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上海/新房
今天是2021年上半年的最后一天！
无论是楼市还是土地市场，在2021年都有了不小的变革。
限价政策得以延续，摇号政策也在继续；积分制开始启动；新的土拍规则出台；房地联动价也已出炉。这些新的元素都对市场的变化产生着影响。
来展望下2021下半年的上海楼市。
第一个问题：下半年房价会涨还是会跌？
先看新房。
2019 年至今这段时间来看，上海新房的成交均价一直处于 5 万到 6 万每平方米这个范围。其中有波动情况存在，然而并没有明显的上升趋势，也没有明显的下降趋势。
在房住不炒的大背景之下，形成这样稳定的房价格局是并不让人感到意外的。在其中起到决定性作用的因素正是对于新房实施的严苛限价政策。
我们回顾上半年集中入市的三个批次新房：
市区项目的限价力度无需多言。仔细观察外环 8 区，三个批次的新房价格相差无几。
其中连续拿证的项目，备案价完全一样，比如：
招商虹桥公馆项目有一批次进行了取证，价格为 6.01 万/㎡，接着又有二批次进行了取证，价格同样是 6.01 万/㎡。
金地嘉悦湾项目有一批次进行了取证，价格是 4.37 万/㎡；三批次也进行了取证，价格同样是 4.37 万/㎡。
金地峯范项目进行了二批次取证，价格是 4.7 万/㎡。三批次取证的价格与之相同。
这样强烈的限价力度，在下半年很有可能会持续下去！这意味着新房价格会以稳定为首要目标！
眼光需放长远。在 6 月上海集中拍地之际，房地联动价也随之出炉。2021 年的房地联动价即为 2022 年新房的政府指导价。
地块具体位置和联动价如下：
房地联动价和当下的新房价格也相差无几！
综上所述，上海新房是稳定的。这种稳定在下半年能够得以保持，并且在明年以及更长的时间里，大概率也不会出现剧烈的波动。
再看二手房。
数据显示，2020年一整年，上海新房共计成交80286套。
在相同的时间里，二手房成交的数量达到了 294329 套，并且这个数量超过了新房成交数量的 3 倍。
2021 年开始，1 月份时上海二手房的成交量达到峰值，同时成交均价也达到峰值。在随后的几个月里，上海二手房呈现出成交量和成交均价都在下跌的趋势。
即便如此，到 6 月 28 日的时候，2021 年上海的二手房已经有 167881 套完成了交易。
如果把这近17万套房源按环线划分。
内环内的套数为 19628 套；内中环的套数为 27353 套；中外环的套数为 31648 套；外环内的套数合计 78629 套，其占比为 46.8%。
外郊环成交了 63884 套，郊环外成交了 25368 套，两者合计为 89252 套，此合计数占比 53.2%。
如果把这近17万套房源按总价划分。
总价0-300万占比约60%，近10万套！
总价300-500万占比约26%，超过4万套
总价500-800万，占比约9%，约1.5万套；
这样的房子不到 1 万套。
我结合 2 个方面的细分数据，给出 3 个关于二手房价趋势的预判，并且有相应的佐证。
第一，上车盘是二手市场成交的主力军。内环内低总价的老破小流通较为顺畅。然而，内环内 800 万以上的改善型次新房，无论是一手还是二手，都属于市场的稀缺品。
我认为下半年内环内改善住宅的房东与买家之间存在巨大的博弈空间，会呈现出较长期的胶着状态。
这一趋势，在上半年已有端倪。
1 月份之后，内环内 800 万的房源。其成交情况是，1 个月的成交量不超过 500 套。这种情况是很稀缺的。在价格方面，上升的趋势较为明显。
第二，外环附近的地铁价格已经达到了波次的最高值。可能会有向下进行微调的这种趋势。
外环附近的地铁房总价大多在 300 万到 500 万之间。自 1 月起，这部分的二手房成交量持续下降。到 6 月时，成交量仅有 3382 套，然而价格在 6 月达到了峰值 54016 万/㎡。
需求下降、价格触顶，下半年向下微调是大概率事件。
第五个新城郊区的二手房，在大量供应的冲击下，下降趋势较为显著。
目前新房的主要供应集中在五大新城。在限价的这种背景之下，新房的优先序列肯定是处于较为靠前的位置。
郊区二手房在大量供应的冲击之下，可能会迎来一个下跌的周期，并且会与新房达到均衡。
第二个问题：热门新房入围积分会降低吗？
日前，被大家公认为热门盘的融创未来金融城，入围分数线出炉：
13A-01 地块的社保系数为 0.12 分/月，其入围分是 56.28 分。
13C-01地块社保系数0.13分/月，入围分61.3分。
有人认为：比想象中的分数要低！56.28 分在之前的情况来看，只能购买杨行、浦江、惠南等板块的房子，而现在却能够买到唐镇的房子了。
那是否意味着，高分选手在开盘的前期过程中被逐步消耗呢？未来热门盘的入围分数线会不会越来越低呢？
可惜的是，这个看似正确的推论，却是个伪命题！
融创唐镇，在开盘之前，曾预估其分数不会太高，它甚至有机会成为低分选手。
主要有两个原因。其一，竞争对手数量众多且实力强劲，导致客源分流；其二，融创项目的房源较为充足，所以购买到的概率本身就比较大。
