从往年来看，3月至5月，房地产市场往往会出现一段“小阳春”的繁荣景象，然而自2021年起，经历了较长时间的调控，2025年的楼市小阳春似乎正带着诸多复杂信号逐渐显现。
一方是土地拍卖市场中的“地王”现象逐渐显现，众多高端项目纷纷涌入市场；而另一方则是购房者对未来房价走势持有不确定的情绪，这种情绪正在扩散开来。
随着“今年不购房，明年购地王”的口号在业界广为流传，人们不禁要问：房地产市场是否正在孕育着新一轮的涨价浪潮？目前的市场复苏，究竟是局部性的回暖，还是整体性的逆转？
01 央、国企下场争抢“面粉” 土地市场高热
近期，一场激烈的土地争夺战于3月28日上演。在杭州西湖区蒋村文新单元地块，经过102轮激烈竞价，最终由建发集团旗下的杭州兆欣房地产开发公司以34.35亿元的价格成功竞得。这一成交价换算成楼面价为每平方米8.8万元，溢价率高达115.39%，创造了杭州地价的新高。
在同一天，上海静安大宁地块的拍卖活动中，创下了新的历史最高价。该地块最终被大华集团子公司上海华杨房地产开发有限公司以24.8564亿元的总价收入囊中。成交的楼面单价高达92658.97元每平方米，溢价率达到了32.31%。
3月27日，成都金融城三期的一块占地49亩的地块，经过213轮激烈竞价，最终以每平方米4.12万元的价格成交，溢价率达到了106%，这一成交结果刷新了成都土地市场的最高纪录。
而在近段时间，全国范围内这样的土拍热浪此起彼伏。
北京海淀区的树村地块的楼面价格已经超过了10万元每平方米，杭州滨江西兴单元的地块单价达到了7.29万元每平方米，而上海静安寺周边的地块更是以16.11万元每平方米的价格创下了全国的最高纪录……
在采访过程中，众多房地产行业专家向中国经济时报·中时财经透露，观察房企拿地行为及积极性，可以明显察觉到房地产交易及土地市场正持续回暖，特别是部分企业的资金状况相当良好。
业内人士透露，以北京树村地块为参照，这成为北京住宅土地史上首个楼面价突破10万元的地块。该区域房地产市场长期面临供不应求的困境。在过去十年间，海淀北部土地资源匮乏，新房供应量严重不足。周边的次新房，如融创学府壹号院和海开·圆明天颂，其房价均超过10万元每平方米。
参与北京海淀区树村地块拍卖的一家房地产企业代表在接受中国经济时报·中时财经采访时指出：“中海此次志在必得，即便有人持续加价，他们仍将坚定地争取。”这位代表进一步透露，尽管在拍卖中未能成功，但该地块的交易本身对企业及市场来说，依然具有积极意义。
严跃进副院长认为，作为中央和国有企业，它们理应肩负起引领市场预期向积极方向发展的重任，而提升地价实际上也是其社会责任的体现。特别是在城市核心区域获取土地时，这种做法对市场预期的正面影响尤为显著。
02 高端项目扎堆入市 销售冷暖自知
房企对于核心地块的追逐，也是对优质产品的押注。
公开信息显示，成都建发地块的目标是建设一个容积率为2.5的纯住宅区；而杭州滨江西兴地块的新房价格预计将攀升至每平方米12万元；同时，业界普遍预测，北京树村地块一旦上市，其销售价格有望达到每平方米15万元。
该房企人士向中国经济时报·中时财经透露，高昂的地价成本迫使房企投身高端项目，这一举措与当前市场对优质住宅的需求相吻合。这既是房企应对成本压力的必然策略，亦满足了未来高收入阶层对核心资产的基本需求。
依据京城住宅销售榜单的统计信息，在2025年3月24日至3月30日这一周时间里，北京市的商品住宅成交数量达到了1400套，较前一周增长了29.87%；成交面积增至17.62万平方米，较前一周增长了33.48%；成交均价为每平方米72160元，较前一周提升了10.71%；成交总额达到了127.13亿元，较前一周增长了47.77%。
在上周，豪宅市场中，价格超过每平方米8万元的豪宅共成交了505套，其成交均价达到了每平方米106030元，成交总额高达74.59亿元，这一数据几乎占据了总成交额的一半。
招商蛇口公司董事长蒋铁峰在业绩发布会上指出，房地产市场前景广阔，当前已处于低谷阶段。他强调，应精心筛选，优先考虑投资于核心城市和核心区域。此策略似乎正显现出积极效果。
招商蛇口在北京市场的第一季度表现抢眼，旗下在售的6个项目成功售出464套房源。依据官方网签信息，石景山区的元玺Glorious Park、通州区的招商璀璨公园、云璟揽阅以及丰台区的招商臻园等项目，均赢得了各自区域销售冠军的荣誉。
但并不是所有的企业和项目，都能感同身受。
