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玖珑庭的积分系统在九批次中均未激活，而汇樾庭的积分仅达到65.12分，这一结果显著低于人们普遍的预期。
玖珑庭与汇樾庭合计推出九批次房源，共计770套，而第十批次，徐汇滨江的这两座地标建筑再次投放市场，共有778套新房源加入。
徐汇滨江区域的这两座正在募集资金的双子塔——保利滨江天珺与汇元玺——其认购进展并未达到预期目标。
曾经显得高傲的售楼中心，如今也开始向那些先前被视为微不足道的低分客户发出邀请，邀请他们前来参与认筹活动。
新房遇冷，楼市崩盘的悲嚎不绝于耳。
这显然只是房地产市场中的一桩小事，然而，它却承载着重要的意义，反映了某些尚未被广泛认知的市场动向。
今天，我们就以此为引，聊聊市场未来的走向。
01
分析徐汇几个盘遇冷的原因，表层的几个原因都可以列出来讲讲。
1、市场整体遇冷，现金为王，愿意入手的人变少了。
在短短一个月内，徐汇区推出了1500套价值千万的住宅，导致市场中的潜在买家纷纷被吸引，从而使得客户资源迅速枯竭。
3、徐汇开盘的都是小户型，大户型客户都没入场。
除此之外，这些项目各自有一些不够美好的地方：
玖珑庭的喧嚣声，汇樾庭周边那些老旧的住宅，汇元玺使用的天然石材涂料，滨江天珺的建筑外观以及采光情况。
当然，这样的观察角度相当细腻，即便是普通的小编进行项目调研，也能轻松撰写出相关内容。然而，本文并不仅限于这一层面。
放到更大的层面来看，
徐汇区的数个项目市场反应冷淡，这无疑是一个重要的转折点，预示着上海房地产市场上的狂热投机阶段已然走到了尽头。
02
市场转折点，一定是一批新人换旧人，一批新钱换旧钱。
环线区域与购房者进行了较长时间的近距离对话。同时，笔者本人也会在各类线下分享会以及我们自办的沙龙活动中，与购房者就购房事宜进行交流。
最近我们已经嗅到了这股子变化的味道：
在一年前和半年前，前来咨询的购房者们普遍关心的问题主要是，关于某个项目是否存在价格倒挂的可能性，以及如何安排打新的具体时间表。
没人care房子产品设计品质，只在乎套利数字。
近期，前来咨询的客户普遍关心的是建筑的质量如何，住宅的得房率怎样，以及户型的设计怎样。
虽然保值增值仍然重要，但一定是摆在居住需求之后的第二位。
其实，这不是说客户的心态变了，而是这压根就不是一批购房者：
前者是投机时代的投资客，后者是理性市场的“居民”。
投机者，在如今的楼市，已经逐渐退潮了。
03
这两年，由于倒挂的普遍存在，楼市进入了一个疯狂周期：
开发商不管不顾的造垃圾，购房者无所顾忌的收垃圾。
此外，那被妖魔化的二手房市场，那遭受严重诋毁的中产家庭，唯有参与打新，才被认为是政治上的正确选择。
大家习惯把这种市场称作卖方市场，其实并不完全正确。
卖方市场，建立在供给十分有限，无法满足客户需求的基础上。
实际上，在上海，无论是新房还是二手房，其供应与成交情况均未曾出现显著波动或大幅度的变化。
从需求端分析，在2020年以前，市场因寒冷而显得萧条，导致部分购买力未能得到释放。
自2020年实施货币宽松政策以来，该部分购买力已基本消耗殆尽。
在某个难以确定的时点之后，推动这一轮市场走势的主要动力，转变为通过购房进行套利。
大家并不是为了上车、为了改善而买房子，是为了套利而买房子。
投机者根本不进行技术分析，他们只关注套利机会，至于所购买的产品是否为劣质，他们毫不在意。
这种市场环境，大概只能叫“情绪型卖方市场”：
缺乏市场调研，缺少供需平衡的调整，缺乏有效的营销手段，仅凭炒作市场、挑动情绪，仍有人愿意购买房产。
以前的时候，项目有人维权，购房者还会顾忌一下。
此刻，这边正进行维权行动，而那边抢购房产的场面热闹非凡，开发商察觉到连你们自己都不再关心，于是他索性连面子也不要了。
摆烂嘛，谁不会呢？
04
当然，质量问题并非唯一的问题所在，新建社区的产品设计同样引起了担忧，开发商在这方面似乎已经不再深思熟虑。
在本轮市场周期内，最为突出的现象是大量涌现了诸如99平方米的三室小户型产品。
起初，这个产品的问世实则源于70/90政策的实施，限制了小户型所占比例。为了增加更多功能，开发商不得不将三室的空间压缩至两室的空间范围内。
这设计并无不妥，甚至可视为一种创新，尽管并非所有家庭都需三个房间，但多出一间备用无疑更加便利。
问题在于，今时不同往日。
那个时期的设计问世时，建筑标准并未如现今这般严苛，彼时的住宅使用率普遍超过80%，而且某些产品甚至能够通过非法手段增加面积，从而扩大居住空间。
然而，在现行的建筑标准中，大多数人的99平方米三居室得房率仅略高于70%，且并无额外赠送面积。这样的户型，若按比例减小房间空间，便无法满足居住需求。
