继2023年9月1日上海放宽“认房不贷”政策后，2023年12月14日晚迎来第二轮楼市松绑，这意味着普通住房标准降低，降低首付比例，降低贷款利率。
降低普通住宅标准。 简单来说，面积在144平方米以下的房屋基本属于普通住宅。 这样一来，上海几乎90%的房子都是普通住宅。 普通住宅的标准与税费密切相关。 这个调整相当于缴纳税费。 加上20%的折扣，减税幅度很大。
降低首付比例，首套房由35%降至30%，第二套房由70%降至40-50%。 对于想要改善第二居所的客户来说，这是一个明显的好处。
较低的贷款利率，第一抵押贷款利率从4.55%降至4.1%，第二抵押贷款利率从5.25%降至4.4-4.5%。 100万元贷款，每月可节省300至400元左右。
这三项都是从降低购房成本出发，并不涉及限购。 那个月已经过去了。 是否起到了刺激楼市的作用？
有点作用，但作用不大。
01.
二手房
供需层面，供给端未出现明显波动，挂牌数量保持稳定。 这与9月1日房地产市场新政后房源大幅增加明显不同。 业主对此次救援不抱太大希望，以静观为主； 需求侧刺激初见成效，部分客户行动果断，成交量有所增加。
从成交量和价格来看，成交量略有增加，但成交价也出现下跌，表明市场对后市仍不乐观，以价换量。
1 供给侧
挂牌数量方面，以链家内网二手房挂牌数量为例，新政后挂牌总数基本没有波动。 事实上，新政后一两天就有两三千套房子挂牌，但也有类似数量的存量房因政策而降价出售，所以总体来看，挂牌数量变化不大。
当然，15.9万辆的库存仍然很高，而且销售缓慢。
2 需求方
新政对需求面的刺激是相当明显的。 以上海链家每周日交易量为例，新政后第一个周日的交易量较新政前增长了35%。 此后成交量有所减少，2周后基本恢复到新政前的成交量。 新政刺激措施的受欢迎程度仅维持了两周。 与9月1日新政类似，效果甚微。
3 交易量价格
我们来看看全年交易量和价格的走势。 从交易量来看，2023年以一个愉快的夏天开始。 后来成交量比较平稳，稳定在底部徘徊，从未越过15000套的盛衰线，即使有两项楼市新政策加持，成交量依然没有起色。 ; 成交价格方面，全年成交价格持续下跌，平均跌幅在10%左右，部分郊区和住宅楼盘的跌幅甚至达到20%。
02.
新房子
新房也不容易卖。
1 交易量
12月新房成交量小幅改善，与开发商推出的促销政策有关。 全年新房成交量约为8.07万套，略低于2022年，总体较为稳定。
2 触发点项目
截至目前，12月触发的项目只有绿城沁兰花园1个。 从下半年开始，越来越多的项目没有触发积分，而且积分越来越低，这说明新房的受欢迎程度在下降，销售难度在增加。
与二手房相比，新房的整体交易量相对健康。 但从下半年开始，新房越来越难卖。 尤其是10月和11月，新房销售率仅为60%左右。 开发商也着急了，纷纷采取措施：增加更换周期、开通中介渠道分销等。
例如，保利就与链家合作推出了无忧换机模式。 置换客户缴纳定金后，可给予最长8个月的置换周期，供其出售房屋。 链家网还会在房源上市时提供流量倾斜。 如果届时房子没有卖掉，押金可以退还。 这种模式直接解决了置换客户房子难卖的痛点，确实带动了大量的交易量。
03.
市场展望
回顾上海楼市第二轮新政实施一个月后，效果甚微。
如果达不到预期效果，那就继续采取措施，还有一个大招——放宽限购！
而这一举措已经在路上。 1月13日，上海青浦区、奉贤区出台人才住房落户新政策：有条件放宽异地单身单身人士购房限制； 同时，缩短购房的社保和个人税要求，从过去的5年缩短到3年。 此前，金山新城、临港新城率先放宽限购政策。
说实话，限购放宽的区域有点保守。 看看未来还有哪些领域会放开，让子弹再飞一会儿。
