源自：魔都财观
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虽然有元旦春节两个假期，1月二手网签还是超1.8万套。
去年 1 月与之相比高出 1976 套，去年春节所在的 2 月与之相比高出 1 万套。
二手房价上，全国一线城市已经全部止跌。
北京表现很好，深圳表现很好，成都表现很好。成都的整体房价趋势已经达到了近六个月以来的新高。
我最近在公众号里发现，大家对今年楼市的小阳春很有信心。我最近在短视频评论区也发现，大家对今年楼市的小阳春很有信心。
年前卖房不紧不慢的房东，年后开始琢磨房子是不是要涨价卖？
年前买房人表现得不慌不忙且犹豫观望，年后他们开始纠结是否还能对买房这件事大刀砍价。
市场来到了第三次博弈阶段。
2024年的前两次博弈，分别是527新政和929新政后，
当时购房者的热情使得成交量被拉高了。底部的高性价比房源，其去化速度十分快。
接下来要开始卖中腰部价格的房子了。
历史上每当处于腰部主力这个状态之时，房东都表现得很乐观，并且不愿意降价。
经历了2024年的恐慌式砸盘抛售，
展望下2026年三万套的新房限售解禁，
2025年，才是属于上海房东的春天。
可以说，今年的基本面对卖房是有利的。
很多买房人这下坐不住了，他们纷纷跑到后台留言询问，今年到底适不适合买房？
如果想买房，应该密切关注哪些指标？
这些指标对应的动作又是什么？
我们从宏微观层面为大家一一解答。
01
宏观层面
从宏观上来看，今年我国经济的基本面肯定是好于2024年的。
在历史的关键时刻，中国的国运一直是不错的。
首先，美国对华加征关税幅度低于预期。
大家之前对特朗普上台持比较悲观的看法。现在看来，中美关系的短期走势可能会比之前市场预期的更积极。
不排除在两国元首（4月后）正式会面前，中美关系迎来窗口期。
关税对中国企业盈利的负面影响不会像预期的那么大；并且，中国资产的估值折价有可能会减小。
新年伊始，其次，中国本土企业 DeepSeek 的大模型在全球范围内极为火爆，并且取得了超出预期的表现。
成功打破了美国在 AI 大模型研发领域的垄断地位，使得中美在 AI 大模型研发领域的格局发生了变化。这意味着中美 AI 产业链的相对估值差距有望逐渐缩小，未来可能会更加趋于平衡。
最后，着眼于我们最关注的房地产市场。
从去年9月政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”后，
各地推出一系列政策组合拳，明显带动了地产成交数据的回暖。
去年 10 月的全国新房成交同比增速录得 10%。去年 11 月的全国新房成交同比增速录得 10%。去年 12 月的全国新房成交同比增速录得 10%。去年 10 月的全国二手房成交同比增速录得 27%。去年 11 月的全国二手房成交同比增速录得 27%。去年 12 月的全国二手房成交同比增速录得 27%。
今年 1 月地产成交的景气度依然处于较高水平。其中，二手房成交方面，与去年同期相比，依旧取得了 18%的增长。
可以说，我国房地产企业风险处置已经迈出标志性一步。
现在上面要求的止跌企稳效果已经达成。我们预判，在元宵节到 3 月 4 日这段时间内，会处于政策缄默期。
3 月 20 日可能是下一个降息日，在那个时间全国两会已经开完，届时可能会出台大量乐观的目标。
有了政策利好+降息，房东的心态会更好。
再结合春节电影票房、国民旅游出行人次相对于疫情前大幅增长，
基本面得到了改善，这使我们有了相应的理由，能够对 2025 年上海楼市当中的头部小区的房价保持乐观的态度。
02
中观层面
上海楼市最悲观的时候已经过去。
如果这种趋势一直持续下去，那么现在的行情就如同温水煮青蛙一般。价格会在不知不觉中逐渐上升。
中观指标需要关注两个方面。一方面是新房市场的动态情况。另一方面是 3 月份的二手成交量情况。
大家都知道最近几年，上海新房摊平看，整体是供大于求的。
2024 年土地拍卖数量减半，豪宅的新房数量呈现井喷态势。这使得 2025 年的新房供给减少了。
今年上海的新房供应可能只上4万套左右，少而精。
而且由于面粉变贵，新房的价格也会开得很贵。
大宁有 16 万的中建项目，新杨思有 12 万的中能建项目，还有 12 万的天山招商项目。
这些新盘价格远远高于周边二手房价，贵到20%-30%以上。
而传统的新房和二手房的溢价一般只是10到15个点，
有可能会出现新房带动板块内二手房上涨的情况。
其次二手成交量，
上海二手房连续 3 个月成交量达到 2 万套。3 月份的成交量能达到 2.5 万套及以上。
那么上海楼市的小阳春就确定了，市场会非常火热。
03
微观层面
一年的政策放松过后，年底时上海楼市大盘停止了下跌并保持稳定。甚至有这种可能，那就是在 2025 年上海楼市大盘会迎来一次反弹。
不过不同区域，不同产品冷热不均，分化还在加剧。
所以从春节后到3月4日全国两会之前这段时间，
我们应该把精力从宏观的判断放到更加微观的市场观察中。
