重磅突发！上海优化调整住房限购政策！
1.上海外环以外区域不再限购，想买几套买几套。
2.公积金最高可贷216万，还能提取公积金支付首付款。
3.银行不再区分首套房和二套房利率，具体利率自己谈。
4.非上海家庭买第一套房不用交房产税了。
本次新政重点如下：
1、符合条件居民家庭在外环外购房不限套数
符合本市购房资格的家庭，涵盖本地户籍人士以及在本市持续缴纳社保或个税达一年的非本地人士，他们购置外环以外房产不受套数限制，无论是新房还是二手房。
2、成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策
沪籍住户家庭和沪籍成年单身者，于外环以外购置房产不受套数约束；在外环以内购置房产则限定为两套。非沪籍住户家庭和非沪籍成年单身者，若购房之前在上海持续缴纳社会保险或个人所得税达一年及以上，在外环以外购置房产不受套数约束；若购房之前在上海持续缴纳社会保险或个人所得税达三年及以上，在外环以内购置房产则限定为一套。
3、提高个人住房公积金贷款额度
购买二星级以上新建绿色建筑住房的缴存人，其住房公积金（含补充公积金）的最高贷款额度，会相应增加百分之十五。
这表明，上海不仅放宽了购房条件，而且不断减轻购房负担，将有效激发住房需求，特别是对外围新区和存量房市场的活跃起到显著推动作用。
2、一线城市先后松绑限购，新一轮救市潮来了！
事实上，上海这次新政并不是空穴来风。
今年八月上旬，北京市出台了房地产调控新规，规定满足条件的居民在五环路以外购买房产时，不再受限于购买套数，同时改进了住房公积金的贷款办法，成为率先放宽核心城市购房限制的示范。
具体来说，8月8日，北京市住建委与北京住房公积金管理中心一同发布《关于进一步改进本市房地产相关政策的通知》，该通知从2025年8月9日开始执行。
《通知》清楚指出，京籍住户，或者非京籍住户，只要在本市不间断地缴纳社保或个税达到两年及以上，在五环以外购置商品住宅，不受购买套数限制。
此外，《通知》规定，针对本市成年未婚人士购买住宅的，参照常住户实施购房限制措施。
我国城市化步伐持续加快，房地产市场买卖关系出现明显变化。根据国家统计部门资料，到 2025 年 6 月，全国未售出的房产面积达到 6.8 亿平方米，其中三四类城市的占比超过百分之七十。这个信息明确显示，现阶段房地产领域面临比较严重的卖方市场局面。当前，人口向城市迁移的速度在 2015 年时为 1.2%，此后持续减少，到 2024 年降至 0.5%，过去依靠增加房屋数量来应对住房不足的策略已经完全终结。这种供需格局的剧烈转变，仿佛一只隐秘却强大的手，迫使政策不再沿用过去的“抑制需求”做法，而是转为“盘活现有资源”，目的是达成市场供需的新一轮均衡。
近些年，房地产行业似乎碰到了不少麻烦，正经历着严重的财务困境。一些知名开发商的欠债不还的情况一个接一个地出现，对金融秩序造成了显著影响，同时也给社会治安带来了一定压力。统计显示，到 2024 年底，很多房地产公司的负债比率非常高，少数企业资金周转困难，已经到了非常危险的境地。房地产业务的负债问题已经促使决策层调整了应对方向。面对这种紧迫状况，当局实施“分类处置”方法，专门处理公司债务难题，既有效防止了整体援助可能引发的失范行为，也为产业洗牌和转型创造了必要的过渡阶段。
现在，国内经济发展进程面临一定的负向挑战，消费、投资等拉动经济的关键因素需要进一步推动和强化。房地产市场长期处于不振状态，像是一个引发连锁效应的起点，不仅严重限制了房地产公司自身的投资和生产，还对建筑、建材、家电等相关行业造成了显著影响。为了确保整体经济态势平稳，增强不动产市场的信心，推动房地产业规范发展，调整相关管理措施已经十分紧迫。
