本报记者 施露
迈入2022年，上海的二手房交易量已恢复至常态，此前异常低迷的市场态势得以暂时结束。
上海的城市购买力相当强劲，近期内上海的户籍政策有所放宽，导致众多人士成功获得购房资格，因此房地产市场交易量有所回升。然而，由于贷款政策的影响，成交价格较2021年同期出现了显著下降。1月18日，链家地产浦东某分店经理向《证券日报》的记者透露了这一情况。
易居研究院的研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时指出，观察上海2021年末的二手房交易数据，可以发现市场确实呈现出回暖迹象。尽管月均交易量尚未完全回到2万套的水平，但至少市场持续下跌的悲观趋势已经得到了遏制。这一变化与购房需求的增加、购房者积极进入市场密切相关，同时也得益于银行信贷供应的充足。部分学区房市场中的炒作现象较为突出，此前已有显著降温迹象，特别是在实施二手房参考价政策之后，降温趋势更为明显。从近期情况来看，关于房价和成交量下跌的消息已经显著减少。
二手房成交量稍回暖 价格较2020年有所下跌
链家地产发布的数据表明，2021年，上海市二手房交易总额达到了9282亿元，较上年同期有所下降，降幅为8%；同时，成交套数共计28.1万套，较去年同期减少，降幅为7%；平均每套房屋的价格为331万元，较去年有所下降，降幅为1%；而成交均价为每平方米40219元，同样呈现下降趋势，降幅为1%。
在区域层面观察，上海房价上涨的焦点区域浦东，2021年的二手房交易价格与2020年同期相比，出现了下降的趋势。
易居研究院的研究报告揭示，2020年浦东地区的二手房交易平均价格为每平方米4.24万元，而到了2021年，这一价格下降至每平方米4.02万元。此外，该区域的房源在2021年的成交总额也较2020年有所减少。具体来看，2020年浦东二手房的总成交额达到了2537亿元，但到了2021年，这一数字降至2094亿元，较上年同期下降了17.4%。
以坐落于上海浦东的动迁房博学家园为参照。2020年11月，该小区一套面积达100平米的住宅挂牌价曾一度攀升至1000万元，其单价更是高达10万元每平米。随后，该小区相似房源经过多次降价，近期实际成交价已降至7.8万元每平米，跌幅接近20%。回顾2019年末，该小区二手房的挂牌单价尚不足7万元每平米，而到了2020年，其涨幅明显。
确实，某些学区内的房产炒作现象较为突出，但近期市场已有明显降温迹象。特别是在二手房参考价政策实施后，成交价格出现了明显的下降趋势。尽管近期成交量有所回升，然而未来价格是否还会继续上涨，还需观察政策的变化情况。严跃进对记者如是补充。
2022年伊始，上海二手房市场呈现出回暖迹象，成交情况已基本恢复至常态，众多先前被过度炒作的房源，尽管去年有所降价，但并未出现急剧反弹。据链家经理向记者透露。
网红学区房价格跌幅较大 银行评估价打七折
2022年伊始，位于浦东的知名学区房梅园小区的挂牌价格，相较于2021年的最高值，已经下降了将近三成。
梅园小区位于享有双一流公立学校资源的区域，2020年因享有双学区优势，其房价一度飙升到每平方米20万元。据《证券日报》记者在链家网观察，目前梅园三街坊的挂牌单价介于12至14万元/平米。同样，在我爱我家平台上，梅园三街坊的挂牌价格也处于12至15万元/平米这一区间。
梅园区域的负责人，我家爱家的经理在接受记者采访时表示，梅园三街坊的挂牌房源，面积越小，其单价就越高。通常情况下，一套约50平方米的住宅，其银行贷款评估价大约在420万元。然而，这个评估价是针对每套房子单独计算的，并非所有房子都相同。实际上，这类房子的成交价可能高达600万元。对于那些贷款额度不足的购房者，他们需要用现金来补足差额，这实际上等同于提高了首付款的比例。
梅园小区在2020年因双学区概念而价格飙升，然而近期房地产交易中心公布的指导价仅为14万元/平米左右，实际交易价格普遍出现下滑。更有甚者，真实成交价格中甚至出现了低于14万元的单价。鉴于该小区对口学校的入学条件规定必须在当地落户满3年，因此，投资者的炒作行为也逐渐回归理性。这是链家经理在接受记者采访时所表达的观点。
自2021年6月起，上海实施的二手房指导价政策对交易贷款产生了显著影响，众多银行在放贷时评估的房价直接回溯至2019年的水平。这一变化导致购房者需额外支付30%至40%的首付款，进而显著降低了二手房的成交量。
（编辑 崔漫 才山丹）
