严查经营贷，消费贷入楼市之后，上海又开始给学区房泼冷水……
去年，随着“公民同招”和“民办摇号”政策的实施，上海的“学区房”市场经历了一场令人难以置信的涨价潮。其中，一个老旧的公房小区的房价从每平方米10万元左右飙升到了25万元。
3月16日，上海市教育局出台了中考改革的新规定。根据这一新政策，优秀高中的招生名额将均匀分配至所有初中学校，不论生源地的选择，原则上每所学校都有机会获得分配到的优质高中名额，从而最大程度地确保各学校之间的公平性。
本政策引入了“名额分配综合评价录取”这一新制度。该制度由上海《中考改革方案》明确定义为新的招生录取方式。它主要分为两种类型：一是名额分配至区进行招生录取，二是名额分配至学校进行招生录取。这两类方式总计占据了市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%份额，与改革前相比，名额分配的比例得到了显著提升。在区招生录取中，名额是按照区域进行分配的，每个区域以总分高低为序，依照既定计划进行录取；而在校招生录取中，则是以初中学校为基本单位，同样根据总分排名，按照既定计划进行选拔。
有评论者指出，上海顶尖高中的招生模式将发生显著转变，大约六成的新生名额将进行统一分配，其中一部分流向各个区域，另一部分则分配至初中院校。因此，通过优质初中进入优质高中的学生人数将显著下降，而来自普通初中的学生人数则将显著上升。这一变化不仅会降低优质初中学区房的价值，还将对优质小学的学区房市场产生连锁影响。
该消息一出来，不少人第一反应就是，学区房要凉凉了……
真实情况又是如何呢？
学区房真的凉凉了？
近期，上海教育改革政策一经公布，便引发了广泛关注。其中，梅园这一上海知名的老破小和双学位小区，房价应声下跌。有网友透露，在新政出台前，该小区的房产估值高达430万元，而新政实施后，房价已降至370万元，短短一夜之间跌幅高达60万元。
乐居网的房产经纪人透露，在梅园二街坊，有一套面积达32平方米的学区房，在新政出台前，其挂牌价格定为720万元，而新政实施后，价格立刻下调至699万元。
基金君在浏览上海链家官网时发现，不久前上架的梅园三街坊一套面积约为47平方米的住宅，其挂牌价格为825万元，换算下来每平方米的价格大约是18万元。
在春节来临之前，梅园三街坊挂出了一套面积约为30平米的住宅，其挂牌价格为728万元，计算下来，每平方米的价格大约为25万元。
一位经微博认证的上海泽乐地产顾问指出，该区域的学区房曾一度价格飙升，房源紧张至一房难求，但如今这一趋势已发生转变。目前，大量房源正陆续上架……
然而，在与几位在上海就读小学和初中的家庭交流过程中，他们普遍反映，上海本地的众多家长早已对这一政策有所了解，但这并未对他们购买学区房造成影响。他们之所以这么做，是因为他们认为选择名校实际上就是在获取优质的教育资源。不管“名额”是否分配到校，大多数孩子仍需通过考试来获得选拔机会，因此，优质教育资源的稀缺性才是学区房真正的价值所在。
证券时报的报道显示，上海易居房地产研究院所发布的报告表明，该政策的出台是立足于教育改革的目标与理念，同时也从侧面揭示了2020年上海学区房市场存在的风险与问题。
克而瑞数据库的监测结果显示，2020年，上海新建商品住宅的平均成交价格为每平方米55994元，较上年同期上涨了2.5%。以去年学区房炒作较为频繁的大三林板块，包括前滩在内，其新建商品住宅的平均成交价格高达每平方米99359元，同比涨幅达到了17.7%。这样的涨幅显然过大，反映出房价存在虚高现象。若后续价格若下跌，则容易对购房者产生各类风险。
易居研究院智库中心的研究总监严跃进指出，上海此次教育改革举措中，通过名额分配的方式对优质高中资源进行合理分配。这样，各类学校在招生考试时都能获得更加公平的机会，从而有效缓解了“争抢优质学区”的现象，进一步推动了相关学区房价的理性回归。家长和购房者需在此类教育改革政策面前，主动领会其改革的根本目的，即追求“教育资源均衡化”的发展方向；在此背景下，进行理性的学校选择和房产投资显得尤为重要。
上海进一步严禁“学区房”炒作
