转眼已经来到了春节前的一周。
一边是康复之后需面对身体上的倦怠，而另一边则是岁月流转，到了应当对“人生”（上海楼市）进行回顾的时刻。
应了冬天的萧瑟景象，“低迷”贯穿了上海楼市过去的一整年。
在二手房交易领域尤为明显，由于二手房与新房不同，它们无法通过预售许可证和联动价格机制来进行调控和干预。
所以它呈现出来的趋势，更能反映出问题。
1跌宕起伏的二手市场
2022年，上海的二手房交易量波动不定，始终未能迎来年底的轻微增长趋势。
从月度趋势曲线来看，这里面有几个关键节点。
2022年伊始，上海二手房市场于1月至3月间拉开了序幕，期间成交的二手房数量平均约为1.3万套，这一数据与往年同期相比，明显偏低，处于历史成交量的低谷。
在这段期间，1月至2月间出现了一个小小的变化，那时由于上海地区疫情持续加剧，二手房市场并未迎来预期的“小阳春”。
4月和5月间，上海的二手房交易市场迅速陷入了“冰点”状态，其成交的套数寥寥无几，仅以三位数计。
那是一段令人难以忘怀的时光，我们被口罩所束缚，困于家中，一切活动都陷入停滞，更别提房屋交易的事情了。
6、7月份，上海二手房市场出现了一波小高潮，成交套数达到了1.5万套以上，以及1.9万套以上。
复工之后，两个月积压的购房需求迅速得到释放，再加上核验价政策的局部放宽，市场回暖的趋势明显可见。
记住这个7月，19650套竟成为了2022全年的高光数字。
8至12月期间，上海二手房的交易量逐渐呈现下降趋势，先是成交套数从超过1.9万降至1.8万，随后又进一步减少至1.6万，在这三个月的时间里，这种下降速度一直保持着缓慢的态势。
到了12月，上海二手房成交量直接跌倒了1.2万+套。
这个数据很多人可能会归咎于口罩放开，大家都在家阳了。
需留意的是，二手网签信息存在一定的延迟性，再者，12月份的众多交易实际上在11月份就已经敲定，因此，阳不阳这一因素对12月份的交易数据所产生的影响微乎其微。
12月份的带看量因口罩政策的放宽而大幅减少，加之春节临近，观看人数更是锐减。
这样一来，2023年后的二手成交量大概率会接着冷一段时间。
看完了月度趋势，我们再来看年度趋势。
2022年的总体交易量超过了15万，这一数字直接将市场拉回到了2017年的水平。
在那段时间，上海二手房市场在经过前两年的火爆之后，政府开始调整政策，将缴纳社保的年限从两年延长至五年，同时，对于购买第二套房产的购房者，首付比例也相应提高至了七成。
成交数据与之前对比，直接腰斩。
此外，在2021至2022年间，二手房交易量亦经历了一次微妙的转变，这一变化恰巧与新房联动定价政策的实施相吻合。
综上，凡是有转折点的，必是发生了些什么。
此外，房地产市场存在一定的持续效应，倘若政府在今后对二手房市场置之不理，其热度将会持续下降。
2二手房成交量下降的因素
这么一看，似乎情况不容乐观？然而，若进行一番比较，这样的看法便会有所不同。
房地产市场趋于平淡，这一现象已成为全国性的趋势；即便是上海这样的一线城市，二手房的成交量也普遍下降，回到了三四年前的水准。
深圳的全年成交量达到了210万平方米，这一数字已降至自2016年以来的最低水平；与此同时，广州的全年成交量仅为771万平方米。
北京全年成交1334万方，而上海全年成交1330万方。
总体来看，上海已经算是所有一线城市里表现最好的了。
单论上海本身的话，2022年二手热度下降有以下几点原因。
1.政策
2021年实施了核验价格政策，规定房价不得高于三价中的最低值，这一政策的影响延续至2022年。核验价格制度意味着房屋的售价并非完全由房东个人意愿决定，而是受到一定限制。
三价就低意味着买房子的贷款额被减小了，买方买二手更难了。
2.新房侵蚀二手
2022年，新房市场占据主导地位，自六月起，新增房源大量涌现，消费者拥有了更丰富的选择余地，同时，新房的价格也更加亲民。
3.投资客搅动市场
一二手倒挂差，投资客涌入新房市场，形成打新热潮，此涨彼消。
4.疫情
疫情影响整体经济下滑，整体经济驱动力不足导致购买力不足。
5.心态
一根“阳线”的出现，使得众多人的信仰发生转变，他们的消费欲望也随之减弱，普遍保持着“再等等”的观望态度。
3一些建议
在此之前，众多二线、三线及四线城市已相继发出政策放宽的迹象，然而，上海尚处于尚未公布重大政策的阶段。
关于楼市的未来走向，我们无法左右其具体走势，然而，我们却有能力选择在这个特定时段内采取何种行动。
1.对于购房者
若预算充足，应着重考虑稀缺性与确定性，其中稀缺性特指上海市中心那些成熟地段中数量有限的优质地块。
确定性的关键在于房屋的实际状况是否与期望相符；若为新房购买，还需关注交付使用的时间点；同时，还需评估开发商的信誉度是否可靠。
2.对于房东
认清自己的实力，房子该值什么价就是什么价。
3.对于房产企业
回归产品性，就算外部大环境差强人意，但生存下来最重要。
