一、2016年上半年楼市整体较乐观
人口构造剖析，基础性需求有所减弱，但品质型需求增长迅猛，因此能够抵消基础性需求的下滑；国家层面的扶持措施将持续增强；中国都市圈分布将愈发明朗，倘若房地产商部署得当，依然能够达成预期的销售成效。
现阶段，房地产调控措施呈现前所未有的松懈态势，市场买卖双方状态良好，交易活跃度预计将在今年岁末或明年春末达到峰值。
二、一二线城市：预计销量将持平，而销售均价将上涨10%
中金分析，2016年大都市圈房产交易均价预计会增长十分之一，而成交数量则保持稳定，主要原因在于：供应量不足会促使交易价格走高，同时也会限制成交数量；货币流通环境宽松能够抵消经济增速放缓带来的不利影响，从而促进交易价格和数量；新增房产供应中土地成本较高的部分会从结构上推高交易均价。
1库存水平下降和新增供应减少会推升销售均价
当前主要都市和次级都市的房产销售速度分别加快了半数和四分之一，销售所需时间缩短至七个礼拜与十三个礼拜，目前均处在合理区间内。由于新增房源数量减少，往后销售周期或许会持续压缩，同时注意到2014年土地获取规模缩减了四分之一，今年前十个月该趋势继续，跌幅达百分之五。房产存量降低有助于提升销售价格，而可售房产总量减少则会限制销售量。
货币政策的重大放松能够消除经济活动减弱的作用，促使商品平均售价提高，并且有助于增加销售量
接下来货币政策预计会持续宽松，计划在2016年将利率下调25个基点，同时将存款准备金率降低600个基点，以此推动一二线城市房产销售的平均价格继续攀升。即便整体经济增速放缓可能抑制购买力，但在一二线城市，充裕的资金供应状况能够有效平衡这种不利因素。
3土地成本较高的新增供应入市将推高销售均价
二三级都市的地价开销已急剧攀升，新楼盘大多会集中在中高端市场，定出较高的标价来补偿地价开销的急剧攀升，进而促使整体售价出现结构性增长。
三、四线区域的房产市场存在库存积压且购买力不足的情况，加之整体经济环境不景气，我们推测2016年这些城市的房产交易量会减少十分之一，成交价格也会下挫百分之五以上。
三、哪些城市有可能表现更好？
深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州这些城市预计会有更佳表现，它们的库存消化时间会缩短到十个月以内。
其次，核心都市区的境况比其他省会及直辖市更为优越。长久以来，核心都市区的聚集作用促进了产业提升和居民迁入，为不动产需求与价值提供了稳定支撑，核心都市区的房产需求一般较为稳定。那个核心城市处在高速铁路干线的交汇处，同时担当着大都市圈的经济枢纽角色，具体涵盖北京、天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉以及长沙。
第三，大都市圈里三线城市的行情比普遍不景气的三四线城市要乐观得多。传统三大都市圈，即环渤海、长三角和珠三角，其中三线城市的迁入人口最为活跃。中心城市的周边城镇人口增加也比较明显。各个都市圈里人口迁入最多的城市，都是中心城市的附属城镇。在三线地市中，看好作为周边城镇的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。
四、不同城市、不同区域之间的分化将加剧
优质要素倾向于流向核心都市及其邻近区域，各地域内部差异持续拉大，核心都市地域范围已显著扩展，当前正经历地域扩展期，次级都市方在扩展进程中，众多居民持续向地域外围转移，长远来看亦会步核心都市后尘，由地域扩展走向外围扩展。
五、2016年依然会地王频出
2016年土地市场热度不减，地价持续攀升，行业集中度将进一步提升，房企资金链显著改善，公司债发行畅通无阻，各大开发商资金充裕，2015年市场表现抢眼，2016年将继续保持高景气态势。
六、改善性住房需求份额持续增加