3月19日，上海市住房保障和房屋管理局通过官方微信“房可圆”公布了一条消息。在同一天下午，上海市房地产经纪行业协会对沪上所有房地产经纪机构提出了“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。这一倡议主要针对房地产中介在房源信息发布上的不规范行为，包括对“学区房”的虚假宣传以及挂牌价格的虚高等问题，这些问题引起了社会和广大民众的高度关注。
链家、太平洋、中原、我爱我家、Q房网、21世纪房屋、信义房产、美凯龙爱家、志远房产、佳歆房产、58安居客、搜房、房友、幸福里等十四家核心房地产经纪企业及平台，积极响应了此次倡议，并在现场共同签署了相关承诺文件。
此次承诺主要包括四个方面：
在线上线下发布房源信息时，不得以“学区房”为名进行推广或宣传；在开展业务过程中，不得以“学区房”为幌子，误导消费者。
在介绍教育资源时，应遵循规范，对周边学校进行公正描述，避免使用“升学率”、“对口”或“名额未用”等可能误导购房者的词汇。
严禁展示未经核实的信息来源的房源，以及那些标价虚高的房源，不得进行挂牌或发布。
在信息发布时，应避免使用“热度排行”、“投资前景”等表述；在商业运作中，应杜绝炒作、哄抬房价的行为，确保市场秩序稳定。
深圳龙华区重磅出手，试点大学区
3月16日，上海宣布了中考新政策，紧随其后，深圳亦发布了经过修订的龙华区大学区学校积分入学办法（征求意见稿）。
在此过程中，我们针对入学积分的评判标准、深户与非深户在积分计算上的差异、以及大学区与单一片区加分项目等关键问题，广泛征求了社会公众的意见。此次意见征集的时间定于3月16日至3月20日。市场分析人士指出，这标志着深圳首次推出了“全面试点大学区制度”。
《征求意见稿》中提到，大学区招生学校包括：
民治街道的小一阶段，我们选取了民治中学教育集团旗下的民顺小学校区、民新学校校区，以及位于世纪春城小区范围内的龙华区教科院附属实验学校，还有龙华区实验学校和深圳高级中学（集团）的北校区，共计五所学校。
初一阶段，我们选择了民治中学教育集团旗下的民治中学校区、民新学校校区，以及龙华区教科院附属实验学校、龙华区实验学校和深圳高级中学（集团）的北校区，共计五所院校。
据《证券时报》披露，在深圳众多家长关注的焦点中，深圳高级中学（集团）北校区无疑是最引人注目的。该校区所覆盖的住宅小区，其平均房价早已攀升至十万以上。以最新公布的二手房交易参考价为例，水榭春天一期每平方米的参考价为73000元，而拥有深圳高级中学（集团）北校区学位的水榭春天五期，其每平方米的参考价更是高达90500元。
尽管分析人士指出，深圳此次“大学区”改革试点仅仅对入学积分制度进行了细微的调整，然而这一改革主要惠及单片区户籍人口，其力度相对较小，对于抑制高价学位房的现象所起的作用也较为有限。
尽管去年那起深圳32万每平米的天价学区房事件曾引发广泛关注，对众多深圳中产阶层产生了显著影响，但在教育资源与房产紧密相连的现实下，家长们为了不让孩子们输在起跑线上，不得不毅然决然地投入到学位房的竞争中，进而推高了房价。尽管龙华区实行的大学区制在抑制房价上涨方面作用有限，但改革并非一蹴而就，总有一线希望。
尽管教育改革进展缓慢，仅迈出微小的一步，然而深圳在坚守“房住不炒”原则方面，态度坚决，毫不动摇。
3月19日，深圳市房地产中介协会在其官方网站上公布了《关于全市房地产中介机构开展自查自纠行动并严格禁止参与经营性贷款业务的重要通知》（以下简称《通知》）。
《提示》指出，为确保“房住不炒”的定位得到有效执行，必须持续警惕信贷资金非法流入房地产行业。因此，所有房地产中介机构及其从业人员必须给予高度重视，严格遵守相关法律法规和规定，恪守职业道德，主动拒绝参与任何违法违规活动，并提醒消费者不要将经营性贷款资金违规用于房地产市场。需严格遵循相关法规，坚决杜绝在设立公司、经营贷款咨询等各个环节为消费者提供便利或泄露信息。
