上一期，我们说了3件事，
1、上海楼市的现在，将是所有二线城市10多年后的未来。
上海房地产不同区域的发展路径、价格变化过程，将成为其他主要城市未来十多年里的参照样板。
先前我阐述了上海房地产市场的五个演变阶段，这些阶段有助于分析当前众多二线城市的整体发展态势，
所以研究房产投资的，都应该好好的研究一下上海。
未阅读过的，请点击浏览：上海房地产的历程（一），它将是所有其他中型城市未来十年的参考模板！
今天，我们继续讲剩下的5个。
六、汤臣一品告诉我们。
2006年，陆家嘴的汤臣一品开盘，12万/平。
而当时，张江汤臣豪园不过才8000多一平。
于是，汤臣一品开盘一年半时间，没卖出一套房。
目前汤臣一品最贵的一套在售价是26万/平。
15年了，汤臣一品不过翻倍而已。
如今，张江汤臣豪园已经16万/平了。
15年，张江汤臣豪园接近20倍。
所以，永远不要在任何城市去碰单价最贵的CEO楼盘。
一定是跑输大势的。
我不举例子了，比比皆是。
七、普陀、宝山告诉我们。
普陀，是上海内环房价最便宜的区。
宝山，是上海外环房价最便宜的区。
为什么？
答案只有一个：没有高薪产业！
嘉定区具备汽车制造业，杨浦区坐落着复旦大学和同济大学这两所985所高等学府，浦东新区无需赘言，青浦区正经历长三角一体化进程和大虹桥商务区的建设，黄浦区拥有人民广场和南京路步行街，徐汇区囊括了徐汇滨江地带和徐家汇商圈，虹口区规划了北外滩840万平方米的商业体量，将来外滩、北外滩以及陆家嘴将构成黄金三角区域。
普陀有什么？。
宝山有什么？噢，有个宝钢。
所以，区>区域>开发商>产品，这个鄙视链，真的非常的重要。
一个区域若发展良好，便能吸引优质产业，建设优质学府，完善基础设施，制定有效措施，这些因素相互促进，形成良性循环。
一个地区若缺乏产业支撑，经济便无从谈起，财政因而枯竭，社会效益也随之丧失，进而导致交通、教育、法规等各方面建设停滞不前。
环固然重要，但产业真的是更为重要。
比如，
郑州惠济区与东区距离最近，但该区产业发展最为滞后，因此在房价波动时，其表现最为疲软，房价跌幅也最为显著，究其原因，主要在于缺乏产业支撑。
汉阳位于武汉，地处两条江河汇合的核心地带，一条水道通向汉口，另一条水道连接武昌，然而由于工业发展滞后，在房价波动期间，其表现不尽如人意。
优秀的事物会带来更多优秀，这就是虹吸现象，倘若起初就缺乏话语权的主导地位，在后续过程中会变得越来越窘迫。
上海如此，其它城市一样也是如此。
因此，区域要优先考虑，然后是开发商，最后才是产品，这是我们考察所有二线城市时必须遵循的基本原则。
八、真如告诉我们。
真如早在2001年，就被国务院确定为上海的四大副中心之一，其地位十分显赫，发展时间也特别早。
该城市副中心规划占地约6.21平方公里，核心区域规划用地约2.43平方公里，计划建造建筑面积464.55万平方米，其中新建部分为340.69万平方米，项目于2007年11月正式动工。
然并卵，
徐家汇、花木、五角场都发展的如火如荼。
但真如，真的就是差了点意思。
为什么？
说来话长，被李嘉诚给耽误了。
2006年，城市副中心推出了首幅核心区域A3-A6地块，该地块东临曹杨路，北靠铜川路，西接真华路，南至固川路，地理位置优越。项目邻近两条地铁线路交汇的站点，且具备通往上海西站的便捷交通条件。该地块总面积约为19.7万平方米，长实公司凭借没有竞争对手的有利形势，以22亿元的价格成功拍得该地块。
接着，这块土地被持续推进，直至两年期限届满，最终在2009年4月宣告开建，预计2011年竣工。
这块地之后长期闲置，虽看似未施工，实则暗中推进，但整体工程毫无头绪。
后来又耽搁了很久，最终在2019年6月，才首次推出了名为“领寓”的住宅项目。
而政府期待的商业综合体、地标，迟迟没有什么动静。
当年，一平米售价6000，如今一平米售价10万。
李嘉诚过于精明，导致真如遭遇不幸，整整损失了十五年的大好时机。
类似的情形也存在，比如陆家嘴世纪大道那块地，同样被李嘉诚拖延了十余年。
真如的实例说明，不可以轻信那些所谓的知名建筑商，也不可以轻信建筑商带来的影响。
