6月土拍收官，民营房企正上演“硬气回归”。
有一宗位于杭州萧山的滨水低密宝贵地块, 引来了14家房企展开贴身肉搏争夺, 历经75轮激烈拉锯, 本土民企国丰置业投入13.68亿重金成功夺地, 溢价率急剧飙升至69%, 从而刷新了此板块的地价纪录。
并非个例, 长沙滨江新城区块中存在的罕有“商业用途变更为居住用途” 地块, 上演央企国资企业与民营企业于其间进行角逐。被华润、保利、建和等大型企业围绕争夺, 最终湖南当地的民营企业即嘉信商业产业信用地产突出包围而出, 历经40次交锋, 依靠12.12亿元占有这一地块, 收益较原本价格高出近39℅。现场有舞像雄狮般的狮子进行庆祝, 获得地块的情绪高涨到燃爆起来。
6月1日, 西安土地市场推出6宗开发用地, 这诸多地块面积合计总共182亩, 总成交额高达16.94亿元, 并且全部被民营房企竞得, 并非仅有这一回的情况, 这便是所谓的“民企抢地潮”呀 其中, 保亿置业这家民企竞得了2宗地块, 成交金额加起来总计8.45亿元 其余地块则被西安本土的民企, 像海荣地产、星火地产、新兴地产给分类获得了 这可不是单独的个例。
就在哪怕土地资源极其珍贵、每一寸土地都仿佛价值千金的首都北京, 土地市场当中也并不缺乏中小型民营企业的身影。5月26日的时候, 丰台蒲黄榆有一处特别小的地块, 经过了多达165轮的极限程度的竞价, 最终被北京福鑫以10.476亿的价格强势成功竞得。
一系列案例, 清晰地印证出, 10亿级别的, 处在主城核心的地块, 点燃了民企拿地积极性, 还成为了民企少有的, 能够和央国企在同一赛道进行竞争的机会。
“消失”的民企回来了
朝前看一下二零二二年到二零二三年这个时间段, 民营性质的房地产企业在土地拍卖的市场当中基本上处于一种“集体隐身不见”的状态。那个时候呢, 在百强的民营性质企业里面超过六成的企业停止去拿取土地, 土地交易的市场完全是依靠中央国有企业以及地方城投公司来进行支撑兜底的。
转折起始于2024年下半年, 首先是滨江集团, 从“主动卧倒、匍匐前进”转变为积极出击, 在杭州持续进行补仓, 紧接着伟星房产, 在芜湖、南京频繁地出手；到了2025年, 懋源地产以50.24亿硬刚央国企, 拿下北京朝阳松榆里地块；佳运置业董事长亲自举牌, 以24.75亿夺下上海川沙宅地, 上海大华集团在一年内, 砸超70亿在上海静安、闵行争抢土地。
依据中指数据, 在2026年的时候, 到6月26日这一天, 全国范围内, TOP20 城市的宅地出让金, 占全国的比重达到了61%, 其中头部的城市, 杭州的出让金为432亿元, 上海的出让金是395亿元, 北京的出让金为340亿元, 广州、深圳的出让金都接近300亿元, 行业资金高度朝着核心城市集中。
从企业这个层面来看, 一直到2026年上半年的时候, 民营企业拿地的金额, 在重点城市当中所占的比重, 已经从处于低谷期时那种不足10%的情况, 回升到了17%左右。
受大中型民企带动, 原本名不见经传的小微民企也相继踏入土地战场。此波涉及10亿级别的土地遭遇“疯抢”, 其中最为关键的缘由, 乃是资金门槛恰到好处地契合了当下民营房企的现金流实际状况。
行业调整经历过后, 绝大多数民营房企主动去收缩杠杆, 告别以往那种高负债重仓大盘项目的模式。有一宗达到10亿级别的土地, 其土地首付款仅大概3亿元, 无需搭建复杂的联合体去分摊股权, 本土稳健民企是完全能够独立操盘的, 资金压力是处于可控状态的。
多达几十亿的大地块, 往往一开始就需要十几亿的前期投入, 而且融资方面成本还会愈高, 通常民企没有相当实力是没办法融入项目的；而小型地块恰恰是规模太过微小, 不容易构建起稳定的经营规模。在业界专业人士看来, 那种资金投入处于适中范畴, 同时风险也能够得到自控的10亿级项目, 恰好符合当下民企所秉持的“现金为王”这一主要经营底线。
