本报记者 李贝贝 上海报道
数据显示，由上海链家提供，在2025年11月的时候，上海二手房成交量达到了22943套，此数值创造了自今年5月开始以来的最高纪录。其中外环外区域受到政策刺激更加显著，成交量增速大概达到7%。在刚需盘“以价换量”态势处于活跃状态的同时，上海房东“集体撤牌”的传言也引发了关注。网络传言11月房东撤牌率飙升到15.3%，并且核心区与刚需盘市场分化十分明显。
针对这一说法，链家向《华夏时报》记者表示，房东撤牌现象客观存在，太平洋房屋等行业机构也向《华夏时报》记者表示了同样的观点，不过15.3%的数据“存疑且十分不合理”。上海链家后续进一步解释称，由于随着成交量上升，在11月的时候，上海二手房房源的去化速度大于新增挂牌速度，进而导致挂牌量出现了略有小幅下降的情况。
另外依据58安居客线上给出的数据，在11月的时候，上海整个地区的二手房挂牌的数量，跟环比相比降低了2.6%，并且那些撤牌的房源，大多集中在核心区域的优质房源，以及中高端改善型房源上面。58安居客研究院的院长张波表明，有更多的房东开始呈现出“不愿意以低价抛售”的情况，而且在撤牌之后，“售转租”这种现象显著增多了。
政策红利推动“翘尾”行情
据上海链家给出的数据表明，于今年11月时，上海二手房成交量跟环比10月的18493套来比涨幅大概是24%。此成交量在近一年里处在第三的位次，仅次于“金三银四”那个时期，市场成交端展现出显著的“小翘尾”行情 。
有业内人士进行分析并认为，在8月25日落地实施的“沪六条”新政，已经过去了足足三个月的时间，外环以外区域限购政策的松绑，以及信贷方面的优化等一系列组合拳所产生的效果，正持续不断地进行释放，进而成为了推动上海二手房市场朝着平稳且向好方向发展的重要动力来源。
上海链家研究院的负责人李根称，当下市场的特征，是政策跟市场联动之后所呈现出的结果，在上海房地产的多重政策组合拳的推动之下，刚性需求一直在持续不停地释放，进而形成了总价敏感型客户主导市场的结构性特性，与此同时，中小户型产品的去化速度明显地要比改善型产品更优。
于区域方面进行观察了解可得，在有着“核心区坚挺”态势的11月上海二手房市场里，存在着“近郊分化”这种现象，同时远郊一带承受着压力，整体构成了这样一种格局 。
依据安居客线上数据来看，核心城区涵盖黄浦、徐汇、静安，11月找房热度上升，价格也提升。其中，黄浦区找房热度达69.6，是全市的最高值。在近郊区域，依托大虹桥辐射的闵行区找房热度最高，数值为66.7。远郊区域普遍面临着更大的价格压力，这在与新房直接竞争的板块表现得尤为明显。像宝山南大板块，二手房在“以价换量”策略下，11月成交均价降到了3.8万元/平米。
即便成交行情有了一定程度的回暖，然而“以价换量”依旧是当下上海二手房市场的主要运行逻辑。中指研究院公布的百城价格指数报告表明，11月里面，上海二手住宅价格相较于上月下降了1.24%，和去年同期相比下降了5.56%，样本的平均价格是56708元每平米。太平洋房屋给出的统计数据同样显示，在这个平台之上，11月二手房成交的平均价格为45392元每平米，和去年同期相比减少了7708元每平米，相较于上月减少了223元每平米。
从成交结构去看，11月时，上海二手房市场刚需化的特征很是显著，总价在300万元以下的二手成交所占据的比例高达60% 。太平洋房屋方面朝着记者阐述称，房源结构出现分化，刚需小户型成为了主力，总价300万以下的房源是市场成交的主力，能够适配刚需群体的需求。
核心区优质房源“惜售”明显
11月成交时，“翘尾”行情开始显现，此时市场对于12月的走势，保持着乐观的态度，与此同时，房源供给端出现了变化，这一变化引发了行业极高的关注。
近期，“房东集体撤牌”这一消息持续处于发酵状态。网上所传播的信息展示出，上海二手房方面，房东撤牌率已然上升至15.3%，挂牌量从5月时的11.3万套下降至11月底的9.39万套。并且不同区域、不同类型房源的撤牌情形差异十分显著，像内环内次新房的撤牌比例高达87%，然而外环外“老破小”的撤牌率还不足10% 。
为了核查上述数据是否真实，记者分别对上海链家，对太平洋房屋，还对多名中介，以及对房东等开展了采访。