2016年，大城市及部分富裕城市对更新住房的需求预计将十分旺盛。一方面，当前多数住房普遍面积偏小，大约百分之二十的房产状况不佳。另一方面，二胎生育政策的彻底实施也推动了这一趋势。此外，与更新住房需求形成对比的是，其他两种需求类型——首次购房需求以及投资类需求——目前正呈现出走弱的态势。
2015年的交易格局显示，更新型住房需求已经显现，2016年和2017年预计将维持一个较为可观的交易体量。早在2014年，更新型需求的成交量就已超越首次置业需求，2016年这类需求的占比还将持续攀升。
七、一线城市房价在短暂回稳后继续上升
除非有特殊政策颁布，来年春季，一线城市房价会趋于稳定，深圳这类今年涨幅过大的城市，或许会经历10至15%的短暂下跌，不过接着，它们的价格会继续上涨。
大城市房屋价格的形成，并非完全取决于买卖双方的互动，其根本因素在于资源的高度集中。优质资源都汇聚在这些核心区域，由此吸引大量人口聚集于此。无论货币价值是上涨还是下跌，房地产市场的整体价值保持稳定，众多资金总会在有利可图时大量流入这个领域。
二零一五年，深圳等地的房产价格急剧攀升，这种态势难以长久维持，然而，驱动房价的买家对价格的期望值普遍被推高了，只要人们认同某个价位，房产就能以该价格成交。
2016年开春时节，由于缺乏相关政策变动，主要城市房产价格预计会保持稳定，个别地段可能出现10至15%的下跌，不过之后价格会持续攀升。
八、品牌房企扩大在二线城市份额，部分本地房企退出
2016年，知名房地产公司计划增加在二线城市的业务比重，与此同时，一些地方性企业将选择离开市场。国内部分二线城市以及省会城市，其房产销售情况一直不理想，销售速度缓慢，但这并非因为当地缺乏基本住房需求。
由于部分地方当局监管力度不足，非法建造的房产大量出现，缺少必要文件就售卖的情况十分常见，导致遵守规定的开发商处境艰难，不少首次购房者选择了此类房屋。
一些失职的官员早先利用职权谋取私利，众多本地房地产商通过压低价格拿到土地，使得外地企业难以公平竞争，因此很多全国性公司想要在当地立足，通常不得不和当地企业联手创办新公司，才能勉强进入市场。
二零一四，二零一五，国家强力推进反腐败斗争，众多腐败分子被查处，公共部门的工作氛围随之出现积极转变，
A许多本地房企所依仗的“关系优势”不复存在。
一些地区的房地产公司负责人因卷入贪污案件被拘押，其余的建筑商在项目构思方面欠缺实力，并且在费用管理上也不够精明，难以与外来的建筑公司抗衡。
二类城市并非没有市场，只是市场容量不大，这些不大的市场会把购买力投向最划算的商品，所以，二零一六年，在许多二类城市和省会城市，当地房地产开发商会逐渐减少，全国性大型房地产企业在这类市场的业务占比会持续增加。
九、现有“刚需”房大量“死亡”，新型好产品反热销
来年中小城镇的首次置业房产将会有大量积压，而创新优质楼盘却完全不担忧销售问题。不少人提及中小城镇，便说“销售不力”。实际上一个数据无法完全反映整体状况。中小城镇，当前所谓的“待售房产”，数量确实很多，但多数品质不高，设计落后，不少还是几年以前建成的。
品质不佳，根本原因在于理念偏差，说白了，就是这些开发商把三线四线城市的客户看作是毫无见识的人，随便盖个房子就想获利，不愿意在前期投入更多设计成本，也不愿意选用优质材料，更不愿意下功夫精心打磨。
三四线城市的消费者并不需要这样的产品，因为：
三四类城市多数居民是本地人，多数家庭至少拥有一套住房，不存在不购房就无房可住的情况。
B 三四线城镇的居民日常也会上网观看电视节目，欣赏美剧韩剧，对居住空间的要求比较讲究，经常外出的群体标准就设定得更为严格。
C三四线城市住宅普遍面积宽敞，百平米左右的户型很常见，因此当购房需求提升时，人们往往不单纯追求空间增大，而是更看重居住品质的提升，他们渴望的是更优质的住宅条件。
所以，三四地带有不少号称“基础需求”的房产销售不出去，这种情况很正常。很多人真正追求的是品质更高的“升级”住房，而二手房根本不属于这类房产。
