手市场成交规模显著收缩，整体呈低迷态势，一手商业鉴于推盘放缓和投资意愿低落，成交环比同比均下滑，供需双方转冷二手商业市场波动更大，环比交投突然下降，同比虽升但价格预期分歧扩大，流动性大幅减少 。虽然政策环境较为宽松，可是受到实体经济修复速度迟缓、资产回报周期进而延长等状况的限制，商业地产买卖双方处在持久博弈之中，且市场修复进程显著落后于住宅领域 。
五、写字楼市场
1、一手写字楼市场
按照国策易评数据的示显，在2025年1月至3月期间，深圳市之中一手办公成交的面积为0.4万平方米，环比向下跌的幅度是-77.01%，跟去年同一时期的情况相比较，下跌幅度为-81.9%；而成交的套数是34套，环比下跌幅度为-86.18%，与去年这同一时期来比较，下跌幅度达-79.52%。
2024年01月，呈现一手办公市场成交量相关的图形，那不是成交面积的，是成交套数走势图，这般情况一直持续着，直至2025年03月 。
国策易评数据库
2、二手写字楼市场
在国策易评所产生的数据库当中的数据里，所呈现出来这样的情况，在2025年的1月到3月这个时间段之内呢，深圳市二手写字楼成交的面积是4.42万平方米，环比呈现出下跌的态势，而且下跌的幅度是-24.83%，与去年同一时期相较而言，上涨幅度为33.13%；成交的套数为406套，环比也是下跌，下跌比例是-20.08%，和去年同期作比较，增长比例为23.03%。
显示着2024年01月至2025年03月，二手写字楼市场成交面积的，以及成交套数的，走势图
国策易评数据库
3、小结
2025 年一季度，深圳办公市场呈现出一种分化格局，这种格局是“一冷一热”的。一手办公的供需两端，有深度收缩的情况，因为受到新增供应断档以及投资需求锐减的影响，所以成交规模创下历史低位，进而市场陷入了冰点期。然而二手写字楼却逆势回暖，不仅同比实现了量价双增，主要是由于存量资产价格在深度调整之后，性价比得以凸显，再加上企业轻资产运营趋势下，租赁转购置的需求得到了释放。两类市场的这种反差折射出了商办领域的结构性调整特征，写字楼资产流动性改善与办公物业去化压力是并存的，说明市场修复依然依赖实体经济活力的恢复。
六、工业市场
1、普通工业用房
深圳市在过去三年里，始终持续不断地加大工业用地的供应力度，于2025年的土地供应当中，工业用地规划建筑面积所占比例为46%，该比例占比态势较大，鉴于如此这般的情况，所以工业用房在短期内供过于求这种局面是必然会出现的句号。
依照国策易评数据库所呈现的数据表明，深圳普通生产厂房散落在各个区，其租金相对稳定 。
深圳市各区普通工业用房月平均租金
国策易评数据库
2、研发用房
据国策易评数据库数据表明，原关外产业研发用房中的较大比例，其空置占比处于20%至30%的区间范围，为使该比例下降，部分原本作为研发用途的用房，转变为以公寓形式来进行使用 。
依国策易评数据库所呈现的数据表明，那种产业研发用房呀，在原关内的状况是，其月租金水平多数处于70至150元每平方米的范围，而原关外的此类用房呢，月租金水平多数处于40至100元每平方米的区间。还有呀，那产业研发用房在原关内的售价多数处于从25,000至35,000元每平方米的程度，原关外的话，售价多数处于15,000至20,000元每平方米的情形。
3、小结
几年，深圳市土地供应量，是以工业用地，以及新型产业用地为主，供应量较大，工业用房空置率，短期会上升，租金水平，将会趋于平缓阶段。
现如今，深圳市出让的工业用地，多数建成了具备研发用房的品质，商办与研发用房之间存在的竞争关系将会极为激烈，鉴于研发用房的租金会比商办写字楼的租金低，研发用房存在一定优势，且有部分片区的研发用房改为公寓类型开展租售，会在较大程度上刺激其去化量，租金以及销售价格在短期内维持在较为平缓的阶段。
七、总结与展望
2025年一季度，深圳楼市借助优化公积金政策并推行“房票”制度，持续释放政策利好，市场渐渐步入“止跌回稳”之阶段。土地市场供需规模缩减，然而核心地块竞拍热度突显，优质地块的推出有望提振市场信心。住宅市场展现供需关系改善、去化加速的态势，一二手住宅成交活跃度明显提升，价格走势趋向平稳，整体持续“量升价稳”格局。商办市场继续呈现调整的态势，一手市场当中，供应和需求方面显得疲软，库存所带来的压力较为突出，二手市场的表现相对而言较为稳健，然而投资需求在整体上表现为偏弱。
于全年进行展望，深圳楼市政策预计会延续宽松主基调，针对购房的限制或许进行进一步优化举措，政策稳定性依旧归于调控环节核心之处。土地市场将会延续其中分化态势，房地产企业会聚焦于优质地块，中央国有企业或许会继续在市场里占据主导把控之力。住宅市场处在于政策积极给予托底以及土地存有的热度这双重支撑状况下，有希望延续回暖发展势头；进行商业办公的市场则需要依靠核心地段的优质物业来促使需求被激活，市场分化的情况或许会加剧。伴随宏观政策持续不断发力，深圳楼市或许会逐步令底部得以夯实起来，朝着更加均衡、健康的发展阶段大步迈进。
（国策深圳分公司 梁田胜）
