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2008年的金融危机距离大家已经太遥远了。
2024年的当下，我们深度感受着上海楼市的焦虑。
深刻感受到上海楼市强烈的多空博弈。
上海历来都是需求旺盛的城市，然而目前的市场需求却显得有些畏缩。
尤其过去两年入场的新玩家，一来就见到了如此凶猛的行情。
我们不应取笑他们，毕竟每一位购房者都在用真实的金钱投入，以实际行动助力上海这座城市的繁荣与进步。
只是游戏的难度一直在升级。
在“空军”声音如此高亢的当下，是否思考过：
可能更适合入场的时候正在悄悄到来。
难度真的增加了
上海楼市真的是全线的溃败了？
为何产生这样的想法？那是因为身边越来越多的朋友不再关注购房，而是转而开始留意上海的房产市场。
比起牛市的市场关注度还要高，绝大多数还都盼着跌。
但是有一点点的不同就是他们开始关注机会了。
因为问的最多的就是：你看这个房子这个价格是不是相当可以？！
我们复盘一下之前的“惨”与“好”。
过去的一轮周期中，跌的最猛的房子是什么？
一是政策影响的学区房；
最典型的就是高兴花园，房价直接腰斩。
但是这类房产的本质下跌是学区政策变化带来的“确定性”下降。
过去很多没有落户、年限不够的都能上闵行最好的公办学校。
家长在面临自身条件不足、教育机会不确定等问题时，往往需要承担更高的经济负担，因此，他们对于子女教育的投入产生了显著的额外价值。
对口学区变化，自然是本质性打击。
二是伪豪宅泡沫；
比如苏河湾中心润府，一直标榜自己是豪宅。
小区顶峰价格20万成交，不过现在的价格已经回到16万了。
地段来看，确实周边都是豪宅林立。
但是小区两栋楼的配置、真石漆的外立面很难撑起豪宅的门面。
和中粮天悦壹号是没法比的。
开盘时面对的客户其实也都是中产，谈不上富豪。
三是估值核心出现变化了。
说一个小区，大家就能理解了：静安中凯城市之光。
大户型价格已经从18万滑落到12万。
二十年前，这个小区在上海可谓是声名显赫，然而随着时间的推移，上海市场上的产品及消费者的偏好发生了显著变化。
昔日的豪华住所已失去吸引力，此因现无真正的富豪视中凯为首选，更遑论将其列入考虑范围。
客户就是普通中产。
内环区域内的众多超过20年历史的小区都曾遭遇过类似的房价下跌，如今不过是回归到它们应有的价值水平。
这就是上海楼市在周期调整中最真实的改变。
市场不全是绝望
上海楼市要说“哀鸿遍野”，是多数的人的感受。
但周期的变化中，也总有一些差异化。
豪宅依然是引领市场的。
近期，上海成功交易了一座备受瞩目的老式洋房，成交价高达3.1亿元，单价达到了每平方米100万元。
当然这种房子讨论单价没什么意义。
但是有一种感受变化。
过去讲有恒产者有恒心，其实顶豪的价值更像是：
有恒心者有恒产。
你要是买在白鹤、小昆山这些地方，请勿对照。
其次是一些结构性的支撑。
这里想提一下浦东豪宅星河湾的小户型。
从近期的成交价格看，已经算这轮周期里很稳定的产品了。
产品稀缺，而且星河湾客户阶层稳定。
同样的还有慧芝湖的87平小户型。
紧凑户型次新，带有一定资源。
最后是有新房价格支撑的。
典型的像龙柏花苑、新湖青蓝国际。
旁边的地块联动价11.8万，龙柏花苑姿态很低就卖6-7万。
新湖的二手和新房价格差别也不是很大。
没有被过分炒作，市场表现自然更稳定一些。
即便是那些下跌很猛的产品，在市场的需求不见得就会减少。
诸如高兴花园这样的产品，即便其确定性有所下降，其使用价值仍旧得以保留。
半价对应现在的使用价值，是不是性价比又出现了。
