1上海限购政策：
沪籍单身人士
一、在沪单独名下有房，限购。
在沪单独名下没有住房，本人以及父母在 2011 年 1 月 30 日之前拥有的住房数量不超过 2 套（包含 2 套），这样的情况下可以购买一套新的住房，契税按照二套房的税点来缴纳，贷款则按照首套房的贷款标准来执行。
在沪单独名下没有房子。本人和父母在 2011 年 1 月 30 日之前拥有的房子数量超过 3 套（包含 3 套）。所以在沪有购房限购政策。
沪籍已婚人士
一、夫妻双方都是上海户籍
夫妻双方在 2011 年 1 月 30 日（限购令实施时间）之前，各自与父母共有住房的数量不超过 2 套（包含 2 套），这种情况下可以新购二套住房。
b、夫妻一方在 2011 年 1 月 30 日（限购令实施之前）与父母共有 3 套住房，而另一方没有住房，这种情况下可以新购买一套住房。
夫妻一方在 2011 年 1 月 30 日限购令之前与父母共有 3 套住房。另一方与父母共有 1 套住房。在此情况下，可新购一套住房。
这样的情况下可新购一套住房。
夫妻一方在 2011 年 1 月 30 日（限购令实施时间）之前与父母共有房产数量超过 4 套（包含 4 套），这种情况下会受到限购政策的限制。
二、夫妻双方有一方是上海户籍，另一方是非上海户籍
购买首套房产证时，能够单独将非上海户籍的一人登记在房产证上。不过，需要提供满 5 年的社保证明或者满 5 年的个税证明。
b、购二套房产证上海户籍的人 必须上产证，否则限购！
签合同当月不计入，往前推 63 个月，在这 63 个月中，若社保正常缴纳满 60 个月，或者个税正常缴纳满 60 个月，就满足满 5 年社保或满 5 年个税的条件。
离异时，如果在离婚前，夫妻家庭名下仅有一套房，依据上海住房限购政策，他还能够购买一套；然而，倘若离婚前，夫妻家庭名下有 2 套房或者更多，离婚后其中一方名下没有住房，当下离异未满 3 年要购房，在核查阶段，会查到 3 年前夫妻名下拥有 2 套住房，那么就不可以购房（限购）。
上海户籍夫妻离异时，若一方分得 2 套房屋，且离婚证日期距今未满 3 年。另一方再婚后，现家庭名下无房，同时再婚配偶在结婚前单身状态下有购房资格。那么，再婚家庭可以购买 1 套住房，要满 3 年后才可购入第 2 套住房。
A 离婚后获得了 2 套住房，B 没有住房。B 与 C 再婚，C 单身且无住房并且有购房资质。那么 B 和 C 组成的家庭在离婚 3 年内可以购入 1 套住房。
上海户籍家庭中，夫妻双方都属于再婚情况。并且双方原来的家庭各自都只有 1 套住房，在离婚的时候又把原来家庭的住房分给了前配偶。在此前提下，现家庭在没有住房的情况下，可以购买 1 套（离婚 3 年内）。
A 与 B 离婚了，原本家庭的唯一住房被分给了 A 。C 与 D 也离婚了，原本家庭的唯一住房被分给了 C 。如今 B 和 D 再次结婚，由 B 和 D 组成的家庭在离婚 3 年内可以购入 1 套住房。
上海户籍夫妻若离异不满 3 年，且离异家庭仅有 1 套房产，那么净身出户的那一方能够购买 1 套房产。
A 与 B 办理了离婚手续，原本的家庭中唯一的一套住房被分给了 A，B 则是没有带走任何财产，空手离开；B 之后还可以购买一套住房。
非沪籍购房政策
外地人在上海购房需要什么条件？
1、外地人已婚在上海只能购买1套（商品房）住宅房。
非沪籍家庭限购一套上海住宅。夫妻双方需至少有一人有社保或个税。从购房之日起往前算，要连续缴纳满 5 年及以上，也就是 63 个月内要满足 60 个月。
外地人在外地拥有的房产不予计算。只要在上海没有房产，就能够进行购买。
4、居住证满三年（免交房产税）
需要证明的内容有：其一为身份证；其二是结婚证；其三为户口薄；其四是收入证明；其五为纳税证明；其六为居住证。
特殊客群
o1
本市集体户口
上海户籍政策有相应规定，需留意户籍证明号。像 90、98、97 这些户籍证明号对应的是上海户籍。而户籍证明号为 99 的，属于挂靠上海地区户口，并非真正的上海户籍，要按照外地户籍政策来执行。
