（米控投资进行了部分删减）
虽然国家将“北上广深”一线城市排除在新出台的“首付减免、契税、营业税政策”之外，但与政府本意相反，一线城市房价城市飙升。 2016年前两个月，深圳、北京、上海二手房价格同比涨幅分别为：52%、25.7%、17.4%，均超过纽约最大一年房次贷危机前价格上涨（15.4%）。深圳已接近东京20世纪90年代房价暴跌前最大的一年房价涨幅。 (86%)。
飙升的数字令人困惑，我相信很多人希望穿越到未来来帮助他们现在就买房或卖房做出决定。
本报告试图通过梳理比我们发展更早的发达国家房地产的历史脉络，为判断一线城市房价未来走向提供一些参考。
目前中国一线城市房价的国际地位如何？
首先，从房价绝对值来看，目前深圳、北京、上海的房价已经跻身国际房价高位城市之列。
2016年2月，深圳、北京、上海二手房均价分别为4.61元/平方米、4.05元/平方米、3.51万元/平方米。深圳和北京的平均房价高于日本首都地区（东京及附近地区），并且三座城市高价区的房价也超过了韩国首尔，接近曼哈顿，纽约。
简单的房价数字背后，还存在定价单位和住房质量的差异。日本、韩国、纽约的房子都是按使用面积定价的。与中国住宅随共享面积一起出售不同，土地的永久产权是单独共享或与建筑物内的其他房主共享；更重要的是，住所都是细粒度的。装修后出售，不仅厨房、卫生间齐全，有的还配有一些电器和家具，真正可以拎包入住。这些差异进一步凸显了中国房价的高绝对值。
从相对来看，北京、上海、深圳的房价远高于国际城市。
以北京为例，2015年房价收入比高达22.5，远高于合理房价收入比（标准为4~6之间）。从租售比（租售比=年租金/房价）来看，北京目前还不到2%，还没有银行定期存款利息高。国际上住房租售比的合理标准通常为4%至6%。该比率越小，表明房地产市场的投资投机需求越大。
综上所述，无论从绝对水平还是相对水平来看，目前中国一线城市的房价都处于较高水平。
支撑一线城市高房价的相关逻辑主要是：
首先，一线城市集中了全国的就业、教育、医疗等资源。全中国有钱有梦想的人都想去一线城市。如果人口净流入，住房需求就会持续存在，房价就不会下跌；
其次，目前我国城镇化率不高，2015年仅为56.1%。随着城镇化率的提高，大量人口从农村转移到城市，会促进住房需求增加，进而带动房价上涨价格；
第三，一线城市仍在限购，因此即使未来出现降价迹象，只要限购放松，需求就会立即释放，支撑房价。
正是基于对一线城市房价持续上涨的预期，部分刚需群体担心房价上涨后买房负担加重，加入了本轮抢房大军。房价上涨。再加上目前货币流动性充裕，各类市场主体投资渠道有限，因此部分投资资金通过各种渠道流入一线房地产市场，也助长了本轮房价上涨。
只要有人口净流入，房价就不会下跌吗？
日本房价在1990年达到最高点，首都圈均价为93.4万日元/平方米（约合人民币4.84万元/平方米）。他们从1991年开始下跌，并持续下跌了11年。 2002年跌至最低点51.3万日元。 /平方米（约26600元/平方米），均价跌幅高达45%。
从人口来看，日本东京人口自1992年以来已连续三年下降。
但我们是否可以推断房价下跌是因为人口流入减少呢？我们认为日本的数据不足以支持这一结论。
首先，从时间顺序来看，房价先下降（1991年），其次是人口下降（1992年）。按照逻辑，先发生的事情应该是后发生的事情的原因，即人口减少可能是由于人口减少造成的。 “房价泡沫破灭”的影响。
其次，从数据来看，虽然东京人口自1996年以来恢复了持续正增长，但此后房价却连续近七年持续下跌。
可见，人口净流入并不是房价只涨不跌的原因。只要房价存在泡沫，当泡沫达到一定程度并开始破裂时，所谓的人口净流入就无法阻止房价的下跌。这个原理和股市泡沫破灭时是一样的。
中国城市化率低，房价还会继续上涨吗？
从城镇化率来看，1992年日本房价下降期间，城镇化率为77.37%。虽然处于较高水平，但此后日本的城市化率逐年持续上升，增速甚至高于前期：
1985年至1990年，五年间日本城市化率仅增长0.64%，年均仅增长0.13%。然而，在此期间房价持续上涨；
1991年至2005年，城镇化率每年提高高达0.6个百分点，明显高于1985年至1990年；
但从1991年开始，日本的房地产泡沫开始破灭。泡沫经济的虚假繁荣像空中楼阁一样轰然倒塌。股价、房价大幅下跌，日本经济进入长期萧条期。
城镇化率低推高房价的逻辑在于大量潜在人口从农村转移到城市，城镇化率提升的潜在空间和速度，因此住房潜在需求大。
不过，从日本的数据来看，历史上，日本房价上涨的时间远远多于下跌的时间。因此，从长期来看，城镇化率的提高必然会促进房价的上涨，但短期来看两者之间并不存在必然的正相关关系。 ，会有波动。
未来中国一线城市房价可能存在的变量
虽然一线城市拥有更多的资源优势，但一旦市场方向逆转，下跌的厄运将不可避免。近十年来，一线楼市平均租金上涨约1-1.5倍，而房价则上涨5倍以上，租售比从5%降至更低超过2%。也就是说，房价的涨幅是租金涨幅的2-1倍。 3次。
可见，一线房价持续暴涨的根本原因在于住房分配不均，而非数量绝对不足。否则，一线城市的租金水平也应该与房价同步上涨。
一线城市已经进入存量二手房时代。从表面上看，当前的限购政策似乎正在抑制投资需求，缓解需求压力。但由于限购指标的存在，多套房业主如果出售房屋，将无法再购买。回来吧，所以这些人除非迫不得已，绝不会卖掉自己的房子。
当前的限购政策不仅抑制了需求，也抑制了二手房的供应。这就是限购政策无法解决一线城市房价问题的根本原因。
总体来看，一线城市房价未来可能出现的变量在于引发市场风险偏好变化的事件。具体触发事件很难预测，但对比国际国内一线市场的房市生态差异以及房价下跌的教训，我们必须警惕以下两种情况的影响可能会对房地产市场产生影响。
首先，要警惕货币政策转向可能带来的影响。结合日本和美国的经验教训，如果货币政策逐步收紧，可能会改变楼市持续上涨的预期。本轮一线城市房价上涨的一个重要原因是央行为了配合供给侧改革稳定经济而实施了宽松的货币环境。一旦经济企稳复苏或供给侧改革告一段落，货币政策将逐步收紧，楼市持续上涨的预期可能会发生变化。
其次，房产税政策的任何变化也会影响楼市走势。目前中国房地产市场与其他国家的差异不仅在于中国房子本身与户籍等资源捆绑，还在于持有成本的差异。日本、美国、韩国都有财产税、基因税、赠与税等，持有成本比中国高很多。一旦我国明确提高住房拥有成本的政策，例如征收房产税，预计住房有效需求将明显减少，很难保证房价不会逆转下行。
