自“724”事件引发的一线城市救市倡议以来，这一过程经历了响应阶段、表态环节以及等待期，然而至今我们只听到了楼梯的脚步声，却未见实质性的行动。
房地产企业翘首以盼，金融机构耐心等待，经纪公司静观其变，媒体舆论密切关注，购房者满怀期待，然而市场对于等待的耐心似乎已逐渐耗尽，估计难以再继续等待。
不及了，八月的信心按揭消费殆尽之后，九月却已呼啸而来。
上海房地产市场在九月迎来（新房）第八批次的投放，这并非单纯的供需对接，或许还蕴含着更深的含义。
生态链上下很多人年内最大和最后的期待。
一、政策：能赶“金九”不等“银十”
2023年，上海的房地产市场至今仍备受关注。春节过后，业界普遍期待“金三银四”的到来。这是因为，在去年口罩放开期集中成交和签约的消化之后，这个传统的销售旺季如期而至，让人对未来的市场前景充满信心。
后续发展大家应该都已耳熟能详，五月市场行情转跌，至六七月份成交量和信心均跌至谷底，“724高层会议传出的利好消息”虽让七月最后一周情绪有所好转，但八月份“靴子落地”的等待却让人焦虑不已，就像温水煮青蛙，原本以为桑拿能祛湿，如今却感觉身体不适！
若七八月份房地产市场略显低迷，尚可借夏季为由进行解释，但面对传统下半年“金九银十”的来临与否，其关注度与期待值便显得尤为强烈。
首先，利好政策会不会在九月落地？
七月末的狂欢持续了一周，而整个八月却鲜有实质性进展，这种“事关重大，必须谨慎行事”的态度也可见一斑。
自然，不管政策出台的时间早晚，只要承诺了就一定会执行，并且能够得到预期的结果，这本身也是管理层信誉的体现。
其次，利好的尺度到底有多大？
传闻各式各样，然而人们所盼望的终究是“强力措施”，无论是减少现有房贷余额，还是提出“只认房不认贷”的口号，甚至有人大胆提出“部分”放宽购房限制，这充分显示出人们对提振市场的期望何其之高，同时也反映出当前市场的困境有多么严峻！
再者，晚出不如早出，能赶“金九”不等“银十”。
市场对救市措施的需求不仅应存在，而且应显著增强，还需迅速实施；若至八月尚无具体措施，尚可自我宽慰。
若九月尚且羞涩地半遮半掩，那么这场始于“724”的史诗级利好恐怕——负面影响将更为显著！
研究的时间所剩无几，这既非市场所能耐心等待，亦非其愿意承受的，更关键的是，对于利好的预期是有着明确的时效性的。
二、新房：冲不是万能的，但不冲是万万不能的
真实的市场情况如何？
在审视上海第七批次的房屋认购数据时，我们发现“分化”这一表述已无法准确描述现状，原因在于这种分化现象中既有令人欣喜的一面，也有令人忧虑的部分。例如，东沟瑞仕项目的认筹人数一夜之间增长了300%，而招商苏河玺、保利越秀和樾天汇、华发静安华府等项目则实现了100%的去化率。然而，这种繁荣景象背后，也有不容忽视的问题：在26个项目中，有17个的认筹率未达到及格线（低于60%），甚至还有认筹率仅为个位数的项目，以及一些选择“拒绝透露销售数据”的项目，其处境令人唏嘘。
第六批次的上海新房市场已显现出疲软迹象，而第七批次的情况虽然被形容为“加剧疲态”，但这并不意味着在制造恐慌情绪。
在二手房市场，自“724”事件之后的一周里，市场呈现出一定的短期活跃态势，这表现在部分房东选择撤牌或提高售价，以及看房和成交量的增加。然而，进入八月尤其是中旬之后，这种反弹并未进一步加剧，市场逐渐回归到利好预期的尾声阶段。此时，看房和成交量保持稳定，但成交价格并未出现实质性上涨，反而继续上演着“降价易成交”的现象。
就在此刻，第八批次的新房项目显得尤为紧迫，尽管从客观情况来看，由于前六批次的销售尚未全部完成——其中第七批次的新房销售甚至未超过一半——八批次的新房上市无疑将进一步分散购房者的关注。然而，从主观角度来看，开发商的这种激进策略实则带有一定的被动性：一旦错过了九月，很可能就会错过政策红利的具体落实。换一个角度思考——如果九月不推出新房源，那么今年还打算上市吗？！
看看传说中的八批次新房预测名录：
自六七批次中“10万+”级别的上市项目之后，第八批次中“6万以下”的刚需楼盘集中涌现，加之先前续销的剩余房源，供需关系失衡，刚需楼盘供过于求的现象显而易见。
