今日，上海有 2024 年第 4 批次新盘进行官宣。这些新盘一共有 25 个，合计房源数量为 5536 套。
我们照例进行4批次新盘的倒挂率测算。
老规矩，我们先对市场的新变化进行点评：
3月上海楼市可以用4个字总结：
一二手房市场，我们都能感受到这股暖意：
1）二手房方面，网签数据节节攀升，3月成交为近12个月最高
二手网签数据进入 3 月后一直在上升。今日二手网签数据达到了 931 套，这个数量是很惊人的。并且这样高的数据已经久违了。
网上房地产统计显示，近 30 日上海二手房网签数据达到 1.9 万套（包含商办）。预估 3 月二手住宅的成交量大约为 1.8 万套。并且会突破枯荣线。
截图来自：新房榜单小程序
2）新房方面，无论是刚需还是豪宅，都出现了“日光”奇迹！
前有，华润南大，即便没有倒挂，也做到了开盘当天售罄：
中海顺昌玖里之后，有 512 套房源在一日内全部售罄，创造了中国房产单次清盘金额达 196 亿以上的最高纪录。
不过，有回暖的迹象。但这种迹象暂时还没有传导到二手房价格上面。目前，二手房价依然处于低位，并且在盘旋。
在这种大的市场情况下，我们给出的4批次性价比榜单如下：
从目前的情况来看，85折是个“分水岭”
倒挂
没85折，意味着没真正意义的倒挂了！
(倒挂百分比数字越小，折扣力度越大)
本期新盘看点十足，市区豪宅扎堆入市
徐汇有优质新盘入市，如香港置地·启元；黄浦有凯德茂名公馆；融创·外滩壹号院二期在浦东；浦东还有保利世博天悦；静安有新盘入市；杨浦也有新盘入市。多个核心市区板块都有新盘推出，豪宅买家估计会眼花缭乱。
刚需产品表现可圈可点。宝山有性价比较高的地铁新盘入市，青浦有性价比较高的地铁新盘入市，松江有性价比较高的地铁新盘入市，嘉定有性价比较高的地铁新盘入市。400 - 700 万级的刚需买家有很多选择余地。
我们抽几个关注度比较高的楼盘说说：
1、凯德茂名公馆
凯德茂名公馆地处南京西路与淮海路两大繁华商圈的黄金地段。
项目在 2011 年开始首次销售。除了 6 号楼之外，其他的楼栋都已经被卖出了。这次进入市场的 6 号楼之前一直处于对外出租的状态。
建面约218-368㎡，共计75套。
项目产品力颇高，是上海市区地标型豪宅。
外立面使用的是进口花岗岩。社区具备 3500 平米的会所。社区还有下沉式庭院。
这次以 16.8W 的价格进入市场，它和二手房之间存在着很高的价格差异。并且房源的数量比较少，从这些情况来看，预计买到的难度将会很大。
项目将同小区的二手房作为对标对象。目前，其中最具性价比的挂牌价为 25.1W/㎡。若考虑到同价位段的议价空间，给出的二手房价是 23.4W/㎡。因为凯德的新开房源并非新建住宅，不存在房龄差异。综合判断下来，项目的市场价也应在 23.4W/㎡左右，其倒挂率约为 72%。
新房榜单推出日照采光分析，以便更好地帮助购房者选到心仪房源。同时，还将户型分布、楼间距、不利因素等综合呈现，让选房更加一目了然。
2、香港置地·启元
徐汇滨江又有新盘准备入市！
徐汇滨江的大户型豪宅今年有不少入市。之前的汇元玺，其面积为 193 - 197㎡，保利滨江天珺，面积为 145 - 306㎡，这两个楼盘都加推了大户型产品。
300 平以上的产品可供选择的数量依然较少，而此次的香港置地·启元将这一空缺予以弥补了。
本次加推建面约258-548㎡房源，共80套房源。