o2
外国籍或港澳台同胞
上海劳务合同需提供满一年，同时税单也需满一年！并且劳务合同和税单的公司必须一致，这样就可以购买一套住房。
o3
在读博士、博士后
已婚的人，只要提供学校证明（学历证明），就可以购买一套住房，且无需提供满五年社保或满五年个税。
o4
部队人员购买住房
原籍为上海户籍，需按照上海户籍政策来执行。单身的话可以购买一套住房，结婚之后则可以购买两套住房。
b、其原籍不是上海户籍，要按照外地户籍的政策来执行。如果是单身状态就不可以购买，而如果结婚了就可以购买一套。
部队需要出具证明，并且要在证明中写明身份证号、军官证号、户籍状况、结婚状况以及有无未成年子女和出生证编号。
2、部队人士指的是军官、士兵或士官原籍非上海是不可买房的。
2上海购房贷款政策
1.商业贷款
首套上浮35个基点=4.55%
二套上浮105个基点=5.25%
居民家庭购买首套住房，也就是居民家庭名下在上海市无住房时申请商业性个人住房贷款，其首付款比例不低于 35%。
本市已拥有 1 套住房的，若购买普通住宅自住房，商业贷款首付款比例不低于 50%；若购买非普通住宅自住房，商业贷款首付款比例不低于 70%。
贷款政策变化
银行对客户的首付款来源进行严查。客户的首付款不能通过非直系亲属借款，比如父母、配偶借款。也不能通过 P2P 公司借款。不能通过贷款借款。不能通过信用卡套现等方式。禁止将各种借贷资金用于首付款，兄弟姐妹不算直系亲属。
银行需要查询客户的还款能力，这就需要有与之相应且匹配收入证明金额的工资流水，或者能够体现收入的其他证明。
纯商贷目前的批贷时间情况如下：证件收齐后，批贷时间平均在 10 个工作日到 15 个工作日之间。
放款时间方面，纯商贷目前的情况是，在新产证出来之后，放款时间平均大约为 10 个工作日。
父母上产证且子女参贷，当下已停止受理。子女上产证且父母参贷的话，目前也必须提供还款能力，政策变得更为严格。
定金审批目前银行处于暂停受理状态。首付款需要付足规定比例之后，才可以受理贷款。其中，首套房需付规定比例的 3.5 成，二套房需付规定比例的 5 成或 7 成。
2.公积金贷款
首套房：
以上三种情况认定为首套住房。
夫妻双方在婚前各自与父母共有的房产数量都不超过一套，同时家庭名下也没有房产。
二套房：
缴存职工家庭名下在本市已有一套住房，且符合改善型认定条件。同时，在全国范围内未使用过住房公积金个人住房贷款，或者首次住房公积金个人住房贷款已经结清。这样的情况，被认定为第二套改善型住房。
在上海拥有 1 套住房，其人均面积小于等于 37.46 平方米，并且不存在正在使用的上海公积金贷款。
公积金限贷的认定方式：
①在上海有1套房，人均面积＞37.46m²。
②在上海有2套或以上的房产。
在全国范围内有两次及以上的住房公积金个人住房贷款记录。
缴存职工家庭如果购买首套住房且从未使用过公积金，在住房面积大于 90 平的情况下，公积金首付比例为 35%；而在住房面积小于或等于 90 平时，低首付比例为 20%。
第二套改善型购房的首付比例，普通商品房为 50%，非普通商品房为 70%；二套普通商品房的公积金贷款利率是 3.575%；二套普通商品房的个人贷款高限额下调了 10 万元。
停止向有两次公积金贷款记录的职工家庭发放贷款。同时停止向在上海拥有 1 套住房且人均面积大于 37.46m²的家庭发放贷款。
借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度时，其倍数从 40 倍降低了。后来，这一倍数又下降到 30 倍。
住建部规定严格执行，将还款能力的计算比例进行调减，要求每月还本额占工资基数不超过 40%。
公积金贷款利率
首套房利率：
1-5年的公积金贷款年利率为2.6%。
5-30年的公积金贷款年利率为3.1%。
第二套房利率：
1-5年的公积金贷款年利率为3.025%。
