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上海正在经历三年来成色最好的“金三银四”。
最新数据表明，4 月还没到一半的时候，上海的二手房网签量就已经接近万套的大关了。在刚刚过去的那个周末，单日的成交量再次突破了 1000 套，重新展现出了去年 12 月以及今年 3 月部分周末的那种交易繁荣的景象。
新房市场较为火热。北蔡新板块的地王楼面价突破 7 万元/平方米后不久，该同板块的楼盘认购率超过了 300%。随着“好房子”相关政策得以落地，以及土地市场高热进行传导，上海楼市正展现出供需两旺的态势，并且量价也呈现出企稳的回暖态势。
上海楼市，逐渐失控！
网上房地产数据表明，3 月上海的二手房成交数量约为 2.93 万套，这里的数据涵盖了住宅、商业、写字楼以及车位等。并且，与上月相比，3 月的成交数量环比大幅增长了约 75%。
一方面，据每日经济新闻称，上海的业主们，不再愿意接受大幅度的砍价了。
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成交量创三年次高，但“3万套魔咒”仍未破
并且 3 月成交创下了 2021 年以来的第二高位。
单日最高成交的数量是 1473 套，周末日均成交的数量是 1334 套，这些数据让人仿佛回到了 2021 年楼市的巅峰时期。
然而，这波“小阳春”背后暗藏隐忧：
300 万以下的房源成交量占房源总量的近一半。以价换量这种情况成为了常态。部分远郊板块出现了这样的现象，即当日挂牌的房源当天就成交了。
800 万以上的高端住宅，其成交均价呈现上涨态势。徐汇滨江以及静安南京西路的大平层，在成交占比方面有所提升。前滩和新天地的部分户型，处于供不应求的状态。
数据显示，3 月二手房成交均价为 48003 元/㎡。此均价环比上涨了 2%。然而，这一数据背后存在着严重的结构性分化情况。其中，核心区呈现领涨态势，而远郊则处于阴跌状态。
黄浦等内环区域成交均价普遍有 3%-6%左右的上涨，静安等内环区域成交均价也普遍有 3%-6%左右的上涨，徐汇等内环区域成交均价同样普遍有 3%-6%左右的上涨；新天地板块的次新房均价呈现出约 46%的跳涨态势。
青浦赵巷等地的均价相较于峰值下降了约 15%至 22%。奉贤南桥等地的均价也呈现出类似的情况。并且，部分乡镇板块的单价已经跌破了 2 万元每平方米。
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三重推手曝光！
事实上，本轮上海二手房的成交量在上涨背后，有一重推手。本轮上海二手房的成交均价在上涨背后，有一重推手。此外，还有一重推手也在推动着本轮上海二手房成交量和成交均价的上涨。
1）政策“组合拳”激活置换链条
“沪九条”和“沪七条”接连出击，可称得上是上海楼市在过去十年里最为强劲的政策放松之举。
首付门槛下降，首套20%、二套30%，直接释放购买力；
社保年限被缩短到 3 年，非户籍的购房门槛大幅度降低，尤其使得“五个新城”等外环区域的市场被激活了。
信贷宽松的预期存在，4 月降准已到即将实施的时刻，LPR 下调的预期较为强烈，购房成本一直处于下降的态势。
2）土拍市场“面粉贵过面包”
2024 年上海的土地出让面积与去年同期相比大幅下降，大约下降了 57.5%。然而，徐汇滨江等地块的溢价率却急剧上升，达到了 40%。地价的上升直接对房价产生了影响，使得房价也随之攀升。
一方面，新房的供应呈现出急剧减少的态势。到 2025 年，市区的新房预计会减少 50%。像徐汇滨江等地区的新房售价有可能会突破 20 万/㎡。
另一方面，次新房的价值进行了重新评估。在唐镇、徐泾等板块，次新房的挂牌价呈现出逆势上涨的态势。
3）学区房“末班车效应”
3 月到 4 月是学区房的报名季节。有数据表明，徐汇区的田林以及浦东新区的陆家嘴等地方的学区房成交量增长了 150%还多。
接下来，上海二手房市场怎么走？4月是一个关键窗口期。
4 月上海二手房成交量若能达到 2.3 万套，此套数为 3 月成交量的 80%。那么“小阳春”行情有望得以延续。
这期间，若是外环外限购进一步松绑，市场热度或将再度提升。
不过，上海二手房市场的结构性分化是不可逆。
内环优质住宅年均涨幅在 5%到 10%之间，能够成为抗通胀的硬通货；远郊房价或许会以 5%到 8%的幅度阴跌，然而轨道交通沿线的“地铁房”其保值性开始显现出来。
3月网签单价15万以上小区约有29个，相比2月增加一倍
下面来看看各区成交均价TOP10都是哪些小区：
黄浦区
长宁区
静安区
杨浦区
徐汇区
虹口区
普陀区
浦东新区
闵行区
青浦区
嘉定区
松江区
宝山区
奉贤区
金山区
崇明区
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