事实证明，高兴花园只是重新找回市场。
市场在回归正常
上海二手市场之所以能够牵动所有人的心。
因为上海是一个深度二手化的市场，而且趋势是长期化的。
之所以说回归正常，因为一二手倒挂本就是个不正常的市场。
楼市合理的估值系统中，就是新房比二手贵。
就像商品一样，当然也有部分具有特殊价值的东西越久越有价值。
可惜很多人一入场就没见过二手比新房价格低。
实际上，在最近的一段时间里，倒挂的二手房市场里，“泡沫”现象尤为突出。
不少人是被市场赶着上车的，思考的时间是明显不足的。
观察结果表明，实施限制性措施后，新房价格得到了有效控制，同时，二手房价格也在逐步回归到合理的估值水平。
面对不断下滑的二手房市场行情，与此同时，新房的价格却持续攀升。
上海的新房价格每年以大约5%至10%的通胀率稳步上升，这恰好符合该市的正常增长节奏。
为何当前购房难以实现大幅盈利，原因在于新房的“通胀率”已揭示了其真相。
过去通过买房来稳固自己的财富这个事情相对简单。
因为野蛮生长时代的红利够多，只不过现在变慢了而已。
现阶段买房就是要接受居住属性＞投资属性。
目前，上海众多年轻群体对市区内价格在200万元以下的老旧小区表现出浓厚兴趣。
这些商品价格下跌后，其租金回报率可高达3%，这一收益水平已经超过了银行大额存单所能提供的收益。
这就是确定性。
虽然无法通过这套房子获利多少，但是面对的结果非常可控。
是真的都不想玩了吗
现在上海楼市有一种绝对论调：以后年轻人都不买房了。
是真的都不买，以后就租房了吗？
但是如果你深度了解就会发现：
想买，但是安全感不够。
买涨不买跌的时候，共同预期是涨，所以安全感来自共同预期涨。
但是下跌的时候，共同预期是跌，所以砍价就是安全感。
客户少，出价很低，只是买房人在拉高自己的安全垫。
若他感到缓冲措施不足，便会暂缓行动；而一旦缓冲效果充足，即便无人催促，他亦无需他人劝说。
买涨、逼空的时候，买家反而更果断。
跌出空间了，买家反而退缩了，这是和交易原则相悖的。
在上海购房不可行的根本条件是市场缺乏稳定的价格支撑，而上海房价无底线的说法显然是不成立的。
上海不是鹤岗这样的地方，没有任何发展前景了。
相反越是科技、产业变革升级，上海迎来的反弹空间越大。
事实是，上海核心区的优质二手房在止跌企稳了。
内环新房14-17万，二手才9-11万。
新房的得房率不足70%，且物业费和停车费高昂，相比之下，二手房的得房率则达到了80%。
其实有一部分人已经意识到二手的性价比出现了。
能砍价的市场就是个不好的市场么。
只能说是个比较残酷的市场，但是对于买家来说就是个好市场。
难道房东连夜涨价才是买房的正确姿势么。
买房的权利从未像今天如此之大，只是不知道该怎么买而已。
其实很简单的原则：控制杠杆、降低预期。
以往众多人面临的是无首付但有月供的情况，而如今，越来越多的人则是手握首付，却可能随时面临月供的消失。
所以控制好杠杆，对着心仪的房子谈价即可。
平常心看待楼市未来的收益，减少不必要的痛苦和妄念。
上海楼市的交易从来没有停止。
只不过现在是有钱人豪宅梭哈，普通人不加杠杆。
豪宅市场的火热是有目共目的。
和更多的普通人息息相关的市场是：
原本计划节衣缩食购置价值1000万的房产的人，最终决定以800万的价格放弃了自己的计划。
那些想踮起脚够够800万的客户安心回归600万区间。
而300万以内的人群可能就想着7成首付，3成贷款了。
估值的减少与杠杆的紧缩同步发生，这或许预示着市场趋于稳定的积极迹象。
但不管怎样，我们依然乐观看待上海。