所以，2016年，许多已有房产会持续面临销售困境，而部分精心打造的优质住宅，销售情况会相当理想。倘若某些开发商勇于推出创新项目，势必能激发市场对新型产品的兴趣，从而取得热销佳绩。
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2016年前景可期，货币与房地产政策将保持宽松态势，全国房地产市场有望逐步回暖，房屋交易量或见小幅增长，房价可能持续攀升，投资及建设数据将趋于稳定并略有增强，二三线城市的房地产市场表现，将直接影响全国多数经济指标的走向。
关于2016年政策走势，注意几个方面：
经济发展方面，政策核心是保持稳定并争取进步，首要任务是确保增长。十二月份中央政治局会议强调，2016年是实现全面小康社会的关键起步年，做好经济事务至关重要，需要秉持稳定中求发展的基本方针，同时注重稳定增长、调整结构、改善民生、规避风险。当前经济稳定发展的需求促使货币方针将保持宽松态势，下调利率和存款准备金率的可能依然存在，本币可能继续走低，不过美国的货币紧缩政策也略微限制了我国的金融措施，这种影响在2016年还不会显著暴露出来。
另一方面，房地产政策: 继续放松，部署去库存新措施。
新措施主要可分为以下五点：
推进住房制度变革，同步实施户籍制度调整和新型城镇化建设，迅速促进外来务工人员融入城市，从而增加居住需求，针对外来务工人员将制定专项措施。
二、住房保障政策，主要是继续推进棚户区改造。2015年6月，国务院颁布了《关于进一步推进城镇棚户区与乡村危房改造并完善相关设施建设的指导方针》，指示要规划城镇棚户区与乡村危房改造及设施配套建设的三年蓝图（2015至2017年），规定2015至2017年间，需修缮城市危房、城中村等所有棚户区住房共计1800万套（2015年需完成580万套），同时修缮乡村危房1060万户（2015年需完成432万户）。住建部公布：2016年棚改房600万套，将创历史新高。
政府计划购置现有商品房，将其用作安置住宅和保障性住房，此举旨在缓解库存压力。中央政府已建议地方当局削减安置房及保障房的建造规模，转而以货币补偿和分配为主，降低实物补偿和分配的占比。通过这种方式，可以有效减少市场上的房产空置量。
金融信贷政策持续保持宽松态势,着重扶持首套购房及改善性二套房购等合理自住需求,例如首套房贷款首付门槛调整为百分之二十,二套房贷款首付门槛调整为百分之三十等。同时,住房公积金使用门槛得到放宽,住房银行业务及房贷资产证券化等金融信贷措施也将继续深化推进。
国家运用财政和税收方面的措施来促进住房购买行为,正迅速推行将贷款利息从个人所得税中扣除的制度。同时有可能对涉及房地产的税务进行调整,例如不再征收二手房买卖中的营业税。地方政府将更加积极地采取措施来鼓励居民购房,会推出购房补助金或降低契税等方案,以此减轻居民购房的经济负担,进而帮助消化市场上的房产库存。
还有可能出现哪些好政策？
降低利率和存款准备金率都有可能实施，商业贷款的利率或许会调整到比以往记录中的最低点还要更低。
农民享有的进城便利措施将持续增强，例如：宅基地具备贷款担保功能，农用地也能够作为抵押物使用。
总而言之，2016年堪称历史上少有的购房佳期，买房者务必把握住这个难得的机遇。
很多客户说房价会跌，
而实际情况呢？
目前房价是百姓希望跌，
开发商不想跌，
银行不敢跌，
政府不让跌。
理论上必须跌，
经济上不能跌，
成本上没法跌。
说实话，
真要跌了你不买，
涨了你又买不起，
不跌不涨你又不急。
所以请依据自身情况，
该出手时就出手！
还有十几天就要春节了，
你还不急？
中国房地产就像无肩带胸罩
中国房地产行业如同无带文胸，一部分人满腹疑问：究竟是什么在稳固它？另一部分人则热切期待它崩塌，以便伺机而动。政府扮演着关键角色，始终无法允许其坠落。即便它摇摇欲坠，稍加扶持便会再度回升！