我们将这 6 万多份积分数据按月份进行拆分，接着铺开各个分数段的占比情况，结果如下：
4月之前，60分以上的占比为25.3%；
5月，60分以上的有3765人次，占比29.75%；
6月，60分以上的有6443人次，占比32.98%。
必须承认，在积分金字塔里，顶端的高分选手随着时间的流逝并没有减少，并且他们在整体中的占比还越来越大。
因此，我给出了下半年关于积分的预判。热门盘对于高积分的要求，是不会发生动摇的。
经历了一两年的低谷期之后，最近上海的房价热度是直线上升。
上海楼市经过三年的横盘，从去年四季度起开启了上涨态势。易居等多家市场机构的统计数据表明，在 2020 年 12 月这个单月，上海二手房的成交量达到了 3.8 万套，此成交量是 2016 年开始调控以来的最高值。
2020 年全年，上海二手房的成交量与去年同期相比增长了将近三成。成交的均价涨幅达到了 15%。尤其值得注意的是，个别学区房的涨幅，甚至超过了七成。
上海是以存量房为主的城市，二手房市场一直能够反映上海的房价情况。从 2016 年“沪九条”限购限贷调控出台之后，在 2017 年到 2020 年这段时间里，上海二手房的成交均价每年的涨幅大概只有 2%。
为什么上涨
判断一个地方的房价涨跌的方法如下：在房产界有一句被人们熟知的话，那就是短期要看政策，中期要看土地，长期要看人口。
此轮上海房价在短时间内迅速上涨与政策方面有着紧密的联系。从具体方面来看，货币政策变得宽松了，学区房的政策有了调整，落户的门槛也放宽了，这些诸多因素叠加在一起，成为了本轮房价上涨的推动力量。
2020 年遭遇突如其来的新冠疫情，引发了经济下行。全球主要国家的央行都推行了宽松的货币政策，也就是人们常说的“放水”。在疫情这段时期，各国的实体经济普遍处于低迷状态。而房地产无疑是资金的一个“蓄水池”，是最好的选择。从 2020 年以来，全球主要国家的房价也证实了这一现象，美国的房价以及伦敦的房价都创下了历史新高。上海是全球主要城市，其城市中心可用于开发的土地几乎已不存在。存量房由此成为了稀缺资源。在炒房客看来，学区房更是稀缺资源中的珍贵品。所以，上海房价的上涨，尤其是学区房房价的上涨，自然难以避免。
学区房政策发生了变化，这直接推动了上海房价的上涨。去年 3 月份，公民同招、民办摇号政策出台。在此之后，家长们首先按捺不住了。在孩子的教育这件事上，大家对上海家长对于学区的敏锐性和执行力还是估计不足。从年后开始，学区房率先迎来了新的、独立的上涨行情。
此外，落户政策有所放宽，这对刚需起到了刺激作用。因为 12 月 1 日开始施行“居转户”户籍政策以及人才引进落户政策的放宽，所以刚需购房者在 2020 年末集中涌入了楼市。官方数据表明，2020 年上海的居转户数量达到了 18418 人，人才引进落户达到了 13043 人，相较于 2019 年分别增长了 40.4%和 48.4%。
假离婚问题
上海市面对快速上涨的房价，在 1 月 21 号晚间连夜推出了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。这项新政一共增加了 10 条内容，它也被称作“沪十条”。其中第三条规定要严格执行住房限购政策，第四条规定要调整增值税征免年限，第五条规定要严格执行差别化住房信贷政策，这三条对个人购房进行了更为严格的限制；而第六条规定要严格商品住房销售管理，这对房企进行了一定的限制。以上四条政策将直接影响上海楼市。
其中“房票”即购房资格依旧是调控的重点。《意见》明确规定，夫妻离异后，在任何一方自夫妻离异之日起的 3 年内购买商品住房时，其拥有的住房套数需按照离异前家庭的总套数来计算。这意味着，倘若一对夫妻已经拥有两套住房，即便其中一方离婚后净身出户，他也不再具备购房资格。
此次新政明确写的是“离异前三年”而非“离婚前三年”，目的是彻底断了借助假离婚获得购房资格的这条路。“离异”和“离婚”仅一字之差，但其意义却大不相同。可以理解为，在首次离婚后的三年里，无论之后结婚或离婚的次数是多少，都按照首次离异前家庭的总套数来计算。
这项规定限制了借助假离婚获取“票号”的行为，然而并未完全堵住炒房者获得房票的途径。比如，一对夫妻能够将自己名下的房产过户给其爸妈，因为直系亲属过户可以逃过限购，所以这样就能获得继续购房的资格。
如果“房票”对购房资格有所限制，那么此次新政中着重防范信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场，这是从资金的源头进行调控。另外，在 1 月 25 日，工商银行迅速停止了面向上海地区的、针对购买一手二手及法拍房等个人住宅（商用除外）所缴纳税费的分期贷款产品。该产品此前的贷款金额最高能达到房产价格的 10%，且最高为 50 万。年化利率约为 3.4%，此贷款可用于刷卡支付购房过程中需缴纳的税费。
毕竟，当前的房价确实太高了。
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