项目的位置很不错。在楼下，有龙美术馆和徐汇绿地公园。前排没有遮挡物。在高区能够俯视江景。
美中不足的是社区体量比较迷你，仅有两栋楼难以撑起内部配套
瑕不掩瑜，预计这会是一个超高分盘
项目实拍
项目以 2014 年的云锦东方一期为对标对象。目前，其最具性价比的挂牌价为 21.31W/㎡。若考虑到同价位段的议价空间，给出的二手房价是 19.2W/㎡。将房龄系数还原后，房价为 22.4W/㎡。启元能够看到江景，地理位置更为优越；而云锦的容积率更低，社区打造更为出色。综合判断，这 2 个项目的市场价较为类似，大约为 22.4W/㎡，并且倒挂率约为 79%。
为了更好帮助购房者选到心仪房源，新房榜单推出日照采光分析，户型分布、楼间距、不利因素等综合呈现，选房更一目了然。
3、保利世博天悦
保利世博项目终于等到了入市，定名：保利世博天悦
本批次将推156-400㎡的房源，楼王闪亮登场
这很可能将重新定义上海豪宅
空中泳池并非罕见之物。能看到黄浦江的泳池虽较为少见，但也并非不存在。
可以看到黄浦江，并且有空中泳池，这还是私家独有的，请问有谁曾见过？
保利世博天悦江景空中私家泳池，可以说是上海豪宅配置的新高度
估计要创新浦东顶豪的新高度了。
私家空中泳池
项目以 2017 年的九龙仓滨江壹十八为对标对象。目前，最具性价比的挂牌价为 16.15W/㎡。若考虑同价位段的议价空间，给出的二手房价是 15.5W/㎡。将房龄系数还原后，房价是 15.7W/㎡。保利世博的容积率更低，并且是一线江景。综合进行判断，保利世博的市场价约为 19.6W/㎡，倒挂率约为 86%。
为了更好帮助购房者选到心仪房源，新房榜单推出日照采光分析，户型分布、楼间距、不利因素等综合呈现，选房更一目了然。
4、融创·外滩壹号院二期
众所周知，黄浦区开发早，老公房、老大楼集中。
融创·外滩壹号院二期所在的董家渡板块较为厉害。其周围皆为纯净的豪宅社区。
融创拿下了三块宅地。周边有华润外滩花园和上海滩花园。不久前开盘的是绿城外滩兰庭。有正在开发的绿城黄浦湾地块。同时还有大量规划绿地。
未来的城市界面将会崭新且舒适，这是可以预见的。这也意味着，板块虽然具备了成熟的配套设施，然而它依旧还有成长的空间。
项目的最小加推户型大概在 255㎡左右。这表明业主将来所处的社区圈层会更加纯粹。
社区设有 2000㎡的会所，会所内带有室内泳池。这样的设计方便了业主们进行健身活动，也便于业主们相互交流。
如果偏爱黄浦又想上次滨江豪宅，这个盘一定不容错过。
效果图仅供参考
项目以 2020 年的融创外滩壹号院一期为对标。目前，其最具性价比的挂牌价为 22.1W/㎡。若考虑同价位段的议价空间，给出的二手房价是 20.6W/㎡。将房龄系数还原后，价格也是 20.6W/㎡。融创外滩壹号院二期属于超高层项目，容积率更高。综合判断，融创二期的市场价约为 19.58W/㎡，倒挂率约为 86%。
为了更好帮助购房者选到心仪房源，新房榜单推出日照采光分析，户型分布、楼间距、不利因素等综合呈现，选房更一目了然。
5、龙盛湾上
中兴路板块的新盘龙盛湾上在这期开始上市销售。它将会推出建筑面积约 149 - 211㎡的房源。这批房源一共有 216 套。
项目距离人民广场和南京路商圈很近，大概只有 1km 左右。它是北区非常热门、备受瞩目的地段，就像一只炸得金黄酥脆的小鸡一样。
