未曾拥有房产的人生显得不够完整，而未曾与房产中介斗智斗勇过的所谓房产专家，实则不过是欺世盗名的假行家。
即便是再诱人的购房愿望，也必须跨越房产中介这一环节。尽管你可以选择购买新房，然而一旦你打算进行置换，中介便成了你无法规避的障碍。
今日不谈宏观走向，而是分享一些实用的操作技巧，以我2015年为父母换购房产的真实经历为例。在这起案例中，揭示了中介行业大部分的伎俩，仔细阅读定能让你收获颇丰。
蹊跷的看房
2015年伊始，随着330新政的实施，上海的房地产市场逐渐复苏。这一强有力的推动预示着房价将迎来新一轮的上涨。基于我一贯的行事风格，我深知绝不能错过任何一次房价上涨的良机，于是果断决定为父母更换住所。
在观察房源一个多月后的一个午后，短短一个小时里，我接连收到了四家中介的来电，他们纷纷告知中午时分新上架了一套性价比极高的住宅。在了解到该房的基本信息后，我和中介小哥迫不及待地赶去实地看房。然而，接待我们的却是另一家门店的中介，那一刻，我立刻觉得此事颇为可疑。在参观房屋的过程中，那位负责带看的年轻中介对我的问题一无所知，他只是静静地在一旁聆听那位接待我们的男性中介进行讲解。
参观完房屋之后，我继续追问，那名男中介便开始详尽地描述起房屋的历史：该房屋之前一直是出租状态，前租客已年过七旬，而新房产证仅办理了不到一周。在旧房产证上，原本是老夫妇及其儿子的名字，然而在妻子临终前，她意识模糊地留下了一封遗书，将这套房产中她所拥有的40%份额赠予了自己的妹妹。老人在事后才得知这一消息，这随即引发了家庭纠纷。为了防止事态进一步恶化，老人决定从妹妹手中回购了这部分份额，并移除了儿子的名字，最终办理了新的房产证。产证中40%的份额刚刚度过一周，尚未满两年，因此需缴纳增值税（2015年前称作营业税）。此外，该房产并非老人唯一的住所，还需缴纳全额个人所得税。这两项税费总计大约在20万元左右。鉴于这套房产给老人的家庭关系带来了影响，老人迫切希望出售房产，以远离这段痛苦的经历。
听完这个故事，我心中不禁一紧，常言道“常在河边走，哪能不湿鞋”，遇到有故事的房屋确实是考验购房者的能力和运气的一大难题。然而，我对这套房子非常满意，最关键的是，它的挂牌价比市场价低出了五十万元。在当时，上海二手房市场上的房东跳价现象已经相当普遍，一夜之间房价上涨五至十万元都属寻常。在房价飙升的上海，能遇到这样一宗极具性价比的优质房源，尽管存在一定的风险，我还是毅然决然地决定将其收入囊中。而且，必须速战速决。
看完了房子，我要求中介小哥第二天一早九点必须赶到交易中心取产调资料。翌日早晨，我收到了小哥发送的完整产调照片，经过仔细核对确认无误后，我利用午休时间，前往该房屋的邻近邻居以及小区的保安处，详细了解房屋的历史背景，确认没有重大问题后，我便让中介小哥约房东于当晚七点进行面谈。
险象环生的谈判
晚上七点钟，我携带着银行卡踏入店铺，但上一位预约的客人并未现身。取而代之的是那位在昨日首次带我们看房时详细介绍了房源情况的男性中介，他隶属于另一家连锁中介机构。于是，我、那位男性中介、经理以及小弟四人，围绕交易事宜展开了一场持续了四个小时的深入洽谈。
这位男中介首先声明自己是受上家房东全权委托的独家代理，出示了与上家签订的独家委托协议，声称钥匙掌握在自己手中，所有看房和议价事宜均由他独立负责，其他中介带客看房也需事先与他预约，因此上家房东不会立即露面，而是要等到网签合同并支付首付的那一天才会现身。
坦白讲，尽管我购房经历丰富，却头一回遭遇了无房东亲自参与的独家代理，这其中的风险显而易见。那一刻，我脑海中涌现出诸多设想：中介若是携款潜逃怎么办？中介若是同一房源重复销售怎么办？前房主若是不认可中介谈定的价格怎么办？然而，若想捡到便宜，这些难关我必须独自一一攻克。
我轻手轻脚地开启了手机的录音模式，将其置于桌面。我要求那位代理中介详尽地重新叙述该房屋的历史状况，这样做是为了在没有前任业主在场的情况下，中介作为代表，其陈述将完全代表前任业主。若中介在房屋历史方面有意隐瞒或欺诈，我将通过录音保留有利证据。由于我只能等到签署合同那一刻才得以见到前手，支付定金阶段只得依赖中介代理的言辞来辨识真相，加之，该房产中40%的权益源自于老人从其小姨子处继承的遗产，如此繁复的情况或许潜藏着鲜为人知的秘密，因此，录音无疑成为了最为可靠且高效的保障措施。
