《中国经济周刊》记者 张宇轩｜北京报道
一个月内，与房地产税有关的话题两度引发舆论热议。
9月7日，十四届全国人大常委会发布的立法规划中，并未将上一届人大常委会提出的房地产税法纳入其中，这一情况或许预示着房地产税法的立法进程将被推迟。
随后，在9月20日，重庆市这一房产税试点城市对外宣布，对房产税政策进行了调整，将征税范围从“在重庆市既无户籍、又无企业、还无工作的新购首套及以上的普通住房个人”缩小至“在重庆市既无户籍、又无企业、还无工作的新购第二套（包括第二套）及以上的普通住房个人”。
房地产税涵盖了一个广泛的概念范畴，其中所有与房地产经济活动紧密相连的税收均被纳入其中。而仅一字之差的“房产税”，实际上只是“房地产税”体系下的一个分支。
在当前房地产市场正处于复苏阶段的宏观环境下，关于房地产税的讨论是应当暂时搁置，还是选择合适的时机重新提上议程？
楼市复苏进程中，房地产税数度引发舆论高度关注
2018年9月，在十三届全国人大常委会的立法规划中，该法案由全国人大常委会预算工作委员会和财政部共同提议审议或主导起草，被纳入第一类目中的第48项。此类法案因条件较为成熟，计划在任期内提交审议。然而，尽管如此，在那一届人大常委会的任期内，该房地产税法并未被提交审议。尽管如此，在这5年时间里，关于房地产税的讨论始终未曾间断。
今年三月，前财政部部长楼继伟发表文章指出，房地产税是理想的地方税种，经济恢复常态后应迅速启动试点工作。那时正值各行各业逐步回暖的初期，众多地区房地产市场呈现回暖迹象，该文章随即被众多业内观点解读为“房地产税即将出台”。
四月，我国成功实现了不动产的统一登记，这一喜讯再次被解读为房地产税即将出台的预兆。众多业内人士的观点是，不动产登记的实施将促进全国房产信息的联网，消除全面征收房地产税的关键技术难题，为其奠定基础，从而显著加快房地产税的推进步伐。
此后，房地产市场迎来了频繁的政策调整阶段。众多城市纷纷实施“因地制宜”的策略，诸如不区分贷款记录、降低首付款比例、下调房贷利率以及针对多子女家庭购房的优惠政策等市场刺激措施频繁出现在新闻报道中，公众的关注点也随之发生了变化。
截至9月初，房地产税问题再次引起了公众的关注，这主要是因为在我国的全国人大常委会立法规划中，关于房地产税法的制定并未被列入其中。
易居研究院的总监严跃进在接受《中国经济周刊》记者采访时表示，这一细微的迹象总体上与预期相符。观察市场状况，目前房地产市场的供需关系经历了显著转变，激发合理的住房消费需求、对房地产政策进行优化调整成为当务之急，而且至少在3到5年内，开征房地产税在市场上缺乏坚实的基础。
北京金诉律师事务所的主任王玉臣律师对《中国经济周刊》的记者表示，若当前持续推动房地产税法的制定，可能会削弱民众购房的意愿，这对房地产市场的复苏并无益处；同时，那些已经拥有多套房产的居民可能会在短期内急于出售，导致大量二手房涌入市场，从而加剧房地产市场的供需矛盾，促使房地产市场进一步陷入下滑态势。对于那些难以出售的房产，业主可能会选择将其出租以减轻损失，而相应的税费往往将由租户来负担，这无疑会额外加重租户的经济负担。
两座直辖市十余年试点成效如何
“立法规划中的‘缺席’并不意味着在实施阶段房产税领域完全空缺。自2011年起，重庆与上海两大城市便率先在房地产税的范围内开展了房产税的试点工作。”
依据《上海市实施个人住房房产税试点暂行办法》，此次上海试点征收房产税的对象包括本市居民家庭在本市购置的、作为第二套或以上住房的房产，以及非本市居民在本市购买的房产。
公开资料显示，在2011年至2020年的十年时间里，上海市的房产税年收入呈现持续增长态势，从73.662亿元逐年上升至198.748亿元。进入2023年上半年，上海市的总税收收入达到了10623.15亿元，其中房产税收入为153.65亿元，这一部分收入在总税收中占据了1.45%的比例。
依据《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》的相关规定，重庆在试点阶段实施的房产税涉及两类征税对象，一类是针对高端住宅征税，具体包括个人拥有的独立商品住宅以及个人新购置的高档住宅；另一类则是针对那些在重庆购置房产但无户籍、无企业、无工作人员身份的外地人士新购的住房。
