昨天开始，这样一条信息在我们群内被广泛讨论：
简单来说，你不再会看到几乎每个新盘都是清一色的百平米小三房
这当然是好消息，因为更多元的产品可以满足不同的个性化需求
然而，当一些群友戏谑地说：“这可是今年最引人注目的好消息”，似乎就有些过分夸大了。
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人类的悲喜并不相通
之所以会有不少人过度“神话”这一政策
他们似乎普遍觉得百平米的三居室毫无价值，认为这样的设计是对众多优质地块的极大浪费。
而如今这一产品终于要退出历史舞台了
但事实是：人类的悲喜并不相通，这种认知才是市场的小众
去年年中，我曾经以100平左右为界
统计了上海1500个同时挂牌有大、小户型的二手房小区
结果可能与非常多新房购房者的认知，恰恰相反
约有2/3的楼盘，是小户型相对大户型有溢价
并且还有两个细节值得注意
考虑到小户型通常位于小区中较为不利的位置，且可利用的资源较少，其“实际”的增值潜力实际上会更加显著。
在新房市场中，对于那些对大面积住宅抱有强烈渴望的消费者，尤其是位于市中心的区域，小户型产品的增值潜力通常更为显著。
小户型卖得比大户型贵，这才是上海楼市真金白银下的普遍规律
问题从来不在百平米三房本身
而在于市场的过度供应和同质化
那么，为什么那么多人不待见小户型？
主要是两个原因
原因一：小户型崩盘的，刚好是近几年的顶流板块
比如前滩和大虹桥由于太过于引人瞩目
它们的特殊情况，被很多楼市新人当成了普适规律
而实际上，前滩和大虹桥小户型价格崩盘
是在很多小概率事件叠加下的偶然结果
看一组对比数据
这是大虹桥和前滩年初时的房源挂牌结构，小户型占比超过7成
这反映的是上海内环以内次新房市场的房源挂牌情况，其中小户型的比例大约仅为53%。
并且，小户型能够做到三房功能的，称得上“奇货可居”
原因二：房源质量的严重同质化
如今市面上的次新房，刚好对应是上海“一二手倒挂”最猛的时期
“买到就是赚到”成为当时购房者的共识
也就导致了非常多的开发商，对于品质没有丝毫追求
你感受一下，这就是近两年百平米三房“经典好户型”了
乍一看好像确实也都不错
但为了多卖那几个平方的钱又是封阳台，又是北连廊
实际使用率，就是比前几年的房子少了那么关键的三四个点
让很多人买得不甘心，住得不开心
当面对二手市场上，茫茫多几乎一模一样的户型
更是不得不一次又一次突破心理底线去下调价格
很明显，真正的问题不在于是中小户型or大户型
而在于供需关系和房源质量
供不应求就会涨，供大于求就会跌
而各个区域的供需状况差异显著，若将前滩、大虹桥的经验生搬硬套于整个城市，那无疑是犯了刻舟求剑的错误。
未来市场有什么变化
根据前文所述分析，我们可以得出结论：除非遭遇大规模的挂牌竞相打压，否则在资源较为丰富的区域，小户型房产的受欢迎程度会更高。
取消对小户型面积的限制，本质上是为开发商解除束缚，赋予他们更大的创新空间，让他们得以尽情施展。
因此未来百平米三房只会越来越卷创新，不会退出
而是否有创造、创新的想法和实力，还取决于开发商本身
实际上，去年四季度开始就已经不断出现给人以惊喜的产品了
这样的产品在未来仍然会有很强的竞争力
1）比如闵行浦江的招商中旅揽阅
建面约104㎡3房2卫，竟做到了大横厅设计
而且，整个横厅与宽敞的阳台相结合，共同构成了一片宽敞且形状规整的公共区域。
不仅从视觉效果上，这样的户型看起来比同等面积的其它户型更为宽敞，而且实际上，它还能容纳更多样化的生活场景。
2）又比如宝山南大最近认购很火的中环金茂府
该项目的建筑设计力求简洁，摒弃了连廊的设置，采用“一梯两户”的布局，12层和15层除外，整体私密性和通透性相较于同期大多数新建住宅，都显得更为出色。
约5.1米宽景阳台，营造远超同面积户型的尺度感
百平米左右的面积段，除了常规三房，还做了一个宽厅两房
满足如今年轻购房者更加多元化的需求
3）再早一点还有万科松江新城的海上映象，也令我印象深刻
其户型设计独特，餐厅独立于其他区域，形成了一个专门的功能区。此外，通过采用“长岛式桌台”这一设计元素，成功塑造了一个“拥有宽敞餐桌的家庭空间”。
将原本狭窄的走廊式餐桌进行拓宽，打造成为宽敞的长岛式社交区域；同时，融入了多种储物功能的桌面设计，能够适应工作、娱乐和用餐等多种生活场景；这样一来，餐桌便成为了全家人共同讲述生活故事的中心舞台。
该户型还通过创新的S墙，让厨房的空间也进一步释放
将冰箱，从厨房移到入户墙体侧，整个厨房的空间变得特别大
写在最后
没有压力，才不会有动力
放在楼市也还是一样的
过去几年房子太好卖了，才是导致同质化、劣质化的根源
当时就放松“小户型占比限制”，也只会出现大户型的垃圾产品
在我看来，此举对放宽“小户型限制”的规定，不过是给火车的尾部轻轻一推，根本无法称之为具有重大影响的利好政策。
真正愿意投入经历、成本做好产品的开发商，也早就行动起来了
买这些开发商的房子，你可以更放心一些
当然，可以肯定的是
随后，我们确实能够观察到市场上出现了越来越多的优质产品，这些正是上海购房者理应享受到的。
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