以往的房地产调控手段中，限制购房数量曾被视为非常有效的工具，对于平抑非理性购房行为、稳定不动产价格起到了显著作用。但如今情况发生了变化，市场环境不断演变，限制购房的规定开始逐步放宽。许多城市，包括一些经济发达的副省级城市以及部分购房需求旺盛的普通地级市，都相继取消了购房限制措施。2025年8月1日，成都、西安、杭州等12座二线城市几乎同时，纷纷取消购房限制措施，并且简化了居民迁入的门槛，让购房变得容易起来。与此同时，北京、上海、深圳等一线城市，尽管部分限制性规定依然存在，但总体上的调控强度已经明显减弱。放开购买限制，等于减轻了购房的难度，让更多有买房想法的人能够进入市场，为市场带来了新的潜在购买力。
当前为了有效降低购房者的经济压力，积极促进住房市场活跃，各地纷纷在首付比例和贷款利率方面采取宽松措施。在首付比例方面，不少城市主动调整政策，首套房首付比例已经降低到20%或更低水平，二套房首付比例也同步减少。例如重庆、成都、长沙等城市，通过缩小商业贷款认定房屋的范围仅限于购房所在区县，从而进一步减轻了购房者的首付款负担。关于贷款利率，中央银行反复运用政策手段，将五年期以上 LPR 减少下去，促使房贷利率不断降低，持续向下滑行，五年期以上 LPR 和五年期首套个人住房公积金贷款利率调整后，分别落到了 3.50% 和 2.60%，这两个数据都刷新了以往的最低记录。首付款的数额减少，贷款的利息也跟着降低，这大幅度减轻了买房子时所需付出的费用，明显增强了人们买房子时的支付能力，仿佛给市场需求的增长施加了强劲动力。
国家积极推动住房市场活跃，着重促进住房条件升级，为此制定了许多税务方面的扶持措施。比如，从2024年12月1日开始，一批新的房地产相关税费减免办法开始执行。根据税务部门公布的信息，这些新规实施第一个月就带来了116.9亿元税款上的节省。这项政策里，个人购买住房时，享受1%较低契税优惠的面积门槛，从之前的90平方米，大幅度增加到了140平方米，这一项变化就使得减税额增加了65亿元；北京、上海、广州和深圳的居民购买第二套住房，也被纳入了契税优惠政策的覆盖范围，这又带来了25.8亿元的减税额；此外，还修改了北京、上海、广州和深圳个人出售住房的增值税规定，对于个人出售购买满两年的住房，不再需要区分是普通住宅还是非普通住宅，而是统一免征增值税。这项税务方面的扶持措施，好比一场解渴的甘霖，明显降低了购房者的经济负担，显著增强了购房者的意愿。
当前调控政策出现重大转变，保障性住房方面实施更严格的措施并加以改进。2025年全年，计划建设并筹措配售型保障房、租赁型保障房以及公租房，总计达到180万套（间）的目标。增加公共住房供给，可以有效满足低收入家庭居住要求，有助于维护社会公正，同时能够有效减少房地产市场的闲置房产，缓解供需失衡状况，为房地产行业的稳定运行提供重要帮助。不仅如此，公共住房建设还能促进相关产业的共同进步，为经济发展增添新的活力。
随着我国城镇化进程稳步推进，房地产市场的供需天平已然发生了深刻的倾斜。国家统计局数据显示，截至 2025 年 6 月，全国商品房待售面积高达 6.8 亿平方米，其中三四线城市占比超过 70%。这一数据清晰无误地表明，当前房地产市场已然陷入了较为显著的供大于求的困境。与此同时，城镇化率增速也从 2015 年的 1.2% 一路下滑至 2024 年的 0.5%，曾经住房短缺时代所依赖的 “总量扩张” 模式已然彻底画上句号。这种供需关系的颠覆性逆转，如同一只无形却有力的大手，推动着政策不得不从以往的 “限制需求” 策略，转向如今的 “激活存量”，以实现市场供需的新平衡。
