动迁房屋税计算方法
1）。 增值税及增值税附加：免征
2）个人所得税：若房产有五年及以上小产权证，且为卖方家庭唯一住所，免征个人所得税； 其他情况：核实价格* 1%。 （注：虹口区普通住宅个人所得税为1%，非普通住宅个人所得税为2%）
浦东新区
认定方法：可享受动迁房税收优惠政策的动迁房常见分类
（第一类）：拆迁类型为《拆迁补偿安置协议》（适用价值标准换房）
《拆迁补偿安置协议》与房产证完全一致； 或房产证上的产权人与《配套商品房供应清单》完全一致的，即可享受动迁房税收政策。
注：配套的商品房供应账单（俗称“五合一账单”）主要看“所购房屋地址”与“购房人”是否相符。
注：《拆迁补偿安置协议》（适用价值标准换房）：主要看“被拆迁人”和拟安置房屋的地址。
（第二类：）搬迁类型为《拆迁补偿安置协议》（货币补偿）
《拆迁补偿安置协议》中，被拆迁人之间的财产证明上列有1人（可以是被拆迁人、被拆迁人的直系亲属（3代以内）、或原户籍在被拆迁地。三种情况均批准）且房产证附页有“配套商品住房备注，5年内不得转让、出租”字样（3年）年），自注册之日起计算”； 可以享受动迁房屋税收政策。
注：《拆迁补偿安置协议书》（货币补偿），查看房产证附页是否注明支持商品房字样。
（第三类）：搬迁类型为“置换协议”（须在税务局申报清单上登记并签字）
《置换协议》与房产证完全一致； 或房产证上的产权人与《配套商品房供应清单》完全一致的，即可享受动迁房税收政策。
注：如搬迁类型为“置换协议”：提供《置换协议》及配套商品房供应清单，税务核销搬迁团队向税务部门提交签字报告。 如果提交签字报告，将被认定为动迁房屋，并享受税收优惠政策。 ; 不提交的，不予批准，并按正常商品房纳税。
（第四类）：拆迁类型为《上海房屋征收及国有土地补偿协议》（住宅）：
1）、《上海国有土地房屋征收补偿协议》，补偿类型为：（适用价值标准换房），《房屋征收补偿协议》与产权证中产权人完全一致； 或房产证中产权人与《配套商品房供应清单》或《买卖合同》（预售合同）完全一致的，即可享受动迁房税费政策。
2）、《上海国有土地房屋征收补偿协议》，补偿类型为：（货币补偿），《房屋征收补偿协议》中被拆迁人（产权人可以是被拆迁人、被拆迁人的直系亲属（三代以内）或者原户籍地在拆迁地）且房产证附页有“支持备注”商品房自登记之日起5年内（3年）内不得转让、出租” 措辞：可享受动迁住房税政策。
（第五类）：
《关于收购上海噪声控制房的意向协议》不属于搬迁范围，不享受税费优惠政策；
闵行区
认定标准：
1、2005年之前，必须提供搬迁协议。 拆迁协议必须体现《拆迁产权证》，地址必须明确，宅基地或市政拆迁可免征。 未注明拆迁性质的，拆迁办应当出具宅基地或者市政拆迁证明。 搬迁证明。
2、提供2005年以后的搬迁协议及配套商品房供应单，可直接免征（配套商品房供应单丢失，可到交易中心三楼档案部办理）来检索它）。
3、非住宅搬迁豁免（例如市区食堂搬迁），需提供营业执照复印件。 如果拆迁人不是原业主，则必须由原业主到场签署放弃承诺书。
4、企业搬迁的，不能享受增值税免税政策。
5、减免拆迁房屋契税；
如果搬迁性质是货币搬迁，则可以享受契税免税。 例如，搬迁费为300万，但购买的房屋价值为400万，则其中300万享受契税免征，另外100万则需要征收； 提供的材料需要在拆迁协议中明确说明拆迁资金用于购买房屋。 如果没有反映，动迁团队需要出具动迁资金用于购买房屋的证明。
宝山区
1、房产证附页注明“配套商品房（动迁安置房）三年（五年）内不得转让、抵押（出租）”的，需提供搬迁协议原件（无房产证地址的）须提供）并需提供配套的商品房供应单（成交）。 （中心提取）、契税申报办理证明（交易中心提取）或契税完税证明
2、房产证补遗页无标记的，需提供搬迁协议原件（需房产证地址）、已申报办理契税证明（交易中心拉取）或需提供契税缴纳表、售后公房认定标准以及出售时的原值。 鉴别方法
1、公房售后税费计算方法