刚需住房的供应得到了大幅度的增加，这为真正的自住需求者开辟了极为宽裕且友好的购房时机。然而，在当前上海房地产市场对利好政策抱有“既要充分又要显著”的期待之下，刚需购房者就像难以推动的大象屁股，那种随叫随到的虚假宣传时代已经一去不复返了。
狭小的住房让那些想要改善居住条件的购房者陷入两难，“弗拉霍维奇的房子无人问津，卢卡库的购买计划也因此搁浅”，在管理层全力维护新房价格稳定的同时，二手房市场虽然定价灵活，但供需双方的分歧却愈发严重，这无疑拖累了二手房交易，尽管每日约500套的成交量有所回升，但这样的局面能维持多久，却是个未知数。
第八批次的“10万+”项目不仅囊括了黄浦、静安、徐汇等传统热门区域，还纳入了杨浦和前滩等新兴高端地盘。然而，目前只有杨浦的一个项目已确定上市，其余项目均处于待定状态。掌握着项目能否顺利放行的管理层，恐怕也在为此纠结不已。面对“豪宅”与“利好政策”的抉择，他们既抱有期待，又感到担忧。
一句话，第八批不得不启程：面对前有六七批的阻拦，后有第九批乃至第十批的追赶，大家都寄望于“金九”这一季节和利好的双重降临，以期实现共同繁荣，房企的内心和行动都值得同情。
三、价格：逐渐消失的不仅是倒挂，还有信心和耐心
说到新房的问题，绕不开量和价的探讨：
2023年的供应天量是2022年的报复性土拍导致的。
2022年全年，由于三四月份大家所熟知的原因，出现了大量的“翘课旷工”现象，这直接导致了剩余的十个月，尤其是从六月到年底的七个月，土地出让市场持续保持了一种冲刺的状态，那么，这样的结果又是怎样的呢？
体感上，人们普遍觉得今年新房数量颇多，而冰冷的数据更是令人触目惊心：2022年，上海共进行了三个批次的土地出让，涉及109宗地块，全部成交，出让金分别是878.9亿元、780亿元以及1053.8亿元，最终以总计2712.7亿元的成绩画上了句号。
那么，2023年的土地拍卖情况究竟如何，这一状况亦将对2024年上海地区的新房供应情况产生一定的因果影响：
2023年上半年，上海土地出让收入接近620亿元，其中通过公开市场途径成交的达到518亿元，另有101亿元是通过地块协议出让的；然而，七八月份上海土地拍卖的第二批次总成交额为643亿元；截至目前，上海的土地出让情况相较于2022年显然有所减缓——时间已经过去了三分之二，但“任务”的完成度还不到去年的一半。
尽管如此，近期上海楼市再次出现了“8月初结束的上海土地拍卖第二批次部分项目，当月就发布了规划设计方案”的快速周转现象。更有传言称，部分项目能够实现“土地获取后当年即可销售（至少是当年达到销售条件）”。然而，时过境迁，如今这种高周转模式在市场低迷时期显得慌乱无措，亦如同兔死狐悲的景象。
再来看价。
在过去的半年里，外环以外的二手房和新房价格倒挂现象变得越来越罕见，而大多数郊区地区已经普遍出现了“正挂”的情况。
八月份，上海第七轮采访报道显示，位于中环的一个项目去化率达到了80%，这一成绩堪称令人振奋。然而，这一喜人的业绩背后，是板块内一二手房价倒挂现象的几乎消失。换言之，“一二手倒挂现象的消退区域正逐渐逼近中环”。尽管内环区域（涉及倒挂打新摇号）仍在热闹非凡，但时间的推移或许会带来新的解读。
当前无论是新房交易、二手房买卖抑或是土地拍卖，均处于静待政策发布的阶段，一方面，在漫长的等待中，人们的信心和耐心逐渐减弱；另一方面，对政策质量的期望值却在不断攀升：“若不推出重磅措施，不如不采取任何行动”，这种人性的双重标准正在对市场预期产生着影响。
二手房已不再被重视，至于新房与土地拍卖的紧密联系，我们亦难以断言：究竟是新房销售不畅导致了土地拍卖的放缓，亦或是土地拍卖的谨慎是为了保护新房市场，然而，这又是否真的重要呢？！
尽管市场上充斥着越来越多的中庸之音，宣扬“不应依赖政策，而应专注于自身发展”，然而，客观而言，只要政策尚未出台，对政策的期待便难以做到对政策之事充耳不闻。这就像一边声称房地产已步入新时代，一边仍旧寄望于政策能够在一夜之间唤醒市场活力。
九月和第八批次，是不是更配？
这是上海楼市的小九九。
与其一味地被动等待，上海房地产市场倒显得较为积极，至于最终成效如何，尚不得而知；然而，一旦错过了“如果”的机会，便无法再追回。
九月过后，对于2023年上海房地产市场，我们便可以提前对前三个季度的年度总结进行梳理。
翘尾？不存在的。
