一、2000-2010：从"万元户"到"百万富翁"的跨越
2000 年上海的平均房价是 3000 元每平方米，内环内的老破小平均价格还不到 5000 元。在那个时候，浦东张江的“汤臣豪园”以 8000 元每平方米的价格开盘，被人们称作“离地铁站最远的豪宅”。到了 2006 年，全市的平均房价突破了 8000 元，像陆家嘴国际华城等处于核心地段的楼盘已经站在了 10000 元每平方米的台阶上。这十年期间，上海的房价在每年的涨幅方面超过了 15%。在 2009 年，其增幅达到了 24.5%，并且在全国范围内处于领先地位。
二、2011-2020：黄金时代的狂欢与分化
2015 年上海的均价突破到 3 万每平方米。2016 年调控政策出台之后，外环外的刚需盘价格实现了翻倍。崇明岛的某一个楼盘价格从 4000 元每平方米上涨到了 8000 元每平方米。然而核心区的涨幅更加厉害：在 2020 年，黄浦打浦桥的“海华花园”挂牌价达到了 11.38 万每平方米，相较于 2010 年上涨了 35%。与此同时，远郊的金山新城板块房价只是从 6000 元每平方米上涨到了 1.2 万每平方米，区域开始出现分化。
三、2021-2025：从巅峰到低谷的过山车
租售比达到 604 个月。
四、解码涨跌密码：政策、人口与城市格局
政策调控方面，2016 年的限购限贷政策致使投资需求逐渐退去。到了 2020 年之后，“房住不炒”的政策与出生人口腰斩的情况相互叠加，使得市场转变为买方市场。
2024 年上海的常住人口减少了 13.5 万。远郊板块的跌幅在各板块中居于前列，原因是缺乏产业支撑。
城市在进行升级。内环内的核心资产具有较强的抗跌性。2025 年，徐汇滨江的新房预售价有可能会突破 20 万/㎡。同时，外环外的库存周期超过了 18 个月。
五、未来启示：从投机到居住的回归
浦东潍坊板块的老破小单价从 8 万降到了 5 万。黄浦打浦桥的学区房降幅达到了 25%。上海的楼市正在经历价值的重新评估。这场持续了 25 年的房价的宏大历程，最终将会回归到“居住的本质”。在 2025 年，二手房的交易占比将会达到 70%。政策房的供应量创出了新高。一个更加理性、分层的住房市场正在逐步形成。
