本报记者 郭阳琛 杨让晨 石英婧 上海报道
（汤臣湖庭花园小区内景。杨让晨/摄影）
近期，坐落于上海浦东的汤臣湖庭花园的居民生活并不愉快，他们与之前的物业管理公司发生了法律纠纷。
《中国经营报》记者在采访过程中得知，3月12日，上海市高级人民法院已接受汤臣湖庭花园第一届业主委员会（以下简称“业委会”）针对中观物业管理（上海）有限公司（以下简称“中观物业”）的物业服务合同纠纷一案提出的再审申请。在之前的庭审中，业委会提出要求中观物业退还之前向其收取的物业费结余，金额高达2800万元。
公开信息显示，中观物业是汤臣湖庭花园的开发商——汤臣集团有限公司（简称为“汤臣集团”，股票代码00258.HK）的子公司。该公司自2007年8月1日起至2020年12月31日，一直为汤臣湖庭花园提供物业管理服务。在这段时间里，业主们支付的物业费用累计接近一亿元。而到了2020年12月31日，绿城服务公司接手了物业服务工作。
中观物业在回应记者书面提问时指出，公司坚持尊重法院作出的裁决，这是其坚定的立场。
“天价”离职补偿金争议
2020年7月25日，汤臣湖庭花园迎来了第一届业委会的成立。然而，业主们并未意识到，早在7月17日，中观物业就已开出了一份高达270余万元的离职补偿金账单，金额之巨，令人咋舌。
在业主委员会成立之前，有人恶意预提了数额巨大的经济补偿款，这让人怀疑其有意规避审批和监管的程序。此外，中观物业管理公司向离职员工发放的补偿金，平均每人接近八万元，这一数字明显超出了市场常规的补偿水平。汤臣湖庭花园的业主代表李俊（化名）对此向记者表达了深深的感慨。
审计结果显示，中观物业仅向审计方提供了四年的银行工资支付记录，但对于上述离职员工的补偿金发放，既未提供解聘协议，也未提供相应的支付流水证明。
在二审判决书中，汤臣湖庭花园的业主委员会提出，小区与中观物业管理公司签订的合同中，对于物业费用的使用范围有明确规定，仅限于公共区域和公共设施的维护，但对于员工经济补偿金的支出并未做出具体说明。此外，中观物业提交的投标文件及方案亦未提及经济补偿金的相关内容。同时，现行的酬金制费用管理规范也未将经济补偿金纳入物业成本核算之中。
中观物业方面强调，那些领取离职补偿金的员工都是因在汤臣湖庭花园工作而被招募的。此前，中观物业曾试图将员工调至其他项目，但由于无法找到合适的岗位，最终不得不解除合同，并在多次协商后降低了赔偿金额。“在过去近13年的物业服务工作中，员工们平均每年仅获得62万余元的管理酬金，若由中观物业承担离职补偿，双方的权利与义务将出现严重的不对等。”
中观物业作为一家物业管理公司，需认识到在退出小区管理后，员工可能离职、被遣散或转岗所带来的经营风险，并需及时做出相应的处理。员工离职时的补偿费用，是中观物业在运营过程中必须承担的成本和风险，这部分费用与物业服务本身并无关联。基于此，法院判定这超过270万元的离职补偿金应由中观物业负责承担。
中观物业不仅离职补偿金数额超出了汤臣湖庭花园业委会的预期，而且其日常工资支出也大大超出了业委会的预料，此外，员工的数量也并不符合常规。
汤臣湖庭花园业委会的相关负责人透露，中观物业的员工数量并未随各期物业的交付而相应增多。2013年，员工人数一度攀升至70人，但此后逐年减少，到2015年降至55人。此外，工务岗位的数量曾经达到17人，然而，鉴于小区的320多户业主都拥有别墅且自带花园，公共区域的设备和绿化面积并不大，因此需要维修的公共区域和设施相对较少。
中观物业未能提供相关人员的工资发放资料，因此我们对其身份产生了疑虑，认为该人员可能是开发商的案场服务人员，亦或是负责在质保期内对小区进行维修的工程人员。根据新换物业在2023年的月均工资支出为28万元这一数据，以40名用工人数作为合理的参照，我们可以发现中观物业在工资支出上超出了合理范围，其超出部分的工资大约为889万元，这部分工资应当被扣除。汤臣湖庭花园业委会就此进行了说明。