永远记住：经济不萧条，房价不崩盘
没有任何一个国家在经济持续上升的时期遭遇房价暴跌，这种情况一旦发生，将会引发整个社会的动荡。要牢记，房价和经济状况之间总是呈现出正比关系，只要经济没有陷入严重的衰退，房价就绝对不会出现崩溃。
中央鼓励“降房价” 喊得越凶涨得越快！
2009年：
在2009年春天，房地产市场不景气，为了提振经济和楼市，曾经提出过相关说法，希望房地产商降价促销，新闻媒体也跟着报道渲染过一段时间，但这种情况很快就不再提及了。
为何如此呢，由于强力干预市场之后，2009年房地产市场迅速活跃，价格持续上涨直至2011年上半年。根据官方数据，2009年，无论是商品房交易量、销售总额还是房价涨幅，都创下历史新高。其中新建商品住宅成交均价涨幅首次突破20%，达到了24个百分点。
2015年：
2015年历史再次上演。2014年楼市持续低迷，2015年“330”新政发布，央行多次实施宽松货币政策，公积金政策也进行修订，这一年政府再次祭出稳定市场的措施，楼市随之像2009年那样出现上涨。
最新统计信息如下：国家统计局于12月18日发布的数据表明，11月份70座主要城市新建与二手房产价格，其环比综合平均增幅已从7月以来连续四个月的回落状态转变为增长扩大。具体来看，深圳市的涨幅达到了44.6%。鉴于2009年的经验教训，政府倡导降低售价，房地产开发商会响应吗？
选择比努力更重要！
一位北京居民，1984年为了实现出国愿望，变卖了鼓楼大街的处所，筹集了30万元，离开故乡前往意大利寻求发展，在异国他乡历经艰辛，雨天外出送餐，深夜钻研语言，在简陋区域遭遇过七次劫难三次袭击
操劳节俭，如今已头发花白，三十年来，总算积攒了一百万元欧元，折合人民币七百六十八万，计划回国颐养天年，安享富贵！刚到北京，得知当年卖掉的四合院，中介现挂的价码是八千万，瞬间就垮掉了……
去年8月以来，离岸人民币（CNH）对美元的汇率大约降低了6.5个百分比，在岸人民币（CNY）对美元的汇率也大约降低了6个百分点。国际货币基金组织（IMF）之前估算过，如果人民币贬值10%，那么对中国国内生产总值（GDP）的推动作用大概能达到0.9个百分点。人民币数值降低，对国内对外销售的公司是极大的好处，不过货币价值下降的真正缘由，并非是为了促进货物输出，而是为了稳固增长乏力中的国家经济。
通常看法以为，纺织服装、钢铁、航运、化工、汽车这些行业从人民币降低价值中获利最多，但现实情况并非这样。二零一五年头七个月，机械设备产品出口数量上升，而普通需要大量劳动力的商品出口则有所减少。头七个月，国内机械设备产品出口总额达到四万四千四百亿元，增长百分之一点二，占出口总值的五十七百分之二。我国机电产品出口，欧盟占比较大，约两成，北美占比较小，在一到十九个百分点的区间，亚洲国家和地区占一半左右。机电行业出口，已占据我国外贸出口绝大部分。
针对这一情况，相关领域的学者强调，今年中国人民银行宜将人民币的贬值幅度限制在百分之五上下较为适宜。此外，中国人民银行需更频繁地发布人民币一篮子汇率指数，即CFETS。展望未来，在汇率管理方面，中国人民银行应提升政策的公开度，并为人民币汇率设定一个参照物。那么，促使中国人民币贬值的根本缘由究竟是什么？
中国先前长期保持高速经济发展，进出口贸易差额持续增加，境外投机性资金大量流入，导致人民币对外的价值不断上升。比如在2010年到2014年上半年这段时期，人民币与美元的兑换比率始终在提高，在此期间人民币整体升值幅度大约为12%。当前中国经济发展速度放缓，进入平稳过渡阶段，实际产业面临下滑风险，这种内部经济状况不允许人民币长时间维持强势地位。
此外，人民币币值长期依照美元走势调整。自二零一四年初起，受美国联邦储备银行提升利率预期影响，美元计价价值上涨了百分之二十三。期间，人民币虽对美元略有下降，却对其它货币持续上升。表面看来，过去两年里美元启动了走强上扬的进程，导致人民币币值出现轻微下浮，不过与众多非美元货币比较，人民币的汇率依然维持着优势。