5-30年的公积金贷款年利率为3.575%。
可贷额度
对于多子女家庭的职工（也就是借款申请人），如果符合以下条件，那么最高贷款限额在本市现行的公积金最高贷款限额（包含补充公积金最高贷款限额）之上会上浮 20%。
可贷年限
所购存量住房的房龄在 6 年（包含 6 年）到 20 年之间，贷款年限不超过 30 年。
所购存量住房的房龄处于 20 年（包含 20 年）到 35 年之间，其贷款年限不超过“50 减房龄”。
房龄计算方式：
2023年减去房屋建成年代；
3上海普通住宅和非普通住宅的区别！
普通住房需在房屋类型方面满足一定标准，同时在成交价格方面满足一定标准，并且在建筑面积方面满足一定标准。若不能同时满足这些条件的，即为非普通住房。
房屋类型包括：五层及五层以上的多高层住房；还有不足五层的老式里弄、新式里弄以及旧式里弄等。
在外环以外，每套价格≤230 万元。
（3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。
4上海房产税征收标准
上海房产税征收对象
1、非上海居民新购住房；
上海居民新购买的住房，若属于二套及以上，其中包含新购的二手存量住房以及新建商品住房。
第一套房200平要征收房产税吗？
房产税征收政策规定，仅对本地居民家庭的第二套及第二套以上住房征收房产税。第一套住房不在征收范围内，且与住房面积无关。
所有第二套房子都要征收房产税吗？
不是。
是按照居民家庭人均住房面积进行计算。家庭成员每人的免税面积都是 60 平米。
什么是居民家庭？
包括夫妻双方及其未成年子女。
应纳房产税额计算方式
应纳房产税税额由新购住房应征税的面积（建筑面积）、新购住房单价、70%以及税率（税率暂定 0.6%）共同决定。新购住房应征税的面积（建筑面积）乘以新购住房单价再乘以 70%，最后乘以税率（税率暂定 0.6%），就得到应纳房产税税额。
房产税缴纳时间什么时候？
每年12月31日前缴纳。
过期不交纳会产生滞纳金，滞纳金为每日未缴额的万分之五。
买好了房，什么时候起征房产税？
产证登记日期的次月开始征收。
税率是怎么算出的？
税率分为0.4%和0.6%，单价范围如下：
2023年上海房产税率分界线提高至73482元
所购房屋单价≤73482元/㎡适用税率4‰；
所购房屋单价＞73482元/㎡适用税率6‰
跟着线图走
一秒明白房产税
1、沪籍单身
2、沪籍已婚家庭
3、外地户籍
外地单身：为限购状态
若购入的是司法委托拍卖等非限购类住房，那么就会全额征收房产税。其减免条件与外地家庭购房的减免标准是相同的。
外地家庭：
持有《上海市居住证》且在有效期内连续满 3 年，就可以直接申请本次购房免征房产税；持有《上海市居住证》且积分达到 120 分，也可以直接申请本次购房免征房产税。
持有《上海市居住证》且在有效期内，若暂未连续满 3 年，或者积分未达到 120 分，那么可以先全额缴纳房产税。等满 3 年之后，或者积分达到 120 分之后，再申请免征房产税，并且申请退还在持有《上海市居住证》期间所缴纳的房产税。
4、境外个人、港澳台居民
境
外个人在沪的“居留许可”连续满 3 年且在有效期内的，在报税当天能够直接申请免征。如果未满 3 年，可先缴纳房产税，等满 3 年后再申请退税。另外，持有 B 类证件（海外人才引进类居住证）或者中国绿卡的，可以直接申请免征。
台
湾居民在沪的“居留签注”若连续满 3 年且在有效期内，就可以直接申请免征；持有连续满 3 年的个税单或社保单或就业证，也能够直接申请免征。如果“居留签注”未满 3 年，可先缴纳房产税，等满 3 年后再申请免征，同时申请退还该期间已缴纳的房产税。
港
待满 3 年后，再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税。
（具体房产税税费减免情形以各区交易中心税务窗认定为准！）
房产税减免政策
未满一年怎么付房产税?