从地块所处位置去看, 民企的目标呈现出高度聚焦的态势, 大多数是那种位于核心城市、核心板块, 有着低容积率, 不存在自持情况也没有配建保障房的“干净地块”, 其总价被控制在5到15亿这个区间范围之内, 也就是人们所说的“小而美”这种情况。
若从民企坐标予以观察, 其中众多是区域深耕型民企, 举例而言, 像伟星、邦泰、兴耀、懋源、佳运、嘉信、保亿这类, 并非往昔那种高杠杆全国化的巨头。
从拿地的价格方面去看, 溢价率明显是高于底价成交的界限的, 在杭州, 在长沙, 在温州等这些地方, 甚至出现了百分之三十到百分之七十这么高的溢价。
为什么偏偏是现在？
民营企业, 敢于在这个时候, 砸出大概10亿的实实在在的金钱, 并非是一时的冲动之举，而是多种逻辑相互叠加所产生的结果。
首先是供地质量得以优化, 地方政府出于激活土拍的考量, 主动将核心区“压箱底”地块拿出, 并且大幅降低附加条件, 取消或缩减保障房配建、自持比例, 调低容积率来适配洋房、叠墅等改善产品, 单宗地块面积缩小致使总价被压至10亿上下, 使得资金有限的民企也能够得着门槛。
其次, 是能够算得过账来。在经历了三年去泡沫之后, 核心城市的房价渐渐趋于稳定, 国家统计局给出的数据表明, 在2026年的时候, 一二线核心区域的二手房价, 其跌幅显著收窄, 甚至出现了环比微涨的情况。针对于低密改善产品而言, 在限价放开以后, 售价的弹性增大了。
再次是因生存受到逼迫而产生的补仓需求, 区域型民企在各地市处于“冰河期”的时候, 依靠对旧存货进行消化从而存活了下来, 然而土地储备最终将会枯竭。
一名民营企业人士向凤凰网房产讲, 不拿地就如同“断粮”, 和守着现金缩水相比, 倒不如在熟悉的核心板块下赌注去做精品。有一宗大概10亿左右的热门地块, 经过几轮竞拍最终没拿到手, 这就意味着那笔年底奖金没了。
疯抢背后
确实如此, 这一回民营企业争抢土地这件事, 不能够单纯地就理解成是楼市整个全面地出现反转, 土地拍卖市场依旧处于剧烈地分化状态。在核心城市当中, 优质的地块遭到了疯狂地争抢, 与此同时, 三四线城市大量的住宅用地仍然是以底价成交或者出现流拍的情况；就算是在同一个城市里面, 非核心区域的地块也很少有人去问津, 是这样的情况。
由中指研究院给出的数据表明, 在上半年期间, 土地市场始终持续着“缩量提质”这样的特性, 300城之地用于住宅的用地成交规模跟前一年同比是下降了24%, 出让金下降幅度为31%；民营企业拿地依旧是高度集中于长三角地区、珠三角地区以及中西部单单一个核心城市的省会之内的核心板块处。
有地块达10亿级, 成了备受争抢吃香之物, 其本质是市场针对核心资产做筛选, 而于此背后能带来的启示可不值得轻视:
房地产已不再是那种进行大范围、无差别投入的行业, 它正朝着制造业的逻辑方向发展, 其利润来源于产品所具有的超出成本的价值以及精细入微的管理控制, 而非依靠囤积土地等待升值以及高负债率来达成盈利。
民营力量并非已然消亡, 而是于退潮之后, 以一种更为克制、更为专业的形态回归, 区域深耕型的“小而美”房企, 有可能是未来民企存在的主要形态。
对于购房者来说呢, 民营企业争抢土地情况下诞生的那种低密改善型产品将会丰富市场的选择, 而核心区域的房价也因为高地价的缘故会被进一步地夯实。
土拍大厅里, 牌子被举起来, 又落下, 那些长久沉默着的民企老板, 亲自坐到了举牌席上, 动用10亿实实在在的钱财来投票, 这本身便呈现出市场最为质朴且极具力量的信号。
