许多人都在发问，经济如此低迷，一线城市房价为何涨成这般模样？房价未来会有怎样的发展？众多人都在疑惑，还能否在北上广深买房？
这个预言已自我实现
那为什么认为未来5年内北京上海的房价还有可能翻一番呢？
第一个原因是货币。
当下中国经济增长处于6%至6.5%之间。我们称其为新常态，称其为L型。然而中国每年M2广义货币年均增加量约在13%至14%之间。也就是说每年货币新增投放量超经济增长一倍。若M2以13%至14%的复合增长率持续增加，那么大致每隔5年到6年，中国货币总量就会翻番
1998年中国开启城市化进程。不动产价格上涨。这实际是货币增发的一种体现。货币增发量与房地产价格波动存在强大正关系。货币增发量和土地价格波动也有强大正关系。未来5年。只要中国经济不崩溃。货币总量就可能翻番。那么你认为房价会有怎样的变化？
第二个原因呢，上海是中国经济的发动机。
如今上海是全球第二大金融城市。上海股票交易量位居全球第二。上海黄金现货交易量位列全球第一。上海拥有1500多家金融公司。上海的第一产业并非金融行业，而是文化产业。今年迪斯尼入驻上海。文化产业在上海将持续迎来爆发式增长。它会成为中国中产阶级和资产阶级的一个消费场所都会持续加大
从货币增发效率和中国经济发展结果这两个元素中 我们能得知 上海未来仍是人口净流入城市 是中国经济发展的驱动力量 今天我们在上海外滩看到的绚烂江湾 是全球最不真实的景象 是全球经济泡沫的标志性象征 投影了上海房地产泡沫式市场发展
在未来很长一段时间里，我坚信中国青年精英仍会大量涌入上海。就像不久前一部电视剧《欢乐颂》所展现的。不管是海归、屌丝，还是500强企业里的普通白领。每个人都期望在上海以及北京、深圳等一线城市实现他们的中国梦同时 全球资本向中国经济输入 全球产业在中国经济发展中得以兑现 上海依旧是重要窗口
在未来我们会看到三个景象：
首先，伴随中国经济持续泡沫化演进，上海依旧是全球产业最大的汇聚之地。同时，上海也是中国精英人才最大的聚集之所。
第二，上海会对以成本依赖为主的产业产生挤出效应。其消费属性会持续增强。其金融属性会持续增强。其贸易属性会持续增强。
第三，可能会出现灯下黑的情况。以上海为中心的城市规模持续扩大。这对周边三四线城市的人口产生巨大压迫。对周边三四线城市的产业也产生巨大压迫。
上海现象，已经成为了中国经济泡沫式发展的一个重要标本。
未来10年，在中国买房还能赚钱吗？
“逃离北上广”是个议题。近几年每隔一阵子就会被摆到大众眼前讨论。这些核心城市生活成本让不少人不堪重负。不断上涨的房价令人有不真实的绝望感。工资再涨也赶不上房价。
也时常会有这般疑问。房价如今如此之高。它还会继续上涨吗。往后会不会下跌呢
无论经济状况如何，人们都会问这个问题。有房产投资能力的人，会问以后买房是否还能盈利。暂时买房有困难的人，会问未来买房是否会愈发艰难。
若把城市房价置于分析框架。会发现在短期。它受资金、库存和政策影响。从长期看。它是人口趋势与产业结构的产物。它与城市化进程相伴。在人口增加最快的地区。城市化最迅速时。产业结构最符合需求的阶段。房价高且持续上涨。
美国城市地理学家纳瑟姆，即RayNortham，研究了当时已完成城市化国家的经验。在1979年，他揭示了一条规律。这条规律简明但深刻，内容是发达国家城市化进程大致都经历了类似正弦曲线上升的过程。这条曲线被命名为“纳瑟姆曲线”。
这其中存在两个关键节点。一个是城市化率达到30%，另一个是城市化率达到70%。当城市化水平超过30%时，国家会进入经济高速增长阶段。此时会从农业社会步入工业社会，人口会快速涌入城市。当城市化达到70%左右后，第二个拐点出现。人口向城市迁移的过程进入平缓发展阶段。