谈判伊始，中介便着力阐述该房产价格低廉、建筑年代新鲜、周边环境优越。与此同时，我作为一位经验丰富的行家，开始逐一指出其不足之处，探讨房产政策，分析房价走势。经过几轮你来我往的交流，双方均能感受到彼此的真诚，且无人能蒙蔽对方，毕竟大家都是久经沙场的老手。
该房屋的挂牌价格已经比市场价低了五十万元，然而，还需额外支付营业税和个人所得税。前房主原本希望由新买家承担这些税费。然而，由于房屋涉及遗产转移，老人购入了小姨子40%的产权，并且，是否还需缴纳房产税，这些税费的具体数额并非代理中介单凭一人之力就能准确计算的。我自然而然地觉得，这种算法的合理性及其与交易中心税务窗口的计算规则的一致性，本身就存疑。若我此刻承诺承担前手的全部税费，一旦过户时税费显著提升，并非中介代理所计算的二十万元，那么这个责任该如何界定呢？此外，若税费被纳入考量，该房价的竞争力也将大打折扣。因此，我坚决主张，各自负责缴纳相应的税费，我仅负责支付2%的中介费用，力求将潜在的风险降至最低。经过我据理力争，代理中介最终作出让步，答应与上家进行协商，并努力争取上家同意。
代理中介提出，若他能使上家承担这20万元税费，那便等于是为我省下了这笔钱。那么，是否能够给予他和成交的中介一定的佣金？我立刻回应，若他能促成上家各自承担税费，我愿意现场分给在座的三位中介每人5000元红包。鉴于我对该区域的二手房市场了如指掌，当前的价格已经十分低廉。若能额外减免20万（甚至更多）的税费，那无疑是一块从天而降的肥肉。区区15000元虽不算丰厚，但至少能作为对他们三人的激励。然而，与经理和小弟的感激态度形成鲜明对比的是，代理中介似乎觉得这份红包的金额不够吸引人。
随后，这位代理中介着手实施他的策略。他曾多年为上家老人照料这栋房产，租客的挑选、租金的代收以及房屋的维修和整理，全由他一手操办，老人从未亲自露面。他始终小心翼翼地维护着与老人的合作关系，老人对他已如同亲子般信赖，而他亦每月与老人共饮一杯，以增进彼此的感情。这次老人在出售房产时也采纳了他的建议。总的来说，老人对这个代理中介充满了极大的信赖。即便在房产刚上架的次日，就有其他中介得知消息并主动联系了老人，老人也选择不予理会，指示他们直接与这位代理中介进行洽谈。
由于代理中介得到了这种超然的信赖，他得以有机会随心所欲地行事。他声称，他能在我们已商定的价格上继续协商降价，然而，降下来的价格将归他所有，而这一前提是，我需负责税费各自承担。以一个类比来说，假如我此刻答应以一百万的价格成交，并且双方各自承担税费，可若中介成功说服卖方以七十万达成协议，那么，我需将这三十万的差额退还给对方。
凭借我多年的从业经历以及对周边地区房价的精确了解，我坚信，这个价位已经触及了底线，他们根本无法再降低，除非，除非，除非前一个买家是个不理智的人！
此刻我终于看清了这位房产代理中介的真正意图，他对于那5000元的红包并不放在心上，他之所以要成为这套房产的独家代理，其背后真正的动力和追求，实际上正是这其中的价格差额。
我灵机一动，断然表示不行，我的理由是，我购买这套房子的初衷正是因为其挂牌价格低廉，若再让我承担税费，那么这套房子的性价比将大打折扣，我便会放弃购买。如今，对方竟然试图用税费作为谈判的筹码，我坚决反对。
中介代理察觉到我态度坚决，于是主动表示不要我之前承诺的1.5万元红包，作为补偿之用。此刻，我意识到他早已打算从中获利，因此之前索要的红包纯粹是勒索，这笔钱我必须追回。
我表达了自己的看法：代理中介应按3:7的比例分成差价，我拿三成，他拿七成，但他并不同意。他声称，过去他操作的独家代理差价都是归他一人所有，因为一个独家客户对他来说意义重大，他花费了多年时间才积累到这样的客户，这是他赚钱的指望，对中介来说，拥有这样的独家客户是梦寐以求的。既然在我这里无法达成协议，他完全可以去找其他人成交，因为这个价格实在太过诱人，两天之内必定能售出。