李俊向记者透露，中观物业所列员工餐费和交通费用存在作假之嫌。具体来说，他们用工程款项的发票来抵扣餐费，而用汽油费发票以及大量连续编号的出租车票来抵扣交通费用。
审计结果显示，中观物业并未能出示员工账户所收银行支付的具体流水记录，而且仅提交了2020年度的员工餐饮费用和交通费用明细表。总计约545万元的交通和餐饮费用通过发票报销途径进行记录，具体来看，交通费用部分，通过汽油费用和交通费用定额发票两种方式报销，金额约为131万元；餐饮费用方面，有餐饮公司提供的餐饮发票作为报销依据，金额达到62万元；此外，还有商贸公司开具的餐饮发票用于报销，金额为30万元；而工程公司开具的工程款发票则用于报销餐费，金额约为322万元。
北京金诉律师事务所的主任王玉臣指出，餐饮费用以及交通费用通常被视为企业或员工日常开销的一部分，它们往往会被认定为合理的开支。然而，若合同中规定超出特定数额的费用需经业主同意，那么业主委员会也就拥有了对这些费用的审批权限。一旦对相关票据产生疑问，就可能牵涉到违规报销的问题，此时业委会有权提出质疑并要求进行审计。
追讨2800万元物业费结余
2007年10月，汤臣湖庭花园一期开始对外销售，当时的售价区间为每平方米2.8万至3.8万元，而物业管理费用更是高达每平方米6元。据调查，近年来该项目的成交价格平均大约为每平方米12万元，而一套房子的总价大概在3000万元左右。
记者调查发现，汤臣湖庭花园作为上海的高端住宅项目，对物业管理公司实施了酬金制的管理模式。这种制度与常见的包干制有异，它指的是在收取的物业服务费用中，按照既定的比例或金额提取一部分作为酬劳支付给物业管理公司，剩余的资金则全部用于履行物业服务合同中的各项支出。至于结余或不足部分，则由业主共同享有或承担。
在酬金制的管理体系下，物业公司扮演的角色更类似于“财务管家”。然而，业主们指出，中观物业在为汤臣湖庭花园提供服务的过程中，已经“裸奔”了长达13年之久。
李俊向记者透露，中观物业在提供服务的过程中，始终未曾对外公开过财务账目。直至2020年，在众多业主的不懈催促下，物业方才公布了一份财务报表。正是这份报表，使得业主们发现了其中的疑点，进而促使业委会作出决定，将物业告上了法庭。
在一审和二审的过程中，双方争执的焦点集中在中观物业尚未收取的物业费用，总计超过270万元，以及因裁员而产生的补偿费用。此外，还包括未能提供相应报销凭证的交通费和餐补费支出。在二审阶段，业委会提出要求，希望中观物业退还之前收取的物业费结余，金额高达2800万元。最终，法院二审裁决，中观物业需退还业主委员会物业服务费结余404.5万元，同时，还需按照同期LPR利率赔偿资金占用所造成的损失。
中观物业尚有约857万元的物业费未收齐。据汤臣湖庭花园业委会的诉讼代理人、上海市锦天城律师事务所的律师祝茗屿所述，在2007年8月至2008年8月这段时间内，汤臣湖庭花园的一期工程尚未完成交付，而中观物业在此期间向开发商汤臣集团提供了服务。中观物业已支付了相当大的人员工资和维护开销，然而审计报告揭示汤臣集团并未缴纳相应的物业费用，而这笔未缴费用在“应收未收物业费”中占据了相当大的比例。
汤臣集团的财务报告揭示，中观物业的物业管理费已纳入汤臣集团的财务报表，这表明两家公司之间存在紧密的关联关系。尽管这种关联交易使得物业管理费收入有所下降，但中观物业却要求所有业主共同承担这一损失。另外，所谓的“应收未收物业管理费”中，还涵盖了部分业主尚未缴纳的物业管理费，然而中观物业并未积极采取催缴措施。祝茗屿如是解释。
王玉臣强调，在酬金制体系下，酬金系由预收的物业服务费用中划拨，即等同于实际所收的物业费用。物业公司负责日常物业费用的催收工作，若开发商未能按时支付物业费，物业公司亦应主动承担催收职责。若物业公司未能履行其催收职责，将需承担相应的法律责任。