当年度应纳税额=年应纳税额12个月当年度应纳税月份数
5二手房交易税费
直系亲属更名买卖、赠与、继承怎么划算？
从 2021 年 7 月 24 日开始，若通过赠与这种方式来转让住房，那么受赠人得符合国家以及本市的住房限购政策。并且，该住房在 5 年之内仍然会被记入赠与人所拥有住房的套数之中。
直系亲属产证更名时，大家通常会面临三个选择，分别是买卖、赠与、继承。今天，我们来讲讲在直系亲属更名中，自身处于不同情况时应该选择哪种方式，以及办理所需的材料。
以房屋总价为 1000 万，买进价是 200 万，且满五年唯一的情况为例，来计算一下更名所需的一些费用。
一、买卖更名
买卖更名需遵循正常交易流程，因受限购影响，税费需按规定缴纳。这种情况适用于名下有房且不打算出售全部房产的部分人群，他们虽需缴纳部分税费，但不会对日后房产出售造成影响。
下面咱们来算算买卖更名所需要多少费用：
增值税的计算方式为：先计算出不含税销售额，即 1000 万减去 200 万后除以 1.05，得到不含税销售额；然后用不含税销售额乘以税率之和，税率为 5%加上 0.3%，最终得出增值税为 403809 元。
契税为房屋总价的 3%，即 28.7885 万。因为名下已有房，所以契税是 3 个点。如果名下无房，不推荐采用买卖方式。
3、交易手续费：4元/㎡，4×100=400；
4、交易登记费：80元
5、抵押登记费：40元
以上是我们走买卖流程所需要的全部费用，共：692214元；
二、赠与
1、直系亲属之间赠与需要哪些费用？
契税：房屋总价3%，增值税免征，个税免征
看到上面，你是否觉得赠与比买卖更划算，能省 20 万？并非如此！这只是赠与所需的费用。当你受赠的房产在出售时，满五年且唯一的，需按照正常税收缴纳税费；若满五年但不唯一，需按照总房价的 20%缴税。
名下无房时可以选择走赠与流程。名下有房，并且受赠的房屋有出售想法的话，建议走买卖交易流程。
公证收费标准
2、办理房屋赠与的方式有几种？
1）通过办理赠与公证书进行赠与；
2）若无公证，则需自行到房屋所在地的房地产交易中心办理。
办理赠与公证相关规定
3、办理赠与公证，应当注意的问题有哪些？
1）财产应当是公民的个人合法财产；
2）房产中有抵押不可赠与；
对于夫妻共有财产的赠与这一情况，即便房产登记在了一方的名下，仍然需要配偶到场进行签字，以此来表示同意赠与这一行为。
4）赠与合同不可委托签署；
一般只在直系亲属之间进行赠与。如果不是直系亲属进行赠与，就需要支付 20%的个人所得税。需要注意的是，儿媳与公婆不属于直系亲属，女婿与岳父母也是如此。
也不是直系亲属关系。这类赠与建议把产证上的名字改成受赠人的直系亲属中的一人。比如说产证原本是夫妻二人的名字，若要将房产赠与男方的父母，
则需先将女方名字去除再办理赠与）。
非直系赠与时，全额赠与能够进行交易。然而，若是部分份额赠与，赠与方与受赠方在各自持有的份额部分上，相互之间是有规定和限制的。
分不能再交易。
业主张三把自己名下独有的那套房产的 10%产权赠予给了朋友李四（非直系赠予），这意味着在这套房产上，张三持有 90%
张三持有一定的产权份额，李四持有 10%的产权份额，并且张三与李四之间无法就该房产进行再次交易。
三、继承
1、继承会产生哪些费用？
直系亲属之间进行继承时，不需要缴纳契税、增值税和个税。房屋通过继承得到后再进行出售，其契税和增值税的规定与商品房相同。如果满五年且是唯一住房，就可以免征个税；如果不是唯一住房，就需要按照总房价款的 20%缴纳个税。
2、房屋的继承顺序是什么？
遗赠抚养协议优先，遗嘱继承其次，法定继承再次，这是继承顺序的规定。
3、房屋继承的流程是什么？
流程如下：首先前往公证处办理继承权公证，办理完成后领取公证书；接着前往房屋所在地的交易中心驻场税务所办理税收核定；最后在领取完税凭证后前往房屋所在地办理房产过户等相关事宜。
屋所在地的交易中心换领新的产证。
4、房屋继承的时效为多久？
继承公证需要进行家庭成员核对。一般情况下，本市户籍的继承公证所需时间约为 2 个月左右。若为外地户籍，因为要到户籍所在地取证，所以所需时间会更长。
时间较长，具体时效根据不同户籍地而定）
继承公证之后办理变更继承产证的，房屋所在地的房地产交易中心的受理流程是怎样的？