中国城市化率在1998年前后出现首个拐点。此前，中国城市人口占比不到30%。此拐点与房地产市场商业化时间契合，随后迎来房地产黄金十年。据国家统计局数据，2015年中国城市化率为56.1%，仍在加速城市化，远未达第二个拐点
“逃离北上广”给我们敲响了警钟。“纳瑟姆曲线”所揭示的城市化规律，不是单一进程。它分为两个阶段。若了解美国、日本、韩国等发达国家历史，便能充分发现此点。
火爆全网的“逃离北上广”活动
第一阶段 城市化率处于30%至50% 农村人口向城市涌入 这是全面“入侵” 如同潮水漫灌 所有人都往城市迁移 不论大城市还是小城市 全国中小城市数量明显多于大城市 所以大部分人去了中小城市
很多80后小伙伴有这样的经历。在90年代和00年代这两个十年。他们从农村随父母举家迁往附近小城镇。后来一些人上大学留在大城市。一些人毕业后回到自己的小镇。
在这个阶段 商品需求大于供给 一旦大城市开发出某样新产品 很快就会复制到周边中小城市 甚至复制到全国 这种复制 有的是企业主动进行的市场扩张 有的是被动的 被竞争对手模仿了也正是因为这个原因，全国所有中小城市都将发展制造业当作优先考虑的事项，从而创造出庞大的就业机会。人口迅速朝着就近的中小城市聚集，中小城市也就迅速发展起来了。
在这个过程里 大城市房价增长 中小城市房价同样增长 大城市房价 从绝对值看 十分夸张 像北京 从三千涨到三万 但从相对比例看 中小城市房价 或许也不逊色 从几百涨到几千 十倍的情况也到处都是
有个朋友住在杭州附近的小城市。她父母带她从农村出来。1999年他们以600元每平米的价格在小镇买了一套房。现在这套房价格在7000到8000元每平米。十五六年涨了十几倍。同一时间段里。作为区域中心的杭州房价涨幅最多也就这样。这是一个全国房价普涨、“闭着眼买套房子都能赚到钱”的年代。
杭州市中心地段
但当城市化率占比大约达到50%左右，变化来了。
经过几十年工业化发展 商品产能出现过剩 制造业对经济增长的首要贡献地位被第三产业取代 服务业需以大规模人口聚集为基础 此时大城市与小城市的差别显现 大城市人口众多 在第三产业方面能提供中小城市无法提供的服务
有个朋友来自三四线小城市。去年他为女友辞掉北京工作来到杭州。不久他抱怨，杭州周末的各类社群活动和文化活动与北京相比差很多。抱怨后他又说算了，杭州还不错，毕竟比他老家好多了。他回到老家发现，周末除了约老同学打游戏打球，没什么别的活动。
到了此阶段 强者愈强的马太效应开始呈现 全国人口往东南沿海经济发达地区流动 一个省份内的人口向省会或副省级城市流动
随着人口趋势出现背离。再加上产业结构存在区别。大城市与中小城市的房价开始分流。上半年楼市很火时。有一次去物业。一家人正在办理手续。听到一对为子女支付了首付的60后夫妻无奈表示。在老家卖掉一套房子。到杭州还不够付首付。这种情形可能会越发常见。然而高房价会使生活在这些城市中的年轻人承受巨大压力。最终他们会选择逃离。
年轻人买房不堪重负
中国当下城市化率是56%。2010年左右达到50%。“逃离北上广”在全社会大规模讨论。也是在这个时期开始的。
在个人投资理财方面，这是一种必须留意的历史性转折。过去十几年那种随意买房的行为应停止。但说买房不赚钱也不完全对。只是具备投资价值的不动产比从前十几年减少了。做房产投资需要更多专业知识。
当我们思考城市的时候 我们清楚 人口呈净流入状态的城市 三产占比持续提高的城市 资金最为充裕的城市 施政效率较高的城市 土地供给合理的城市 其房价显然更具潜力
这些都需要花时间好好思考与学习
