最近，嘉定的一纸新政悄然搅动市场——
这意味着，嘉定的动迁安置正式迈入“房票时代”！
嘉定也成为继金山、青浦之后，上海第三个实行房票安置的区。
这项政策的影响力，虽不及9.27新政、认房不认贷那样巨大，其重要性同样不可小觑。
没有现房可以搬进去的动迁家庭，若挑选房票安置，能够获得奖励额度，并且能够减少临时居住的时间，这种补偿方式比单纯用钱来补偿要好得多；而已经拥有住房的动迁家庭，也能够根据自己的实际情况，在适当的时候采用 “房票加上一些钱” 的方法，达成 “用小换大”“用旧的换新的” 目标，从而享受到更高级的装修、更合理的户型布局、更周到的社区照顾以及更便利的周边设施。
对政府而言，这是缩短安置周期、缓解财政压力的 “减压阀”；
对市场来说，这又成为定向注入滞销楼盘的 “活水”。
从更广阔的角度看，这是上海周边地区为应对新建房屋积压问题而采取的主动应对措施。
此刻这篇文字，意在向各位陈述上海目前积压物资的真实状况，指出哪些领域、哪些品类物资积压问题突出，并探讨怎样处理这种积压分布的悬殊现象。
01
上海的库存情况究竟怎么样？
到7月18日为止，网上房地产披露的信息显示，上海新建商品房的存量达到60900套，其总建筑规模为741.03万平方米。
图源：网上房地产
这个数据是描述房产市场未售房源时最常被提及的指标，不过这个数值并非完全准确，里面掺杂了不少虚饰成分。
资料里面既有个人搬迁导致的非纯粹商品房，也有许多使用了超过十年、卖出去的房屋数量不到二十套的“长期卖不出去的房子”，这类房产的流转能力已经几乎没有了。
去除那些无用的信息之后，上海地区有效的新建商品住宅库存大约有五万二千二百套，换算成面积大概是五百九十六万平方米。
依照今年前六个月平均每月售出四千五百二十套的比率推算，现在剩余的房产销售所需时间大约是十一个月半。
行业内通常以去化周期衡量库存压力：
再对比其他几个一线城市——
深圳的房产销售时间大约是13.1个月，北京的房产销售时间大约是19.9个月，广州的新建房屋销售时间大约是23.7个月，上海的销售时间则处于6到12个月的正常范围，市场状况相当理想。
02
什么样的新房，库存压力很大？
上海新房库存呈现出几个鲜明的结构性特征。
首先从面积段来看：
七十到一百一十平方米的房源承受着最大的压力，它们占满了全部可售新房的百分之五十七，毫无疑问是其中的绝对主力。
回想从前，因为某个市场状况和“7090”政策推动，房地产商们曾对这个面积范围抱有很高期待，集中资源，针对这个面积范围制作了许多房产。
然而，由于市场需要的变化，这个区域最终变成了积压货物中数量最多的那一段。
事情都有两面性。
对市场而言，这并非佳音，但对当下确实在寻觅此类面积、且预算偏紧的购房人群，这反而提供了极为宽裕的挑选余地，他们得以在交易中仔细斟酌，寻获更划算或更契合个人期望的房产。
与70-110平方米的库存情况形成鲜明对比的是，200平方米以上的超大面积豪宅产品，这类库存目前仅占总量的百分之六点二左右，换算成套数大概为三千二百三十六套。
这表明，市场正从刚需主导加速向改善主导转型。
这就容易理解，为何近期城区的新建住宅，只要土地用途没有硬性的最小面积规定，几乎都在竭力打造大户型、宽面积产品。
视线转向总价段，结果更有点出人意料。
当前存货数量最多的价格区间，并非大家普遍认为的中间层次，而是低于三百万元和三百万至六百万元这两个价格区间的“经济型”新住宅。
这也与第一部分面积段写过的市场需求的演变不谋而合。
这个表格里，有个情况需要关注，就是价值超过1500万元的高端房产剩余数量，这个数值并不低。
这部分积压的房产与因需求减退而形成的滞销状况不尽相同，过去一两年间，高档房产市场的新建房屋供应急剧增加，众多新楼盘集中推向市场，从而推高了未售出的房产数量。
最终，在单个部分上，存货的处置难题也表现出明显的差别，有些地方非常困难，有些地方则相对容易。
有数据统计，目前各个环线存量套数如下——
内环内：存量套数约1297套
内中环间：存量套数约1382套
中外环间：存量套数约5823套
外郊环间：存量套数约23258套
郊环外：存量套数约20448套
若深入剖析各个组成部分，数量最多的常客依旧是众所周知的那批熟客，
浦东临港和五大新城的部分板块。
03
如何应对这种库存的“冷热不均”？
针对这种“冷热不均”情况，楼市的各个部门都在协同发力。
上海土地端在作出改变。
去年，“7090”政策进行了变更，土拍“限价”不再实施，这表示在相同的建筑面积中，每套新房的面积会慢慢增加，而房屋的总套数则会逐渐减少。
外环外新房供应大幅收紧，开始专注于存量消耗。
与此同时，落户政策也在适当放宽。
根据上海市人才工作局每月公布的落户数据，今年上半年，通过居住转常住户口和人才引进方式落户的人数合计超过3万5千人，若计入留学生落户（具体人数尚未正式公布），全年总落户人数或将突破8万，创下历史新高记录
上海市正在吸引大量外来居民，他们希望与城市一同进步，因此整个市场的核心购房需求正准备迎来新的增长！
在这种情况下，众多郊外房地产商也推出了颇具诚意的让利措施，目的是促进新房产的快速销售。
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