房屋所在地的房地产交易中心有驻场税务，可进行免税申报；该中心的受理窗口会受理相关事宜；在 20 个自然日（法定节假日除外）后，会出产证。
6、继承公证所需材料：
7、办理继承时需要注意哪些问题？
如果有继承人死亡，就应当去查明其死亡的日期，以此来确定是否能够适用代位继承或者转继承的规定。
总结：从上述三种更名方式能够看出，名下若没有房产进行继承最为划算。名下有房产且不打算出售的话，走交易流程是划算的，尽管需要缴纳契税和增值税，然而与在出售时需缴纳 20%的个人所得税相比，要划算很多。
以公司名义购房篇
以公司名义在沪购房的限购政策
境内（不含港澳台地区）注册的公司购买商品住房需满足的条件，购房时间以合同网签备案日期为准。
1、企业近年缴税金额500万元(不含)以下的：
a：企业设立年限已满5年；
b：企业在本市累计缴税款金额已达100万元人民币；
企业职工人数要达到 10 名及以上，同时要按照规定在该企业缴纳社保满 5 年，并且缴纳公积金也满 5 年。
企业在近年缴纳的税款金额达到 500 万（含）以上。这样的企业在购房时，不会受到上述关于企业设立年限以及员工人数等条件的限制。
目前上海市的各个区交易中心在执行该规定时，其操作口径仅针对企业购买新建的商品住房这一情况，而对于购买存量商品房（二手房）则暂时没有条件限制。
(二)境外注册的公司在沪不能购买商品房。
契税、印花税
非住宅以公司名义购房需按房款 3%缴纳契税且不享受税率减半优惠，普通住宅以公司名义购房需按房款 3%缴纳契税且不享受税率减半优惠，非普通住宅以公司名义购房需按房款 3%缴纳契税且不享受税率减半优惠。另外，无论何种住宅以公司名义购房都需缴纳 0.05%的印花税。
房产税
《中华人民共和国房产税暂行条例》于 1986 年 10 月开始实施。公司名下的房产，每年需要缴纳房产税。房产税的计算方式为：房产原值乘以 70%再乘以 1.2%。
在具体的操作进程当中，不同的地区针对不同性质的企业，像高新企业以及扶贫单位等，有可能会给予三年内免征房产税的优惠。
土地使用税
需要按照“建筑面积×30 元/年/平方米”的标准来征收土地使用税。
房产税若未按时缴纳，需按每日万分之五缴纳滞纳金；土地使用税若未按时缴纳，也需按每日万分之五缴纳滞纳金。
公司产权售房篇
在交易过程中则需要缴纳：
增值税及附加
按（不含税收入-不含税购置原价）×5.6%征收；
土地增值税
1993 年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条有规定：
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
增值额超过扣除项目金额 50％的部分，其税率为 40％；同时，增值额未超过扣除项目金额 100％的部分，税率也是 40％。
增值额超过扣除项目金额 100％的部分，其税率为 50％；增值额未超过扣除项目金额 200％的部分，税率也为 50％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
印花税
按成交价格×0.05%征收。
企业所得税
目前征收的方式一般是按照转让房产所获得的净利润乘以 25%。企业所得税通常是按季度预先缴纳，在年终的时候进行汇算清缴。
2023年上海购买新房最新流程！
最近有很多朋友询问，第三批新房已经开始进入市场了。对于买房的新手来说，在上海购买新房有哪些需要留意的地方呢？今天，我们就详细地来讲一讲在上海买新房需要注意的一些问题要点。
1、购房资格
买新房或者二手房时，都需提前知晓自身是否具备购房资格。外地户口要清楚自己的社保或税单是否满 60 个月（63 个月需满足），以及征信是否有逾期情况。在 3 年内有离婚记录的情况下，要提前了解自己是否有资格去买房和贷款。
2、资金准备
现在很多售楼处一般都要求在开盘当天选完房后就付首付。如果有需要买理财或者其他东西的情况，要提前把钱准备好，这样可以避免处于被动的局面。对于置换的人群来说，需要注意的是，只有自己的房子新产证出来之后才能够参与认购，否则会对积分产生影响。需要贷款的话，要提前算好自己的月还款额。因为新房目前比较火，贷款审核也比较严格。如果达不到 2 倍的话，可以让父母参与贷款。在上海，现在仍然有部分银行可以让父母参贷。
