不久前，明兴（Ming Yuanjun）受邀参加2023年的Boao房地产论坛，他感到很多。
一方面，叹了口气。
与往年相比，今年参加论坛的人数已大大减少，这也反映出，主要住房公司的财务风险尚未取消。
包括在论坛期间，另一家领先的房地产公司承认，它已经上演了流动压力，这再次加剧了房地产人民对行业未来的担忧。
另一方面，考虑行业的未来。
该行业的严厉调整已成为一个既定的事实。企业可以做的是如何适应行业的主要变化并寻找不确定性的确定性。
在论坛上，许多著名的房地产公司，包括Poly，中国资源，中国商人，中国海峡和Goldland，也表达了他们对行业趋势和未来机遇的判断，这是非常鼓舞人心的。
明琼根据房地产兄弟对读者的演讲进行了几个指示。
房地产仍然有机会
不应该过于悲观
近年来，私人住房公司冒着流动性的风险。许多人转向了职业，让那群人也感到未来很苗条，看不到希望。
在这个论坛上，包括Poly和Hang肺在内的著名住房公司以及著名的学者，例如Chen Huai和粉丝团伙，一致建议将房地产行业继续前进，尤其是当货币政策开始变得松散时，一系列有利的政策已经开始着陆。当时，房地产人不应该过分悲观。
首先，经过一轮深度调整后，三个高的开发模型发生了根本性变化。但是，人们对更好的生活的渴望并没有改变。产品和服务将引入新的一轮迭代升级，这将带来市场供求关系的优化和调整，以及潜在增长率的有效发挥。
其次，在过去的高峰时代，该行业追求了总机会。现在，在质量时代，该行业正在寻求结构机会。从拆卸需求结构的角度来看，尽管当前的投资需求已经逐渐消失，但需求和改善性需求的潜力仍然很大。这将强烈支持房地产100万亿以上的市场能力。
最后，在质量改进需求的持续发布下，将向市场注入新的活力。
数据表明，我的国家在2000年建立了219,000个城镇，面积很小，质量低，支持设施不足和财产管理不足。我国将近35％的家庭仍然生活在这样的住房环境中，并且仍然急切地生活在生活环境中。
从发达国家的角度来看，美国和英国的股票住房高峰流通量为5％至6％，而我国家的当前数据仅为1％至2％。仍然有巨大的改进空间。改善性需求。学会了解VR数字销售办公室，然后快速移动客户！
差异化是一种不可避免的趋势，包括国家拥有的国家拥有的企业
刚才明元朱恩（Ming Yuanjun）提到，房地产仍然是一个单一的产品市场，其规模超过100万亿元，但将来会在两个方向上进行区分。
第一个是城市区分，低级城市的住房将长期空置。
过去，中国的城市化战略鼓励了小镇的发展，并拼命地向小镇提供土地。有限的城市，大城市有限。结果，房地产市场两极化，小城市建造了许多房屋。房价下跌或上升。上升。
展望未来，这一两极分化问题将继续存在，因为中国城市化过程以及人口移民过程在现代化过程中将远远不够。
人们为什么要搬家？由于工作，农民需要找到一个非农业行业。由于小城市无法容纳大型行业，因此该行业的发展最终将到达大城市。因为大城市可以为他提供各种条件，包括基础设施和各种资源，包括高级人力资源，才能等。这些都是大城市的优势。
如果比较了平均工资和劳动生产率，您会看到所有资源，劳动生产率的提高以及工资的上升集中在几个较第一层的城市，以及新兴的首个城市和第二城市，例如Hangzhou，Nanjing和Nanjing Chengdu，这些都是工资和人口移民的新目标。因此，在这些人聚集的地方，他们的房地产市场将具有正常形式。
将来将消除其他一些地方。不一定要拆除这所房子。他们中的许多人被出售，但没有人生存，很长一段时间是空的。这种房屋在某种意义上也在经济学中发挥了作用，即财富效应。
第二个是企业差异化，以及国家拥有的国家拥有的企业。
说该行业已经枯萎是错误的，因为中央州拥有的企业仍在春季，尤其是某些州的企业，这些企业过去曾经没有抓住机会，这是他们最好的发展机会。在这里戳戳以了解国家拥有的企业资产管理解决方案
当然，未来国家拥有的企业也将有所区别。最难的部分是私人企业。
从土地获取数据的角度来看，2021年之前，私营企业的土地获取占70％至75％。去年，国家拥有的企业占53％，当地国家拥有的资产占32％，两家占85％。
由于当地国家拥有的资产的弹药已经耗尽，今年已从32％下降到9％，而州立国家的企业则进一步扩大到59％，但有一个前提。该份额继续增加，但总金额并未增加。
