随着秋季的“秋老虎”依然气势汹汹，金色的九月即将登场，然而房地产市场却显现出暴风雨前夜的紧张与不安。
“房价可持续发展”面临考验
在7月27日的中央政治局会议上，史无前例地首次提出了“遏制资产泡沫”的重要指示，紧接着，近两年来全国涨幅领先的深圳房价在七月竟然出现了环比8.2%的下跌，这一跌幅创下了自2012年以来的最高纪录！紧随上半年市场购买力显著增强的部分二线城市，诸如苏州、厦门、合肥、南京等，它们纷纷一致推出了一系列紧缩政策，包括但不限于对二套房实施贷款限制、对非本地居民实施购房限制、降低公积金贷款额度上限等措施。
这究竟是怎么回事？我们之前约定的“去库存”计划去哪了？还有那“分城施策”的措施，又为何不见踪影？在我看来，这三项举措虽然表面上看起来互不相关，但实际上都指向了“房价可持续发展”所面临的难题。
本文以“深圳房价下跌”为核心，深入分析其价格走势及发生转变的缘由，旨在帮助读者更好地理解政策调整及其背后的联系。
2015年，深圳房地产市场的发展引起了全国的关注！房价的平均上涨幅度高达47.5%，许多区域的房价甚至翻了一倍。更令人咋舌的是，在这一涨幅的基础上，上半年的房价又增长了18.68%。
“深圳降房价”不是限段性现象
或许并非所有人都知晓这一涨幅究竟高或低，以被誉为“中国房价最坚不可摧的堡垒”的上海为例，我将进行一番比较和阐述。2015年上海的表现同样相当不错，不少区域房价实现了翻倍增长，然而从整体平均数来看，涨幅仅为18.2%。即便在2016年上半年，面对325新政的冲击，得益于频繁出现的地王支撑，房价依然迅速攀升。尽管如此，上半年的涨幅也“仅”有9.05%。这一对比显示，上海明显处于劣势，同时也揭示了深圳可能已经过度消耗了市场需求。
专家分析指出，深圳房价之所以呈现出罕见的大幅下跌，主要原因是“高价地效应”的减弱以及市场进入了淡季。然而，我的看法与此不同，因为7、8月份的淡季并非深圳独有，至少上海的7月份房价环比还上涨了1.6%。此外，高价地王对市场预期的转变影响深远且强烈，这种变化不可能在短时间内悄然无痕。
在我看来，“深圳房价在七月出现下滑”这一现象具有里程碑意义，它不仅揭示了资产泡沫的生成，同时也彰显了房地产市场去杠杆化正处在进行中。
这几年，我有不少机会前往深圳进行演讲和交流，因此对深圳房地产市场的变化有了较为深入的了解。我的观察是，一旦菜篮族开始大规模涌入股市，这表明股市的风险正在加剧。类似地，如果学术界人士放弃本职工作，通过借贷等方式疯狂抢购房产，这也预示着房地产市场正在积聚泡沫和危机。前者可称作“无知者无畏”，而后者显然是“明知山有虎”，却心存侥幸，以为最终遭受咬伤的会是他人之臀。然而，常常事与愿违。
深圳价位疯涨与港商炒房有关
我们必须保持高度警觉，此次政治局对于资产泡沫的阐述采用的是“抑制”而非“严防”的措辞，这表明中央已经认识到并直面了泡沫的存在，当前的关键任务是在泡沫破裂之前，努力促使其消散。既然情况如此，当务之急便是进行“去杠杆”操作。深圳房价在近两年内迅猛上涨，已吸引众多投机者涌入市场。这类买家通常以短线操作、高成本投入和杠杆交易为手段。一旦房贷政策收紧、房价下跌，他们所能做的仅限于两种选择：要么低价抛售（尽量减少损失），要么被迫断供（将房产无偿转给银行）。无论他们采取何种措施来规避风险扩散，这无疑将对深圳房地产市场的未来发展造成巨大冲击。
因此，我并不认同深圳房价在七月份的下跌仅是偶然现象，且很快将恢复稳定并持续上涨。实际上，更大的可能性是，这一走势将参照去年香港房价下跌的轨迹，步入楼市的调整阶段。毕竟，众多香港投资者将目光转向深圳进行房地产投资的情况并不罕见。
本文2016年8月19日刊载于《理财周刊》