法院在初审判决中指出，若将中观物业尚未实际收取的费用视作物业费结余转交给汤臣湖庭花园的业主委员会，这将会导致酬金制模式下收取10%固定比例酬金的权利与义务出现不平衡。同样，上海市第一中级人民法院在二审阶段也对此观点表示认同。
值得一提的是，根据二审判决书，中观物业在2020年12月31日撤场之后，依旧收取了物业费，总计约为102万元。其中，他们提取了10%的费用，即10.24万元，作为管理酬金。剩下的92.17万元，理应退还给汤臣湖庭花园的业主委员会。
上海市第一中级人民法院的二审判决结果显示，判决中观物业需向业委会支付公共收益款约100万元；同时，中观物业应退还业委会物业服务费结余约404.5万元以及资金占用所产生的利息；另外，业委会还需向中观物业支付物业管理酬金差额约37.4万元。
知名豪宅陷服务口碑危机
汤臣集团，这家在上海市建造了高端豪宅汤臣一品而声名鹊起的“明星企业”，正是中观物业的幕后支撑。
汤臣集团的相关人员在电话访谈中向记者直言不讳，表示：“中观物业正是汤臣集团旗下的一家子公司。”
据相关资料显示，中观物业曾为汤臣集团旗下众多开发项目提供物业服务支持，其中包括知名的汤臣一品项目。
多家媒体报道指出，2010年，一位汤臣一品小区的业主以9500万元的价格购置了房产，但近些年却接连遭遇了三次“漏水”和“反水”的困扰。在处理“反水”事件的过程中，中观物业管理公司仅进行了现场清理，但对于“反水”的成因、责任归属以及后续的处理方案等关键问题，却并未进行任何说明。
值得注意的是，在今年的1月份，汤臣集团董事局副主席汤子嘉在接受新华网采访时，他对于“好房子”的定义是，能否为居住者带来美好的生活体验。他期望，客户在远远望去小区的那一刻，内心就能涌出“我到家了”的感慨，这种感受，才是真正的归属感。
汤子嘉指出，公司所建设的社区，从客户踏入社区外围那一刻起，便能在外部园林、内部景观、公共空间、配套设施、户型设计、附加空间以及物业服务等方面，享受到细致而愉悦的体验。公司致力于优化公共区域的配置，高效运营公共空间，这被视为检验高端住宅项目是否成功的关键因素。
汤臣湖庭花园曾宣扬“走在国际生活前沿”的理念，然而其公共区域的管理却遭到了业主们的广泛质疑。记者实地探访时发现，该花园会所B区的负一楼已被改造成了一个由六个不同区域构成的考拉仓储空间，这些仓库的容量从1至6立方米不等，且全天候对社会公众开放。
公开信息显示，在20世纪90年代初期，汤臣集团作为最早的一批外资企业之一，投身于上海市浦东新区的开发热潮。时至今日，汤臣集团在上海市拥有的一系列住宅和商业地产项目，依然是其重要的经济支柱。
根据汤臣集团发布的2024年中期报告，在所有物业类别中，坐落于上海浦东新区黄浦江边陆家嘴的4栋汤臣一品住宅成为该集团主要的盈利点。与此同时，集团在澳门和香港的物业项目并未产生任何收入。
财报揭示，截止至2024年6月30日，上海项目为汤臣集团贡献了6456万港元的收益，这一数字占据了集团经营收益总量的48.34%。收益主要来源于租金，而其他部分则来自于物业管理费用。
汤臣集团近期公布的盈利预期同样表明，该集团在2024年的整体盈利提升主要得益于在上海地区的房地产开发与投资活动。预计到2024年，该公司的股东在扣除税项后的整体盈利，与2023年同期相比，将实现显著增长，增幅预计在310%到320%之间。
在接下来的数年，汤臣集团在上海市的市场布局将持续扩展。据2024年上半年的报告显示，该集团拥有的浦东新区金桥镇地块将用于打造“汤臣君品”项目，也就是汤臣金桥花园。
据相关资料显示，该地块占地32.87万平方米。汤臣集团透露，从2024年起，公司计划在接下来的四年内分六阶段完成该项目的建设。在这一阶段中，首期工程涵盖43套独立别墅，截至2024年上半年，已有40套成功售出，预售房款累计约27.26亿港元。至于第二期和第三期工程，目前正按预定计划推进，预计将于2026年完工。