此次开盘的徐滨双子星项目中，次卧的宽度仅有2.8米，其面积不足7平方米；在床、柜子、床头柜这三件家具中，住户只能择一而选，若选择两件，空间便会显得十分拥挤。
至于可怜的北房间，当书房用，电脑椅都没有后仰的空间。
自然，无论是房地产商的负责设计的人员，抑或是那些经过八年专业学习的设计研究院的设计师，都明白：
100平方米的空间适合设计成两居室，而120平方米则更适合三居室，这样的面积让人感到居住舒适。客厅的宽度至少需要3.8米才能保证居住的舒适度，而每个房间至少需要10平方米的面积才能保证居住的适宜性。
不过，还是一样的，没人想，也懒得管。
在最近的客户咨询中，不止一次遭遇了这样的提问：关于99平方米的小三房，其未来的增值潜力究竟如何？
我觉得，将心比心吧，这房子如果你是接盘的人，愿意买不？
外出寻找住处时，若遇到仅10平方米的房间，恐怕您会感到不乐意；而若是仅有6平方米的空间，连放置快递都显得局促。
这种产品，你说升值空间好不好？
没人接盘，连账面价值都没了。
这种房子，本质上就是建筑垃圾。
不是针对这次的新房，而是在座的各项目，都是垃圾。
05
自然，并非每一款99平方米的三室户型都毫无价值，这需根据不同区域的供需状况分别讨论。
文章篇幅所限，未能对拆解过程进行详尽阐述，如需深入了解，欢迎留言或与客服取得联系进行咨询。
以徐汇区为例，实际上，近年来该区域中环附近出现了较为严重的断供现象，众多本地居民迫切需要改善居住条件。
尽管这款产品存在不少问题，但对于那些居住在老旧小区的居民而言，能够迁入新的商品房无疑是一种巨大的提升，毕竟这样的需求是真实存在的。
但是问题其实也出在了这里。
目前市场状况不佳，众多家庭急于出售老旧住宅却难以成交，同时，在短期内，购房者的需求也受到了一定程度的制约。
因此，关于市场上流传的这项新政策，我们持高度认可的态度，认为其可能性相当大；实际上，市场确实迫切需要一剂能够提振信心的强心剂。
06
当然，这轮市场的低谷并非不利因素，理性消费者以及以自住需求为主的群体重新占据了市场主导地位，这一转变将迫使市场回归到以产品实力为驱动的时代。
可以预见，市场上会出现几个趋势。
首先，开发商的产品设计将再次发挥其重要作用；其次，新房市场将步入一个以品质为核心驱动的新阶段。
这一点在率先出现倒挂的南京、杭州身上已经印证。
上海这座城市并不会像二线城市那样普遍走向大户型，然而，90至100平方米的大两房以及120至140平方米的大三房产品，无疑将再次成为市场上的主流。
从zf的操作策略中可以看出，越来越多的地块开始放宽中小套型的比例，这导致户均面积得到了提升。
第二点，就是倒挂短期存在，长期会消失。
当然这是正确的废话。
尤为关键的是，在客户评价体系中的倒挂机制下，我们能够更加客观地评估品质的定位，并准确地挑选出合适的参照对象。
这次的徐滨双子星项目，堪称一种典型的搭配失误，其小户型迎合了市场的迫切需求，而大户型却显得过于宽敞，社区性质也并不纯粹，与徐汇滨江的优质产品相比，差距明显。
若依循过往的投机策略，很可能会直接选择与云锦东方、尚海湾或百汇园进行竞争。
实际上，尚海湾豪庭与百汇园的紧凑型住宅均为约120平方米的两居室，其产品系列的价格与定位属于豪宅范畴，而与您所提及的99平方米的三居室在档次上有着本质区别，二者根本无法相提并论。
对徐汇区那些较为新的商品房社区进行理性评估，在考虑持有成本的基础上，12至13万元的价格实际上并不存在明显的倒挂现象。
何况你品质又不一定比得过尚汇豪庭、公园道壹号。
07
最后也是最重要的一点，市场最终还是会回到一个平衡的状态：
市场交易保持平稳，房价稳定，新楼盘不会轻易降价抛售，二手房亦不会出现大量积压滞销的情况。
关于细节方面的事宜，诸如政策等，我们通常不会进行详尽的预测；实际上，这些内容大多在公众所了解的范围内，主要涉及的是具体的时间安排问题。
至于市场面，哪天筑底都有可能。
历史经验表明，人们往往只能回顾谷底的景象或是高点的时刻，真正能准确预测具体日期的，不过是空谈而已。
我们对上海的持续发展持乐观态度，若你对未来持悲观看法，请自行离开，但若你对上海的前景持积极态度，那么接下来的内容对你来说至关重要。
确定无疑的是，在达到平衡点之前，市场中确实存在一些机遇。无论是新房市场还是二手房市场，近期都涌现出了过去三年中难得一见的多重购买机会。
别人恐惧我加仓，是勇气，更是智慧。
只是如何选标的，是个大学问。
想不明白的，欢迎跟我们聊聊。
以上为正文
编辑∣环线咨询
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