同样的经验教训在武汉再次上演，当年的王家墩中央商务区项目由泛海置业负责开发，众多关键地块都分配给了这家公司，然而这家企业自身实力不足，同时缺乏应有的担当精神。
岁月匆匆已十余载，武汉核心区域已迁往他处，然而王家墩中央商务区依然缺乏生机。
最新消息，泛海把余下的地给绿城了，泛海不玩了。
武汉政府能拿泛海怎么办？
自己的痛，只能自己吞下。
九、上海西站、上海东站告诉我们。
许多人了解上海西站的情况，这座城市为此付出了巨额资金建造了这座高速铁路枢纽，然而如今它几乎处于闲置状态，每日仅有十几次列车停靠，资金投入与实际客流量极不相称。
为什么会这样呢？
上海西站原先承担了大量的市际铁路和轨道交通任务，但后续规划方案调整，这些功能转由虹桥火车站负责，新建的虹桥火车站旨在建设成为高铁与航空联运的综合交通中心，这样的布局方式在交通体系上更为周全妥帖。
上海东站也同样发生了类似的故事。
调查上海期间，只发现金地2040项目用地选错且代价高昂，位于浦东祝桥。
为何起名2040？
原先，在临港项目启动之前，上海东站的规划等级更高，其定位类似于虹桥商务区，且紧邻上海浦东国际机场，旨在建设一个融合航空与高铁的综合性交通中心，当时中国商飞的C919飞机也选址于此。
接下来，设想一个场景，金地按照这个思路购置土地时，楼面成本为四万三千，但最终以每平米四万五千六的价格全部售出，显然会蒙受不小的损失。
不过接着，临港的区域概念逐渐兴起，浦东的发展重心开始转移，临港的核心启动区域最终设在滴水湖，C919也有一部分设施随之迁往临港。
这里的概念，瞬间就下滑了。
上海西站、上海东站的情况表明，不可轻信规划，需重视规划，却不能押宝规划，根本因素依然关键，规划与构想仅是锦上添花，并非必需条件。
十、上海房价1万多告诉我们。
的确，如图所示，当中那片蓝色区域，便是上海的沉降地带，房价高达每平米上万元，并且长期维持稳定，几乎没有波动。
而且，区域几乎没有什么新楼盘，全是老旧房子。
而且在这一轮上海房价轮动中，金山、奉贤就几乎没他们啥事。
浦东占比高达六成，大虹桥占五成，嘉定占四成，宝山普陀占三成，到了奉贤比例锐减至一成，更严重的是，轮到奉贤时连金山都赶不上了。
一位熟人于2010年在奉贤购置了一处非常雅致的独栋住宅，面积199平米，系双拼户型，当时总花费224万元，交付时为毛坯房态，闲置了十年之久，持续委托中介机构进行销售，始终未能成交，直至2020年该次市场行情周期中才得以售出，成交价达到425万元，增值幅度不足一倍，而同期上海整体房价实现了十倍的增长，该房产的价格却未能实现翻倍。
这个现实告诉我们什么？
上海的外围地带尚且如此，你城市的边缘区域又该如何发展呢，难道还能期待它们前景光明吗？
比如，郑州的雁鸣湖，
比如，青岛的即墨，
比如，杭州的青山湖，
比如，成都的青白江，
等等。
因此偏离都市规划蓝图的外围地带，毫无例外都是败笔，切勿存有幻想。
上海用自己强大的经济、远郊残酷的现实，告诉我们了这个事实。
总结之。
好了，上海楼市的10个轨迹就讲完了。
十问上海，俯视全国。
透彻认识上海，也就把握了全国二线都市到2035年的发展脉络，可以锁定最优区域，能够制定精准的投资策略。
上海，是全中国二线城市10多年后要呈现的范本。
你务必一定要重视。
总结一下，
1、房龄多5年，二手房价差10%。
布局完善且与核心城区紧密相连的区域，其房产价格普遍会高出整体水平十分之一以上，这种差异难以扭转，上海东部区域的价值始终要优于西部地带。
高端收入人群的汇聚意义非凡，势必会造就该城市最为稳固的房产价格和最高水平。
教育机构具有重大意义，资源分配趋向均衡时，资源供给反而愈发紧张，形成矛盾现象。
城市主城区一旦出现大片未开发的土地，必定会采用最严格的规划方案进行设计，并且赋予其最重要的地位。
6、不要买任何城市单价最贵的楼盘。
7、区>区域>开发商>楼盘。
8、不要盲目相信一个NB开发商进驻就能给区域带来什么。
9、不要盲目相信政府的规划， 哪怕是已经是红头文件。
10、不要碰任何城市的远郊区，特别是别墅。
精通、牢记这十项内容，便能够应对任何一座二线城市，到2030年与该城市共同享有其优越的发展机遇。