拥有静安区的超强规划落地能力，同时坐拥黄浦区核心位置的顶级配套。
户型方面更是推出了少见的大三房产品
项目的体量不是很大，然而会所是具备的，绿化等那些豪宅社区应该有的配套也都一应俱全，一个都没有少。
关注静安新盘的朋友，这个项目可以酌情考虑。
效果图仅供参考
项目以 2018 年的中粮天悦壹号为对标对象，当下最具性价比的挂牌价为 22.6W/㎡。若考虑同价位段的议价空间，给出的二手房价是 21.1W/㎡。将房龄系数还原后，房价为 21.4W/㎡。中粮的容积率更低，景观资源更优，不利因素也更少。综合进行判断，龙盛湾上的市场价约为 15.5W/㎡，倒挂率约为 86%。
为了更好帮助购房者选到心仪房源，新房榜单推出日照采光分析，户型分布、楼间距、不利因素等综合呈现，选房更一目了然。
6、同济·蟠龙里
沉寂多时的蟠龙路组团终于迎来了纯新盘入市。项目首期将会推出建筑面积约 99 - 146㎡的房源。这些房源的均价约为 6.5 万元/㎡。
容积率大概是 2.0，属于小高层且密度较低的社区。距离 17 号线的蟠龙路站大约 500m，距离诸光路站也大约 500m，轨交的属性非常强。
教育方面的生活配套很齐全，商业方面的生活配套很齐全，医疗方面的生活配套很齐全。尤其在国际教育方面较为突出。
600万级购房者，这次是不错的入手机会。
效果图仅供参考
项目以 2020 年的蟠龙天地一期为对标对象。项目的最新成交价为 7.38W/㎡。同济蟠龙里靠近主干道。同济蟠龙里因靠近主干道而更易受到噪音影响。综合进行判断，同济蟠龙里的市场价大约是 7W/㎡。同济蟠龙里的倒挂率约为 93%。
为了更好帮助购房者选到心仪房源，新房榜单推出日照采光分析，户型分布、楼间距、不利因素等综合呈现，选房更一目了然。
7、招商·臻境
浦东三林板块的招商臻境将推建面约89-149㎡房源。
浦东 600 万级买家来看，均价 6.8 万元/㎡。这是个不错的选择。
刚需的价格就能享受到室内泳池会所，这种会所是轻奢级产品才有的，未来的居住体验会非常棒。
不过项目存在先天的不足之处，其中一点是刚需买家更为看重的地铁距离比较远。
但是离高架出入口很近，并且处于核心商圈位置，所以比较适合那些喜欢自驾出行的买家。
效果图仅供参考
项目以 2011 年的中海御景熙岸为对标对象，当下最具性价比的挂牌价为 5.71W/㎡。鉴于同价位段存在议价空间，给出的二手房价是 5.37W/㎡，经房龄系数还原后是 6.81W/㎡。两个项目周边的城市界面较为相似，招商的车位更为充足，且实现了全人车分流，还配置了会所。综合进行判断，招商臻境的市场价约为 7W/㎡，基本上不存在倒挂现象。
为了更好帮助购房者选到心仪房源，新房榜单推出日照采光分析，户型分布、楼间距、不利因素等综合呈现，选房更一目了然。
点击查看2024年4批次新盘完整版性价比榜单：
对上海新盘感兴趣的
可以扫描下方二维码领取
4000W以上
香港置地启元|融创外滩壹号院|凯德茂名公馆
2000-4000W
保利世博天悦|缦云上海|龙盛湾上
600-800W
华润中环置地中心润府|保利海上瑧悦|同济蟠龙里
招商臻境 |朗拾花语|保利光合上城
观宸润府|陆家嘴锦绣云澜
400-600W
招商中旅揽阅|华发海上都荟
招商云澜湾|星尚观澜世嘉|大华梧桐樾
港城悦领|金地新乐里 |新华星耀东方
建发朗玥|金融湾晶