1）。 增值税及增值税附加：免征
2）个人所得税：小额房产证有效期满五年且为卖方家庭唯一住所的，免征个人所得税； 其他情况：核定价格*1%（注：青浦、奉贤普通住宅个人所得税1%，非普通住宅个人所得税2%）
2、售后公房的认定依据
1）。 房产证附页标注：售后公房/房改出售；
2）房产证补遗页未注明售后公房/房改销售，而是当时的《上海公房销售合同》（白合同）及价格计算表（表六、表七）可以提供购买信息。 专用票据和建行付款凭证。
3、售后公房出售时如涉及税费差额（例如继承后出售时不唯一，需缴纳20%的利得税），标准用于确定原始值
1）。 根据上年地区保障性住房平均价格确定原单价。
2）与《上海公共住房销售合同》（白合同）及价格计算表上的金额确认（表6、表7）
3）。 税配原值单价6500-8200元按原值总额计算
购买和出售拆迁房屋的提示
在上海购买动迁房时，动迁房需要竣工满三年才可以转让。 三年是指大产权证或小产权证与动迁协议同时办妥三年。 现实中往往存在不少拆迁房屋在不符合出让条件的情况下被买卖的情况。 如果您已经购买或即将购买此类动迁房，以下是买卖动迁房过程中应注意的一些要点。
动迁房屋买卖合同效力问题
购买动迁房屋时，房屋可能尚不符合过户条件（房龄未满三年），但只要买卖双方的交易是善意、真实的，购买动迁房屋的合同就会生效。因拆迁房屋三年未竣工，不予终止。 合同无效。
签订合同时应注意的要点
1、购买房屋时，只有大产权证，没有开小产权证。 由于房屋产权仍在开发商名下，且房屋所有权人不明确（小产权证以谁名义签发仍存在变数），此时签订的买卖合同应允许所有被拆迁人成为卖方或签订房屋出售协议。
2、房屋已取得小产权证。 这个时候产权可能就比较明确了。 签订买卖合同时，房产证上的所有业主必须签字同意出售房屋。
3、夫妻共同财产风险。 如果交易对方是已婚人士，他或她的配偶可能拥有房屋的权利。 为了安全起见，配偶也应该签字确认。
风险防范
近二十年来，上海房价一直呈上涨趋势。 往往，当动迁房屋满足转让交易要求时，房屋可能会出现大幅升值。 因此，卖家往往不得不提高价格来配合过户手续。 这是购房者最担心的，也是争议最大的一点。 事实上，并没有非常有效的方法来避免这种情况的发生。 毕竟国家不鼓励买卖不能交易的拆迁房屋。 但在实践中，我们仍应尽量通过合同约定或合同履行来规避此类风险。 （遵循交易步骤，注意风险）。
1、选择优质卖家。
购买动迁房时，应选择正在出售房屋的卖家来更换房屋或改善生活。 因为欠债或有重大诉讼风险的人，在无法完成过户期间，存在房屋被法院查封的风险。 当转会条件满足时，你往往会处于比较被动的境地。 签订销售合同后，我们还应该关注卖方的财务状况。 在笔者办理的众多案件中，那些因赌债而卖房的人，往往在交易转让时，矛盾最大。 因此，购房时尽量避开此类卖家，即使价格可能稍好一些。
2、合同条款应比较明确、详细，并尽可能约定较高的违约金。
房屋从购买到真正可以交易、转让，通常至少需要3至4年的时间。 如果2016年房价暴涨，很多卖房者心态就会不平衡，然后铤而走险。 这时，更重要的是在合同中约定较高的违约金，这很可能会劝阻一些卖家毁约。 比如，将违约金提高到总房价的300%或者几倍的房价差价损失，都会让卖房者感觉无利可图。
3、尽快移交房屋，实际占有房屋。
购买动迁房合同签订后，应要求卖方尽快交付房屋。 毕竟动迁房不像二手房可以网上签约，所以尽早交房也可以减少卖家卖一房两房的可能性。 同时，对于购房者实际入住，防范法律风险也很有帮助。 当然，最好在交房的时候就办理交接手续。
4、关注交易过户时间以及卖家是否申请了小产权证。
签订买卖合同后，要注意办理大产权证的时间（一般大产权证三年后，动迁房一般可以交易转让）。 之后，卖家申请小产权证时要注意。 小产权证开具后，最好由买家保管。 当满足转让条件时，立即通知卖家进行交易转让，双方进行交易转让。
综上所述，购买未交易的动迁房有风险，应充分了解后再购买。