某港资上市公司的高层管理人员向中国经济时报·中时财经透露，他们目前仅感受到了地价的一丝回暖，但全国范围内在售项目的销售情况普遍不佳。据他估计，只有那些去年大量购置土地的企业，今年的销售情况可能相对较好，而我们公司目前的主要任务仍然是消化库存。
这位负责人指出，目前土地价格颇高，公众对于未来市场的看法或许会有所调整，然而，具体到各个企业和项目，以及不同地区，仍将存在一定的区别。
对于市场的感知和判断，房地产企业也在调整节奏应对变化。
一位来自地产央企的专家在接受中国经济时报·中时财经采访时指出，3月份的销售业绩尚可，不过预计4月份的增速将有所减缓，所谓的“小阳春”现象也在逐步减弱，公司内部的计划安排不会因此作出调整，也不会因为“小阳春”期间的销量增加而进行修改。“目前的工作重点是将去年的土地储备尽快转化为上市项目，但这些项目都将定位为改善型。”
03 政策仍在释放 价格走势看点分化
3月31日，南京出台了“房七条”，涉及房贷、旧房改造、电子房票、公积金支持等多项政策要点。其中，全面取消商品住房转让限制，成为业界和公众关注的焦点。业内人士分析认为，南京的这一举措是对稳定房价工作的深化实施，旨在持续释放住房销售市场的潜力与活力。预计在今年第二季度，全国各地将陆续推出更多针对政策调整和优化的措施。
上海易居房地产研究院专注于政策领域的研究，其发布的观点表明，伴随一系列积极政策的陆续推出，这些政策的协同效应将持续显现，进而推动第二季度的房地产市场交易活动更加活跃。
然而，接连不断涌现的高价地块，市场交易活动的回暖以及成交价格的逐步上升，让购房者再次面临一个选择题：是否已经到了应该出手购房的临界点。
高价现象屡见不鲜，这难道预示着房价即将迎来普遍上涨的新一轮波动吗？与此同时，市场上的观点分歧也在不断加深。
业内人士在对中国经济时报·中时财经的分析中提到，目前土地市场的一个显著特征是，随着市场的逐渐回暖，大量资金倾向于优先涌入部分核心城市。地价的上涨反映了开发商对于稀缺土地的热切追求，这一现象也与近期整体楼市的稳定态势密切相关。
严跃进指出，从客观角度分析，高价交易在一定程度上确实会对房价产生推升效应。这是因为一旦地块出让，便会对一系列预期产生影响，从而必然导致显著的波动。尤其是对于那些二手房东来说，由于周边项目售价高昂，中介在推销二手房时往往会突出这一点，因此形成了连锁反应。
值得注意的是，高端市场的繁荣与刚需市场的疲软形成鲜明对比。
据国家统计局公布的数据，截止到2025年2月，我国新建商品房的销售额度较去年同期有所减少，降幅达到了2.4%。然而，值得注意的是，一线城市及部分强二线城市的销售额度却实现了正增长。
央行公布的数据还揭示，在一季度，居民中长期贷款新增额达到了1.4万亿元，较去年同期增加了4000亿元。这一数据反映出民众购房的信心开始回暖。然而，有分析人士认为，目前市场的热度主要集中在改善型需求上，而对于真正有购房需求的刚需群体，他们仍然保持着谨慎的观望态度。
小贾在链家公司任职多年，他向中国经济时报·中时财经确认了这一观点。他提到，最近确实有交易发生，但房价并未出现显著增长；在他所接触的客户群体中，对于1500万至2000万之间的房产需求尤为强烈。在他所管辖的国贸周边区域，可以明显察觉到，那些具备学区资源和优质品质属性的项目交易速度正在显著提升，与此同时，价格相对较低的必需性产品交易状况却并不理想。
根据机构统计数据，到2025年3月30日，北京本月二手房住宅的网签量已达到17848套，预计整个月份的成交量将超过1.9万套，同比去年同期的数据增长了30%。然而，值得注意的是，相较于春节前，二手房市场的挂牌房源数量有所上升，春节前市场挂牌房源大约在14.6万套，而春节过后，这一数字累计已增至约15.5万套。
压力仍存。
瑞银预测，2026年伊始，我国全国房价有望实现稳定，然而，核心城市与外围城市的差距仍将存在。预计全国房地产库存消化周期将缩短，从31个月减少至25个月，不过，三、四线城市可能还需要2至3年的时间来调整。
上述房地产企业从业者表示，当前市场局部出现的回暖现象仍需保持警惕，房地产行业正处于从“规模扩张”向“品质分化”的过渡期，与全面回暖尚有较大差距。在理性挑选核心城市中的优质房产、紧跟政策导向下的结构性机遇，或许是有效应对市场波动的策略。
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