进入3月，上海楼市风向变了！
中海·顺昌玖里开盘时非常火爆，滨江凯旋门的认购数量接近满分，一周内有 4 个楼盘在当天就全部售罄，汤臣一品的法拍房以上亿的价格成交……另外，依据第一地产观察员的实地探访，上周末上海的售楼处人气有了很大的提升，二手房市场也迎来了咨询的热潮和看房的热潮。
很多人在问，楼市“小阳春”真的来了吗？
从数据面来看：
3月上海二手房网签数量为20221套。（网上房地产数据）
3 月，上海的新房成交面积为 75.88 万方。与上月相比，本月的成交面积增加了 362.7%。成交金额约为 679.7 亿元。（数据来源于佑威房地产研究中心）
2023 年 3 月份之后，要知道上海的二手房成交量一直处于 18000 套以下。春节假期结束后，因为有政策利好政策的刺激，二手房最终再次突破 2 万大关。在新房方面，尽管环比有显著的增幅，但是从成交的绝对量来看，还不到 80 万平方米，所以小阳春的成交活跃度稍微显得不足。
不过，新一批次有 10 万+的新盘强势来到。这一波豪宅的热度有希望持续升温并发酵。在短期内，它将促使市场的改善链条开始转动。
1.【新房方面】豪宅交易活跃带动均价创新高
从交易节奏方面来看，3 月上半月未呈现小阳春启动的迹象。半个月的成交量仅相当于平时一周的成交。直至下半月，楼市成交才开始步入正轨。最后一周，在翘尾效应的作用下，成交面积提升至 41 万平方米。也就是说，超过一半的成交量是在最后一周释放出来的。
3 月新增供应的面积为 109.4 万平方米，与上一个月相比增加了 775.2%。随着传统销售季的来临，房屋进入市场的节奏有了明显的提升。
黄浦成交独占鳌头
从成交空间的分布情况来看，新盘入市对黄浦区产生了影响，使得黄浦区的成交出现了放量现象，其放量的规模高达 19.4 万方，并且在全市范围内排名第一。此外，浦东、闵行、嘉定、宝山等区域的成交情况也较为良好，它们的成交面积在全市范围内排名较为靠前。
3月豪宅交易活跃
从成交前十榜单去看，有 4 个楼盘的成交金额达到 10 万+。在以往的月度成交榜单中，不容易出现这么高比例的高价房。并且从价格方面来看，也与之前相比有了突破。之前 10 万+的楼盘价格大多在 15 万元/平方米以内。而这次的榜单中，有 3 个楼盘的均价都在 16 万元/平方米以上。
3 月高端产品交易相对活跃，导致 3 月均价大幅上涨，达到 89573 元/平方米。3 月均价环比上月增长 22.05%，同比去年增长 46.7%。
远郊楼市分化明显
相比市区楼市的火热，上海郊区楼盘的表现较为平淡。一些位置相对较远的郊区楼盘，有些甚至因认筹数量不足而无法开始摇号。例如位于金山区的华纺棠樾以及青浦区的新长宁水韵名邸等楼盘。
2021 年全年数据与 2022 年 1 月至 3 月、6 月至 12 月的数据共同构成 2021 - 2022 年均值数据，其中 2022 年 4、5 月期间的数据被剔除。
其中，五大新城 3 月的来访指数环比呈现上涨态势。然而，其回暖的幅度相较于主城区而言要小一些。尽管五大新城供应了诸多项目，但是去化情况并不理想。除了像理想之地这样的网红盘能够实现日光之外，其他楼盘的去化几乎都在 6 成以下，有些楼盘的认购数量仅为个位数。这反映出上海刚需刚改群体的购房热情有所降温。未来，五大新城同能级的板块之间以及板块内部的竞争会加剧，分化也会更加明显。而产业导入的速度与质量，是五大新城格局重塑的关键所在。
2.【二手方面】市场成交活跃，学区房持续降温
网上房产统计数据显示，2024 年 3 月上海二手住宅网签成交数量为 20219 套。2024 年 3 月上海二手住宅网签成交数量环比 2 月增长了约 175%。市场活跃度在 2024 年 3 月显著提升。
其中，日均销量达到了 650 套以上。在这些天里，有 18 天的单日销量超过了 600 套，还有 14 天的单日销量超过了 700 套。然而在 2 月份，日均成交套数仅仅为 258 套。值得一提的是，在 3 月 30 日这一天，二手房的成交数量达到了 900 套以上，创造了近半年来的单日成交量纪录。
中国房地产网传来最新消息，自今年开始，上海的中环以及内环之内，那些价格在 200 万元到 300 万元之间的“老破小”房源的价格达到了新低，并且成为了这波回暖当中的主要力量之一。
其中，上海的学区房市场正处在一轮新的调整过程中。有房产中介向外界透露，当下的学区房房价已然跌落到了 6 年前的水准。这一变化体现出了学区房市场存在的泡沫，且这一泡沫正在被市场的力量逐步挤压。
以上海浦东新区为例，梅园新村片区有房源。该片区房源的最高单价曾经达到 20 万元/平方米的高峰。然而，在经历了多校划片政策之后，根据贝壳数据显示，如今的梅园小区单价大多在 10 万元以内。
事实上，“学区房”中地段、房龄以及小区环境比梅园街坊差的，其跌幅更为惨重。例如同样在世纪大道地铁口的竹园新村，在 3 月时网签单价已经跌破 5 字头。
中介介绍称，如今上海二手房的议价空间通常在 10%到 20%之间。部分房源的议价空间甚至能达到 40%。这显示出，在当下的市场环境里，买卖双方依然存在一定的谈判空间。
3.市场走向预测
综上所述，3 月的成交呈现上升态势。这主要是在政策的铺垫之下，通过以价换量所达成的结果。成交量得以提升，就会使得后续市场的议价空间逐渐收窄。当议价空间变小之后，后续的成交量很有可能会出现回落的情况。伴随着持续的政策扶持，在 2、3 个月之后，以价换量的情形还会再度出现。
3 月市场启动比以往几年晚些，主要成交集中在下旬。基于此，楼市奔跑起来的时间较短，这也表明市场存在一定的犹豫和观望。所以，当下成交量表现不佳，这说明今年小阳春的成色不够。
短期而言，中高端改善项目先于市场升温。豪宅类项目的交易量占比很低，然而楼盘热销的情绪却能产生传导效应。在 4 月，这种热情有望持续，中高端产品或许会继续充当带动市场交易的动力源。
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