去年，私营企业的状况非常严重，只有9％，今年达到30％，但其中许多30％是当地的小型私营企业，中型私营企业相对较小。有些是三角债券，其他主题几乎消失了，包括外国资本，这也正在进一步下降。
针对城市的聚集行业的发展
并正在从东南海岸搬到大陆
近年来，随着房地产行业的急剧减少，积极行业的发展已经出现在积极的行业中。
从数据的角度来看，从2018年到2022年，代理商行业已经连续五年发展。管理区已从4705万平方米增加到1.1亿平方米。在过去的5年中，平均年增长率为18.6％。
此外，还有一个非常有趣的趋势。基于市场的80％的行业位于东南海岸。在过去的两年中，它逐渐转移到大陆。这也符合所有行业的法律。政策从未支持该行业逐渐支持该行业的发展。这也是该行业逐渐提高渗透率并进一步发展的基础。
为什么建筑会在市场上上升？核心价值是帮助非真实的房地产专业专员或中小型住房公司，降低房地产项目的发展管理成本，并降低房地产项目的交易成本。
那么，这个行业将来会有多少？根据BOC证券的计算，未来三年的平均建筑量表将为1.7亿平方米，平均收入量表将为336亿。
这些收入归因于需求者，主要分为5类。
第一个是小型住房公司。在接下来的三年中，建设规模将约为190亿元人民币。
第二个是城市投资。据估计，2023年城市投资的机构收入将为81亿元人民币。从未来三年的平均值来看，平均每年约46亿元人民币。
第三个是AMC，未来三年的平均建筑收入约为6亿元人民币。
第四个是政府的公共建设项目，未来三年的平均价值约为25亿元人民币。
最后一个是租赁住房，未来收入水平约为14亿。
代理和渠道都不赚钱
强迫房地产交易模式改变
许多人说，房地产公司的利润现在被渠道带走了，但事实并非如此。
例如，一家房地产公司的一位高管说，当党A最初是A党时，销售成本太高了。现在，该党B仅发现该机构公司正在亏损。代理公司的佣金是5到八万分之三，大约90％的收入支付给了人工手册。公司的管理费，租金等是一笔巨大的成本，因此代理商公司也亏损了。
谁赚钱？有人说这是一个频道。例如，Hainan项目销售的70％取决于渠道。但是，当地频道的所有者还表示，他没有赚钱，因为要吸引客人，他想投资的人力和物质资源并不低。
因此，每个人都在批评这个交易市场。那么，哪种型号是最好的？
首先，房地产有特殊之处。一个是高价值，低频交易和房地产权利政策的特殊性质。有许多交易链接，并且有许多政府控制链接。
目前，贝壳和连锁家庭被认为是行业中的基准模型，但是这种模型交易链接也很长，而且不可能具有高效且低廉的交易成本。
看看外国模型。例如，美国有一个非常好的MLS系统。这是通知行业协会创建的社会代理商的住房信息的常见数据平台，就像壳牌房地产词典一样。该系统中有各种公司。该代理是单方面的代理，因此没有不透明的问题，服务也非常有效，而且其交易非常频繁且容易。
也有许多互联网平台交易的型号。一个是Zillow。它的模式是您不需要花钱。您可以为您想要在任何地方（任何地方）购买的任何钱提供准确的估值。
另一个情况是Opendoor。只要您出售房屋，它就会为您提供准确的估值。这种估值使您可以说服。卖方可以毫不犹豫地将房子出售给平台公司。我有信心以这个价格出售它。
股市成为主要战场
谁有能力操作服务，都有一个春天
渐进式市场到达天花板后，股市开始成为未来住房公司的主要战场。
首先查看数据。目前，中国有超过3亿个单位，北京有800万个单位，上海800万套，而深圳有200万套。在年度交易级别上，北京和上海约为150,000和180,000个单位，全国有600万个单位。
看看流通，上海，北京和深圳的城市，因为外国有很多人，而且循环比例相对较高。深圳已达到6.0％，上海和北京为2.2％和3.1％。 ％。新房子向天花板提供后，股市仍在地板上。
包括股票交易在内的服务仍在地板上。这意味着房地产会说话，但是在现有时代，拥有运营和服务能力的人都有春季。
在这里，我们分享了一家公司的案例。据说日本的房地产行业已经下降了30多年，但日本的一家公司被称为Mitsui房地产。经过1980年代和1990年代的调整后，它连续37年在日本排名第一。该业务是从住宅开发到经纪，资产管理甚至停车场的工作，值得向国内房地产公司学习。
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