《提示》中明确指出，各房地产中介机构必须进行自我检查和整改，对内部业务管理进行严密监控，彻底排查是否存在类似问题，并对涉及违法乱纪的行为进行及时纠正。在消费者投诉环节或市场监督检查中，一旦发现有人协助消费者将经营贷资金违规流入房地产市场的行为，将依照《深圳市房地产中介行业从业规范》等相关规定实施自律性惩罚；对于情节严重的，将依据《深圳市房地产中介行业黑名单暨企业风险警示人员名单实施办法》将其纳入行业黑名单。
杭州也出手了
并非孤立事件，杭州市房地产中介行业协会官方微信号于3月19日发布信息指出，3月12日，该协会向全市房地产中介行业推广了《关于规范房地产中介服务行为的倡议》（以下简称《倡议》），并呼吁各房地产中介机构及其从业者、以及各房源发布网络平台，从房源发布、市场信息发布和市场经营等多个角度，对房地产中介服务行为实施规范化管理。至3月19日，已有999家机构率先响应，并签署了该倡议书；同时，还有更多机构正陆续加入签署行列。
在房源发布行为方面，《倡议》提出七条要求。房地产中介机构及其从业者不得煽动房主将房产挂牌价格定得远超市场行情，不得借助少数高价成交的个案来诱导房主提高售价，更不得编造虚假的高价成交案例来制造房价上涨的假象；中介机构不得接受并对外公布挂牌价格远超合理成交水平的房屋信息；各房源发布网络平台需切实履行房源信息维护职责，严禁虚假宣传，并应迅速撤下包含虚假价格、虚假面积、虚假图片、虚假广告等虚假信息的房源。
以基金君的个人感受为依据，北京近段时间持续实施“多校划片”的大学区制度改革，整体上北京的学区房价确实有所下降，然而，诸如“北京海淀区某知名小学学区房价格在一天之内上涨40万元”的消息依然频繁出现在公众视野。因此，唯有通过规范中介机构哄抬房价等不良行为，以及采取遏制消费贷款、经营贷款等通过非法途径流入房地产市场的措施，才能有效降低学位房的价格。
有能力的家长依然会将“学位房”纳入自己的必需品清单，而那些购房能力有限的家长，不妨将更多的时间用于陪伴和教育孩子。归根结底，自家的书房才是最理想的学区房所在……
网络上热议：上海居民购房是否无法申请贷款？金融机构是否即将全面停止发放房贷？官方回应→
近期，网络上广泛传播着“各大银行将全面停止提供房贷”的消息。众多自媒体纷纷撰文，宣称“自2021年起，银行将不再发放房贷”，各式各样的文章诸如“自3月31日起，银行全面暂停房贷”、“4月1日起，银行全面暂停房贷，房价是否将迎来下跌？”“2021年4月1日起，利率上调是否属实？购房者是否还能申请贷款？”等，纷纷对房价的未来走势进行了看似专业的分析。
网络传言
据上观新闻报道，近期上海推出了一系列旨在遏制房价快速上涨的新措施。与此同时，众多地区的银行加强了对经营贷流入房地产市场的监管。那么，近期房贷政策是否发生了变动？银行是否会暂停发放房贷？
上海辟谣平台记者向中国工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行以及招商银行、浦东发展银行的官方客服进行了咨询，得到的答复是，这些银行均未收到有关“暂停发放房贷”的任何官方通知。建设银行上海分行的有关负责人在接受记者采访时透露，自上海市住房和城乡建设管理委员会、中国人民银行上海分行等八个部门共同发布“关于推动本市房地产市场平稳有序发展的指导意见”之后，该行积极响应并严格执行了相关要求。他们不仅严格实施了差异化的住房信贷政策，而且合理调控了个人住房贷款的发放节奏，确保了贷款的发放遵循满足条件的时间顺序，既有序又平稳。截至目前，个人住房贷款的服务秩序运行一切正常。
易居研究院智库中心的研究总监严跃进指出，贷款政策的紧缩已成为一种趋势，然而，我们应当理性理解“紧缩”这一概念。即便如此，对于正当的购房需求，仍将提供充足的贷款资金以供支持，因此，大家无需担忧房贷会出现断供的情况。当然，各家银行的操作方式不尽相同，部分银行可能会有所调整，但全面停贷的情况并不可能发生，房贷业务仍然是银行贷款业务中的重要组成部分。近期观察贷款市场的情况，可以发现其趋向于适度收紧，这种趋势在客观上会对炒房行为产生一定的抑制作用，进而可能导致房价的下降，亦或是房价涨幅的缩小。
来源：中国基金报（ID:chinafundnews）