当中，上海链家那方对着记者很坦率地讲，从公司这边的监测情况来讲，当下确实存在房东把牌撤掉这种情况，然而缘由主要是大部分业主达成了销售，或者部分房东期待比较好，因而不肯在较低价格时出手：“随成交量提升，房屋源销售增速大过新挂牌增速，所以挂牌数量稍微落了一点。”。
上海链家沪中事业部的总经理包站国，进一步作出表示，当下，卖方的心态出现了分化，那些有成交意愿的业主，其议价表现得更为务实，不会在短期的“议价空间”方面过度地纠结，然而，那些没有明确售房需求，并且对后市持看好态度的业主，也会作出选择，要么暂且不进行出售，要么转为出租房源 。
一家中介门店，处于上海三林板块那儿，置业顾问小曹，化名哦，向记者透露说，近期的确是有撤牌的房东存在的，不过呢，从个人实际接触的情况去看，“和之前那几个月比起来，并没有特别大的变化”。在他看来，“撤牌的关键是那些没现金流压力的房东，或许谈下来的总价和心理预期不相符”。
58安居客得到的线上数据，也在侧面证实了核心区房源撤牌更明显的这种趋势，11月的时候，上海全市二手房挂牌量，和上一个月相比下降了2.6%，其中核心区的降幅更为显著，比如说虹口区，和上一个月相比减少了6.7%，静安区和上一个月相比减少了4.9%。
58安居客研究院院长张波向记者解释说，一线城市的二手房挂牌量的确有所减少，其中一项重要影响因素就是，更多房东不愿低价抛售，而是选择撤牌离场，撤牌房源多集中在核心区优质房源以及中高改善型房源，这类房东对未来价格预期较高，当下已不愿接受降价换成交，不过市场的分化还在持续，300万元总价以下刚需房源仍以积极挂牌、促进成交为主。
需加以留意的是，张波亦着重指出，在撤牌之后，“售转租”这种现象显著增多了，依据58安居客线上所呈现的数据而言，于上海地区，11月租赁新增挂牌供应量相较于上月环比出现了上涨，涨幅为6.4%，在这其中，售转租房源为新增供应贡献了大约20%还要多的占比，在静安、徐汇这些区域，该表现格外显著。“有不少房东觉得当下的售价已然低于自身心理预期，并且售转租能够规避因低价抛售而产生的损失。”张波如此说道 ，。
12月成交量或冲年度新高
对于上海二手房市场12月时的行情状况，多家机构给出了一致的预判，市场仍旧会延续11月时在运行方面的态势，挂牌量依旧呈现出缩减的趋向，核心区域内具备高性价比的房源成交节奏有希望进一步加快。因受到“沪六条”政策长尾效应持续释放的影响，再加上年底传统交易旺季所起到的支撑作用，预计12月成交量可维持在高位保持持续运行，并且非常有可能创下2025年年度时的峰值。
但在同一时间，此刻，当下，市场价格分化的那种情势那种状态也将会进一步地加重，加重这份程度。作为在当前时段市场达成交易的最为重要关键核心的逻辑，“用价格去换取销量”这样的一种趋向在12月的时候也将要继续地持续下去。
张波觉得，从短期方面来看，临近春节的时候，二手房的成交量将会出现有所减少的情况，房价上涨的动力依旧是处于偏弱的状态，上海售转租房源还会持续保持增长，预计在租赁新增供应里面，其占比或许会上升到30%以上，同时也会促使挂牌租赁房源量持续不断地上升，春节之前对租金的向下压力会增大，不过春节之后随着租赁热度快速地上升，租金还会呈现出一定程度的回调。
即便市场量回升了，客源与业务双方对市场的看法却都还算理性。上海链家这样告诉记者，好多客户觉得当下房价已处在相对较低位置了，其所具有的风险是能够承受的，所以选择趁这个机会入手。与此同时，刚需类型的房源，租售的比例明显得到了提升啦，对于那些有投资想法的客户来说呢，它也是一个很不错的可以入手的时机呢。
太平洋房屋那边也讲了这么个情况，12月上海二手房市场展现出成交量回升，不过价格略微下跌这样一种态势，其称“成交量会稳步地往上涨，持续市场回暖的那种势头。整个市场是以‘稳’作为基调的，结构性差别成为核心的特征。”。
就长期市场视角而言，易居研究院研报作出判断，从长远来讲，一线城市拥有优质城市资源，且房价水平调整充分，再加上购房者对优质资产的认可度有所提升，这会让二手房交易市场朝着好的方向发展，具备韧性以及可持续性。市场有希望从当下的“以价换量”情形，逐步迈向“量价趋稳”的全新阶段。