近年来，房地产企业仿佛陷入了一片荆棘丛，面临着前所未有的债务危机。部分大型房企的债务违约事件如多米诺骨牌般接连爆发，给金融市场的稳定带来了不小的冲击，也在一定程度上影响了社会的稳定。据相关数据统计，截至 2024 年底，房地产企业的整体资产负债率居高不下，部分企业资金链紧绷，甚至游走在断裂的边缘。房地产企业债务危机已然成为政策转向的直接推手。在这种严峻形势下，政府采取 “精准拆弹” 策略，有针对性地化解企业债务风险，既巧妙避免了全面救助可能滋生的道德风险，又为行业的出清和调整提供了必要的缓冲空间。
当前，我国经济前行的道路上遭遇了一定的下行压力，消费、投资等经济增长的关键动力亟待进一步激发和增强。房地产市场的持续低迷，宛如一场连锁反应的源头，不仅严重制约了房地产企业自身的投资和生产活动，还对上下游相关产业，如建筑、建材、家电等行业，产生了巨大的冲击。为了稳定宏观经济增长，提振房地产市场信心，促进房地产行业健康有序发展，调控政策的调整已然刻不容缓。
在过去，限购政策堪称房地产调控的一把利刃，在抑制投机炒房、稳定房价方面立下了汗马功劳。然而，时过境迁，随着市场形势的风云变幻，限购政策逐渐松开了它曾经紧绷的 “缰绳”。众多城市，包括一些颇具经济实力的二线城市以及部分热点三线城市，纷纷果断取消了限购措施。例如，2025 年 8 月 1 日，成都、西安、杭州等 12 个二线城市如同商量好一般，同步取消限购政策，并放宽了落户条件，为购房者打开了方便之门。即便北京、上海、深圳等一线城市，虽然仍保留部分限制性政策，但整体调控力度已大幅放宽。限购政策的放开，恰似降低了购房的门槛，使得更多怀揣购房意愿的人群得以踏入市场，为市场注入了新的潜在需求。
为了切实减轻购房者的经济负担，有效刺激住房消费，各地纷纷在首付比例和贷款利率上做 “减法”。在首付比例方面，多个城市积极行动，将首套房首付比例降至 20% 甚至更低，二套房首付比例也相应下调。比如重庆、成都、长沙等城市，通过将商业贷款认定的房屋范围缩小至购房所在区县，进一步减轻了购房者的首付压力。在贷款利率方面，央行多次挥动政策 “指挥棒”，下调 5 年期以上 LPR，带动房贷利率持续下行。调整后的 5 年期以上 LPR、5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别降至 3.50%、2.60%，均创下历史最低水平。首付比例和贷款利率的双双降低，极大地降低了购房者的购房成本，显著提高了购房者的购房能力，如同为市场需求的释放按下了加速键。
为了进一步鼓励住房消费，尤其是刺激改善性住房需求，国家及时出台了一系列税收优惠政策。例如，2024 年 12 月 1 日起，一系列房地产税收减免新政策正式落地实施。国家税务总局的最新数据显示，新政实施首月便新增减免税 116.9 亿元。其中，将个人购买住房契税享受 1% 较低优惠政策的住房面积标准由原来的 90 平方米大幅提高到 140 平方米，仅此一项就新增减税 65 亿元；将北京、上海、广州和深圳购买第二套住房纳入契税优惠政策范围，新增减税 25.8 亿元；同时，调整了北上广深个人转让住房增值税政策，对北上广深个人转让购买满 2 年的住房，不再区分普通住宅和非普通住宅，统一免征增值税。这些税收政策的优惠，犹如一场及时雨，直接减轻了购房者的交易成本，极大地提高了购房者的购房积极性。
在此次调控政策大转弯的浪潮中，保障性住房政策得到了进一步的强化和完善。2025 年全年，配售型保障性住房、保障性租赁住房和公租房等开工建设和筹集目标设定为 180 万套（间）。加强保障性住房建设，不仅能够切实满足中低收入群体的住房需求，促进社会公平正义，还能有效消化房地产市场的存量房源，缓解市场供需矛盾，为房地产市场的稳定发展提供有力支撑。此外，保障性住房建设还能带动相关产业的协同发展，为经济增长注入新的动力。