最终，我们达成了一致，采用二比八的分成比例完成了交易。换句话说，在我所同意的购买金额上，每减少十万元，我获得两万元，而他则获得八万元；若减少五十万元，我可得十万元，而他则可得四十万元。我认为这是可行的，首先，我坚信他不会再降价了，因为当前的价格已经触及了最低点；其次，即便他降价，也仅限于3至5万元，按照2:8的分成比例，他所得的收益有限，再者，我还有机会收回那15000元。
原则讨论完毕，便转入了执行层面的讨论。当天晚上，我先行支付了预订金。中介人员随后草拟了五份定金合同，这些合同从我所认可的购买价格开始，每降低10万元就制作一份，总共制作了五份，其中价格最低的一份合同，成交价甚至比我预期的购买价格还要低50万元。代理中介将和卖方从最低的价格开始协商，依据卖方老人的心理预期价位，最终确定并签署一个最低成交价。
他们提出，为了保障自身安全，一旦上家签署了定金协议并收取了我的意向金，我便需按照约定的分成比例，将他们应得的那部分款项直接转入中介账户，之后我才能获得定金协议书。我心中暗想，谁知道你签没签成呢？要是你没签成却骗了我的钱，我转给你几十万，你一旦逃之夭夭，我上哪里去找你呢？毕竟，我连上家都没见过。我当然不会同意这样做。中介代理人自有他们的说法，他们声称，若我直接获取定金协议文本，便有权不承认此前与我共同制定的分成方案，而我只需出示由上家签署的定金协议，便足以具备法律效力，因为此类分成方案本就缺乏法律保护。
他的这种担忧并非毫无根据，在这个时候，我出于保护个人利益的考虑，提出在取得定金协议之际，我尚未与上家本人有过面谈，亦未目睹过房产证和身份证的原始文件，因此我无法预先支付大额的分账款项，最多只能支付20%，剩余的80%则需在合同签署之日一并支付。最终，经过一番激烈的讨价，大家为维护自身权益，采纳了一种稳妥的折中方案，即私下订立一份三方字据，详细记录分账比例，明确标注我方支付分账金额的两个具体时间节点，每人一份，以防万一。
勾心斗角的博弈
两天后，代理中介来电告知，上家老人已经签署了定金协议，成交价比我们预定的价格少了40万元，换句话说，我因此获利8万元，而代理中介则赚了32万元。当晚，我内心充满纠结，一方面为能以超低价格购得房产而感到高兴，另一方面又对上家老人的遭遇感到极度痛心。
当天我签署了定金合同，确认了前业主的亲笔签字后，才向中介支付了32万元的20%，即6.4万元作为分账的首付款。接着，当我要求中介将前业主的房产证原件存放在中介的保险柜中时，对方却表示反对。这时，我感到非常不安，因为我已经支付了定金以及6.4万元的首期分账，却连前业主的影子都未曾见到，更别提房产证原件了。这种情况显然不符合常理，极其危险。
通过代理中介、交易中介以及我方的多次洽谈，我们决定先行在网签系统中完成网签操作，将房屋信息及买卖双方信息填写并保存。此举相当于实现了网签锁定，他人将无法再对这套房子进行网签，从而有效防止了同一房产的多重销售。考虑到时间不宜过长，在我方的强烈要求下，双方约定在两天后进行网签。
网签首付的支付时间定在了第三天的下午两点整。依照先前的安排，在见到前一位老人本人之前，我必须于一点五十将剩余的百分之八十款项，即25.6万元，先行转给中介。只有这样，中介才会同意在两点整带老人与我见面。原因在于，我已经拿到了定金协议，若我直接与上家老人见面，中介担心我会废除与他们商定的差价分账方案。
对我而言，确保安全可靠的做法是在确认上家身份无误之后，才将剩余的款项转给中介。于是，我略施小计，故意迟到半小时，料想他们会在下午两点左右抵达，届时我到达后，应当能见到上家本人，并核对房产证、身份证以及签名，确认无误后再进行付款。
令人惊讶的是，当我于下午2点30分抵达店铺时，那位代理中介并未现身，反而通过电话指示我先行转账，之后才安排带我回家见面。面对这一情况，我不得不采取一些必要的措施来保护自己的权益，于是我与交易中介的经理进行了沟通，并要求他出具了一份书面承诺：若我未能成功签署合同，我之前所转账的款项必须在1小时内全额退还，并且要加盖中介的公章。实际上，促使我采取这一冒险举措的，不仅仅是那份加盖公章的凭证，更有那累积多年的信赖。毕竟，我与这家中介门店已有过两次合作，双方已建立起基本的信任关系，至少我确信对方不会故意对我造成损失。