重庆试点对个人征收的房产税并未进行独立公布，据当地税务工作人员所述，这部分税收或许归类于地方税务局的房产税和城市房地产税项下的个体经营类别之中。《中国经济周刊》此前报道的数据分析表明，在2008年至2019年间，重庆房产税中个体经营部分的最高金额出现在2017年，达到了4.7亿元。与此同时，2017年重庆的财政收入为4630.22亿元，这一数字是个体经营部分的985倍之多。由此可见，对个人征收的房产税在重庆财政收入中所占比例相对较低。
一些行业内的看法对试点城市的房产税征收情况评价为“效果尚可”。他们指出，税收覆盖面较窄、税率设定不高是关键问题，这导致房产税在地方税收总和以及整体财政收入中所占比重较小。
试点城市在探索房产税征收的过程中，面临诸多深层次问题尚未解决，正如楼继伟在其文章中提到的，推进房地产税立法存在诸多难点。楼继伟在文章中分析指出，产权不完整和交易受限是立法过程中的最大难题，而城镇与农村土地制度的差异也是一大挑战。试点期间，可融合土地制度改革进行尝试，然而，要彻底攻克这一难题，还需突破城乡土地二元结构的束缚。
而试点城市十多年来的探索也绝非毫无意义。
王玉臣指出，上海与重庆在试行房产税过程中，为房地产税制的改革积累了宝贵经验。例如，在差别税率方面，两地均实行了这一制度，并设定了免征范围，确保对住房面积较小的普通民众影响不大，主要目的是对拥有大面积或高档住宅的群体进行调控。差别税率在众多国家的房地产税收及关联税种中广泛采用，未来在房地产税法的制定过程中，其很可能占据一个至关重要的地位。
王玉臣强调，相较于房产税，房地产税的适用范围更为广泛，这也就意味着在立法过程中需要考虑的要素更为繁杂。鉴于此，房地产税的改革不仅需要在国家层面进行制度安排，还应当积极探索多样化的征税途径。
“彻底搁置”还是“择机再议”？
然而，新法尚未出台，而且试点城市在房产税的征管方面也对市场做出了相应的妥协。
9月20日，重庆市政府对外发布消息，对《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》以及《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》进行了修订。在重庆市，对于那些既无户籍、又无企业、亦无工作的人士，新购入的普通住房，若为首次购买，则不受此规定限制；若为第二套或以上，则需遵守新规定。
此次政策调整实际上是对征收范围进行了缩小，重庆市财政局明确指出，为了切实执行党中央、国务院的决策安排，更有效地满足居民对刚性及改善性住房的需求，推动房地产市场的稳定与健康发展，因此实施了这一调整。考虑到房地产市场目前正处于政策扶持阶段，这一举措也被行业内外解读为利用财税政策手段来提振房地产市场。
考虑到之前房地产税立法的推迟，严跃进指出，重庆对房产税政策的调整反映了，目前房地产税的改革将更为谨慎。在当前房地产行业面临特殊时期的情况下，各项政策普遍致力于减少购房成本，并积极促进购房需求的释放。
这一系列信号是否意味着房地产税立法就此搁置？
王玉臣对此持有不同意见，他指出，从国家角度出发，为了确保房地产市场的稳定与持续发展，防止房价出现剧烈波动，此次房地产税法的制定只是暂时的延缓，但长远来看，这一总体趋势是不会有所改变的。
王玉臣认为，房地产税法的制定并非一蹴而就之事，必须逐步推进，全面评估其对众多群体带来的多重影响。正如俗语所说，急于求成往往会导致失误，若操之过急，可能会引发房地产市场的动荡，进而对我国的经济增长带来不利影响。
目前，公众对房地产税的讨论焦点主要在于，全面实施房地产税是否会导致住房成本的上升。
严跃进对此观点，指出若房地产税未来得以全面实施，对一般购房者的房产影响有限；参照现有试点城市的房产税征收改革经验，对于合理的居住需求应当免除税收。从宏观角度分析，征收房地产税并非单纯基于房地产领域，其中一部分原因在于财税体制和结构的改革需求。
