上海二手房进入6月后，成交量再度迎来下滑。
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六月正值传统淡季，再加上梅雨季节的干扰，原本就不宜对市场抱有过高的期望。
市场已陷入“僵持”状态，尽管卖家态度积极，但买家的预期却持续呈现下降趋势。
令人更加忧虑的是，最新基价环比下降了0.66%，跌幅有所增加，上海房价似乎正步入加速下跌的轨道……
2025年6月
上海二手房总成交约2.06万套
同比下降21.54%，环比下降3.62%
全市小区基价约55217元/㎡
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01
6月成交再次缩量
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近5年同期对比，今年6月排名TOP3。
在没有任何新政刺激的情况，能达到这个水平，已经很不错了。
只是，我们无法忽视的是，今年6月份险些跌破2万套。
自去年9月29日的新政实施至今，即便考虑到春节对1月至2月成交量造成的影响，当前的月度成交量也已降至最低水平。
肉眼可见，小阳春过后上海二手房成交动能明显趋弱。
如果顺延这个趋势，7月成交量或跌破“2万套大关”。
02
上海房价跌幅正在扩大
相比量的下行，我相信更多的伙伴会关心价格。
我在5月月报里曾说到，上海房价跌幅略有扩大。
而进入到6月后，跌幅更大了，上海房价再度呈现加速下滑趋势。
最新数据显示，一房一万的全市小区基价在6月份约为55217元每平方米，较去年同期下降了7.76%，较5月份环比下降了0.66%。
小区的基准价格，指的是成交还原价，这种价格更能反映实际交易市场的真实水平，有效避免了二手小区房源价格被人为压低的现象。
从数据中可以直观地观察到，上海房地产市场正承受着房价和成交量双双下滑的双重压力，而“止跌企稳”的预期并未实现。
自9月29日新政策实施以来，我们好不容易才恢复的“一口气”，现在却又出现了“松懈”的情况。
个人以为，主要还是行业内外预期不足。
许多潜在的购房者并非是因为没有购买意愿，而是因为担心房价会进一步下跌，因此选择继续保持观望态度。
即便是有意购买并退出市场的买家，他们也会挥舞着砍价的大刀，为自己在房价下跌时留出余地。
这一点从头部中介议价率走势可以看得出来。
小阳春过后，议价率逐步走高，6月份最新为6.27%。
03
挂牌量收缩，但更多房源无人问津
值得注意的是，上海的二手房挂牌量持续2个月下行。
截至6月29日，二手房市场上的头部中介机构挂牌的住宅数量大约为11.03万套，这一数字比上月底的11.32万套减少了大约2.58%。
目前挂牌的平均价格大约在每平方米58164元，这一数字比上月底的每平方米58643元有所下降，跌幅大约为0.82%。
关于挂牌量为何会下跌，我们曾简要探讨过。
一方面可能是头部中介内部下架部分房源；
另一方面，一些房产难以成交，房东们不再愿意继续降价，于是选择撤下销售标牌，停止出售，甚至有些已经从销售转为出租。
背后更深层次原因，还是在于流动性变弱。
通过我们对近期一个月数据的持续观察，我们可以看到，6月份的带看率显著上升，达到了37.57%。这一数据进一步证实了带看率的增长趋势。
相当于每10套挂牌房源里面，有近4套0带看。
更多的房源无人问津，房子更加难卖。
这无疑会加剧房东的焦灼心态。
因此，越来越多的房东开始主动调整租金，而那些长期无人问津的“僵尸房源”在市场上的比例也在不断下降。
然而，房东们普遍采取了上调（尤其是下调）租金的策略，以适应市场动向，而购房者则显得更为理智——
降价仍然无法撬动市场的观望心态。
04
房东信心低迷，带看依旧活跃
从房东信心指数走势也可以看到，房东预期持续比较低落。
最新数据显示，房东信心指数为5.63%，尽管市场行情呈下降趋势，但多数房东的心理状态已出现松动。
尽管“躺平式卖房”的比例依然超过百分之九十三，然而，越来越多的房东开始选择降低房价，以达成某种程度的让步。
正因市场上降价房源数量上升，且高性价比的房源也日益增多，购房者的看房积极性得以保持在一个较高且稳定的水平。
头部中介机构观察到的数据显示，本周全市的带看量达到了13.7万组，这一数字依旧显著超过了去年同期水平。
换言之，目前的市场状况并未完全陷入停滞状态，房东们正努力降低租金，而购房者们也在积极进行看房活动。
只是买卖双方的预期鸿沟加大，使得带看转化持续较弱。
05
结语
六月的上海二手房市场，在经历传统淡季和低迷预期的双重影响，明显呈现出“成交量与价格同步下滑，买卖双方预期出现分歧”的态势。
交易量逐渐接近一个重要的心理阈值，房价下跌幅度持续加深，而挂牌数量在流动性停滞不前的背景下异常地减少，这些现象无不显示出市场持续走低的压力以及其复杂性。
从表面来看，市场中的各种要素依旧在持续流动——业主们正努力降价以寻求买家，而买家们则四处看房，寻找合适的房源。
然而，尽管表面上看似乎充满活力，但实际上，买卖双方在价格认知上存在着巨大的差异。
业主的所谓“妥协降价”并未成功填补买家对“更大幅度降价”的期待，因而使得看房与成交环节出现断裂，市场陷入了僵局。
种种迹象显示，上海二手房市场正面临一场艰苦的“筑底”挑战。
能否实现真正的“企稳”，关键取决于买卖双方之间存在的“预期差距”是否能够得到有效弥合。
7月份的市场能否维持“2万套”的门槛，这将成为审视该发展进程的重要时机。