人民币兑欧元升值23%，兑日元升值24%。2014年中期到2015年4月期间，人民币相对于欧元增强了约23%；2014年5月至2015年3日这段时期，人民币相对于日元提升了大约24%；2015年2月至2015年9月之间，人民币相对于印度卢比增长了大约7.3%；2014年11月至2015年4月内，人民币相对于英镑提高了近7.7%。
而人民币一篮子汇率指数(CFETS)发布之后，国际国内投资界对于人民币脱离美元影响的看法愈发普遍，在脱离美元影响的预期日益增强之际，投资者也预计人民币会因此出现下跌，毕竟人民币此前伴随美元大幅升值，存在高估的可能性。同时，中国央行自从去年末将人民币纳入SDR货币篮子之后，便有义务逐步减少对汇率市场的调控动作。随着央行对汇市干预开始减少，人民币汇率就更要走市场化道路。
最终，美国联邦储备局提升利率是导致人民币价值下降的一个外部原因。在提及中国内部因素之后，还必须强调一个极为关键的全球性因素，即美国联邦储备局提高利率。美国联邦储备局提升利率的预期以及其首次实施加息，促使大量美元从世界各地流回美国本土，造成新兴市场中的许多资产被大量卖出。中国作为全球规模最大的新兴市场，也无法幸免于资产抛售的冲击。这一现象是推动人民币价值进一步下挫的一个主要驱动力。
人民币数值降低，有人欢喜有人忧愁，这对销售海外产品的公司是极大的优势，不过，那些背负许多以美元计价欠款的中国公司，将承受相当大的负担，因为他们现在需要花费更多的人民币，才能换取相同数额的美元。
统计资料表明，2008年至2014年岁末中国与巴西公司发行的1.3万亿美元债券中，两者占比相当可观。2015年上半年的前7个月里，中国公司及金融机构发行的美元计值债券总额高达570亿美元，创下了历史新高。近年来海外发行美元计值债券的企业，主要涉及房地产行业。
房地产商之所以主要在外发售美元债券，是因为在国内融资费用非常昂贵，银行向房地产商提供贷款的代价高得惊人，民间借贷的利率甚至达到了百分之二十到五十。同时，美元债的利率又低得让人心动，比如2013年万科发行的八亿美元五年期公司债，利息率只有百分之二点六二五。对于资金周转困难的中国房地产公司而言，这无异于意外之喜。因此，远洋地产、保利地产等开发商纷纷选择发行以美元计价的债券。
那么，为何说人民币贬值对房地产业损害最大呢，首先，房地产商因为人民币的下跌正承受着巨大的偿债负担，比如，中国某家房地产公司曾在1美元换算成6.3人民币的汇率下发行了1亿美元的债务，而如今人民币的贬值导致1美元需要兑换6.8元人民币。倘若以美元标示的债务此刻需要偿付，那么这家房地产公司，眼下就必须拿出6.8亿人民币，而早些时候仅需支付6.3亿人民币，这反映出人民币币值的下滑，这家企业因此要多支出5000万元人民币用于清偿债务。
其次，由于人民币币值下跌的预期增强，众多境内外投机性资金会卖出人民币相关产品，转而购入美元类资产，并将资金转移至海外用于购房或投资，与此同时，中国房地产市场此前已经经历了十余年的非理性升值，当前顶级都市的资产泡沫仍在扩大，而中低端城市的房产去化面临严峻挑战。倘若境内外资本抛售人民币相关投资转而增持美元资产，那么房地产企业的资金周转将面临极大困境，同时也会促使房地产行业的泡沫更快地破灭。由此可见，人民币汇率的下跌将使中国房地产行业进入一个彻底重组的时期。
人民币疲软，有利于出口商的商品在国际市场的销售，但对那些在国外借了美元债的房地产公司，却是毁灭性的打击。这些公司目前债务负担沉重，产品销售缓慢，资金周转困难，若再遇上人民币贬值，生存将面临严峻挑战。同时，人民币贬值的可能性增大，会促使许多国际资本撤离中国，国内房地产市场的泡沫因而加速破灭。很多房企会被清除出局。