转账完成十分钟之后，代理中介与上家老人按时抵达，他们实际上早已在邻近的另一家店铺静候我完成付款。然而，老人对此一无所知，他一直被蒙在鼓里。当见到老人的那一刻，我心中悬着的石头终于落地，通过他的言谈举止和面容特征，我基本能够判断出他的人品。
交易过程并非一路畅通无阻，尽管老人家的品行端正，但他的观念较为守旧。因我出售的房屋买家贷款发放延迟，我曾与他商议能否将付款时间推迟三天，然而他断然拒绝，甚至要求我支付合同金额20%的违约金，并解除合约。在无奈之际，我只好前往卖房买家的贷款银行，寻求信贷员和银行经理的帮助，紧盯着他们加快贷款发放的进度。幸运的是，银行信贷员伸出援手，通过和领导沟通，成功办理了他们在长宁区的首次将公积金贷款和商业贷款分开发放的先例，使得商业贷款部分得以提前发放。终于，我在合同约定付款期限的最后一天如期付款给了老人。
当然，我能够体谅老人的习俗和执拗，然而我并非那种任人摆布的软弱之人。在我用情感打动他，用道理说服他之后，老人最终答应在交易过户手续完成后的次日便将房屋交付给我，这比常规流程提前了至少两个月。
实操技巧
经历完整个购房过程，回望过去，确实让人感到心惊胆战。当然，这其中我并未详细描述许多与本文主题无关的细节：比如，我究竟是如何确认那位老人愿意以如此低廉的价格出售房产，以及他的儿子是否会改变主意；我又是如何说服老人在房产证尚未办理完毕的情况下就交付房屋；还有我是如何协调买卖双方各自承担相关税费等问题。
参与此事的各方包括：代理中介、交易中介、年长者以及我本人。其中，除了年长者之外，其他各方均有盈利的可能。当然，这种情况并不违法，而且与我并无直接关联。我的行为仅仅是遵循合法合规的原则，适时地保护自己的权益。
实际上，整个故事的精髓在于这样一个事实：由于上家对房价走势缺乏认识，代理中介故意向老人透露了一个比实际总价低出百万的价格，通过背叛上家的信任获得了丰厚的利益，而上家却对中介提供的细致周到的全程代理服务心怀感激。
或许你会有所疑惑，为何那家代理中介起初竟以低于市场价五十万元的价格挂牌，若是按照市场价挂牌，难道他不会赚取更多的利润吗？若你持有此观点，那么这表明你的经验尚浅。事实上，那些意图通过差价盈利的独家代理中介，必须迅速行动，在短短几天内完成交易，否则其他中介便会想方设法获取上家的联系方式，从中挑拨离间，向上家透露实际的市场价格。因此，独家代理商需采取低廉的价格策略，以迅速吸引顾客达成交易，防止供应商察觉后改变主意。
无论中介施展何种手段，无论操作流程多么繁琐，中介赚取差价的根本法则始终是：对购房者，故意夸大价格，对售房者，故意压低价格，利用你对市场行情的不熟悉，通过虚假谈判获取私利，索要回扣。不论谁被欺负，不论谁处于劣势，都注定要承受这种不公平的待遇。
最终，我为大家归纳了五项实际操作中用以避免吃差价的策略，强烈建议大家将这些方法付诸实践。
在全面掌握各区域房价走势的基础上再进行挂牌，切记不要将独家委托事宜交给单家中介，而是应选择多家大型中介机构，以此激发市场竞争，扩大自己的信息收集渠道。
二、在议价过程中，务必进行面对面交流，严格禁止采取背对背的方式进行谈判，唯有直接从买卖双方口中听到的价格，方能确保其真实性，而由中介传达给你的价格，必然是虚假的。
购房或售房时，都存在中介赚取差价的风险。在购房阶段，中介可能会声称房价无法再降；而在售房时，他们又会告诉你买家出的价格普遍偏低。若此时他们提出收取佣金以协助谈判，这表明你可能正被引入陷阱。当然，给予适度的小费以示感谢是可以接受的，但前提是你必须对市场行情有充分的了解。
无论购买还是出售，务必对房地产市场行情有深入的了解，对每个小区的房价、各类户型的价格都应了如指掌。唯有如此，你才有机会发现性价比高的房源，也才能安心地让中介帮你进行价格谈判，否则你得到的可能只是最初给出的虚假报价。
在出售房产的过程中，若中介在没有与买方进行面对面交流的情况下直接出示定金合同，切不可急于签字，毕竟买方给出的价格有可能超过合同所定金额。
在探讨买卖策略的篇章中，我反复提及，二手房交易的成功，经验与技能仅占八成比重，而余下的两成则取决于运气与个人品德。常在夜间行走，终将遭遇不测。
期望大家广泛汲取经验，增强自身实力，切勿伤害他人，只求保全自己！追求和谐与法治的社会是众人的愿景，然而，我们每个人仍在前进的道路上！
