编者按：过去的一年，长三角展现了区域经济的韧性和活力，展现了“增长极、动力源、试验田”的责任担当。展望2025年，《21世纪经济报道》将在年末年初推出专题，从城市、产业、数据等方面深入剖析长三角发展新动能，助力具有经济发展优势的区域提升创新能力和辐射带动作用， 并加速开发新的质量生产力。
21世纪经济报道记者唐绍奎上海报道
刚刚过去的周末，上海二手房单日成交量创下新高。网上楼盘数据显示，12月28日（星期六），上海线上签约1,466套二手房，超过10月13日的1,334套，创下年内二手房单日成交新纪录。12 月 29 日（星期日），在线销售了 1,248 套。2024 年最后一个周末，上海 两天内共成交 2,714 套二手房，这也是今年成交数量最多的周末。同时，根据网上楼盘数据，12月九个周末，二手房（含商业）成交量超过1,000套，日均成交量为1,256伙。
“9.29新政”后，上海二手房月交易量连续三个月上升。业内预测，上海 年二手房（含商业）成交量预计12月将超过3万套，将成为年内最高成交量，亦创近三年新高。
此外，上海高端豪宅市场也走出了独立市场的浪潮，自 2024 年初以来，中海、融创、瑞安集团的豪宅项目屡遭售罄。《白昼》、《千人震》等市集同步上演。
在长三角地区，杭州率先回升交易量。据第三方平台统计，杭州二手房成交量自10月以来已连续三个月超过9000套。与此同时，南京、苏州、合肥等地12月二手房成交也呈现一定程度的回升。例如，苏州的二手房成交在 12 月达到了高峰。
同策研究院研究主任宋宏伟认为，2024年长三角房地产表现及2025年走势可以从以下四个方面进行分析：第一，楼市进入存量市场阶段，二手房交易主导特征明显， 核心城市的二手房成交量是新房的 2 到 4 倍。其次，新房市场一直以装修需求为主，因此今年的中高端装修项目纷纷走出独立市场，销量逆势增长。第三，整体楼市成交面积将下降20%-40%，核心原因是对楼市信心不足。第四，供给下降是未来趋势，房企收购土地的积极性有所下降，房企对刚需项目的关注度较低，一般集中在核心区的核心地块，房企拿地量将在销售、定投模式下进一步缩水。
一个现象是，在核心城市，一些优质项目缩小了价格优惠，但涨价的冲动并不存在。精健咨询创始人张宏伟指出，楼市仍处于成交量能否企稳的阶段。传统的 1 月和 2 月是交易淡季，不排除交易量呈下降趋势。“到明年 3 月，如果有新交易，楼市成交量能停止下降将是非常好的。”
上海走出独立市场的豪宅
根据CRIC中国房地产决策与咨询系统的数据，该市在综合计算规模、一二手房成交量、价格、库存、去工业化、转化率、盈利能力等指标的基础上，“止跌稳中”，短期内，有8个城市率先企稳， 其中，长三角地区的杭州、上海和合肥分别位居第一和第二，也是短期内止跌企稳的城市最多的地区。
特别特别的是，在 2024 年上海的楼市中，豪宅已经走出了一波独立市场的浪潮。12月25日，位于上海徐汇区的中海灵帝酒旭迎来了第五批开业。也是最后一批挂牌，延续了往期的热销态势，中海推出的118套均价约4100万元的滨江平层洋房，在30分钟左右就全部售罄。截至目前，该项目年内已进行清算，累计销售额 282 亿元。
中海地产上海随后宣布，2024年公司上海总销售额将超过700亿元，达到约700.11亿元，成为全国房地产企业单城最高销售纪录保持者。
12月31日，在丁祖玉房地产市场评价年度新闻发布会上，克而瑞集团董事长丁祖玉表示，今年全国销售额超过100亿元的项目有11个，占上海7个。在100亿个项目中，大部分是高端项目，占80%以上。除融创和瑞安外，其余均为央企兴建。
此外，CRIC中国房地产决策与咨询系统数据显示，上海价值超过3000万元的新房成交量达到2530套，价值超过3000万元的二手房成交量达到529套，分别占前九大城市市场总成交额的62%和43%， 分别。
长三角地区高端住宅市场非常好，苏州、南京、杭州超过3000万元的一手、二手豪宅成交额也已进入全国前九。
上述3000万元豪宅的9大城市高端豪宅成交量增加的背后，是项目数量从1000万元左右下降到3000万元不等。总体而言，这些城市超过 3000 万的交易量与去年相比增长了 57%;与去年相比，超过 1 亿笔交易量增长了 141%。1000万至3000万套新豪宅，今年已成交34,440套，比去年下降30%;超过 3000 万份贡献基本上来自 上海。
丁祖玉指出，上海是高端住宅销售最集中的区域，这群客户购买越来越多，占比越来越高。在豪宅独立市场的背后，核心城市二手房交易面积再创新高。上海。杭州已经进入股票市场。数据显示，截至 2024 年 12 月 30 日，杭州市二手房成交量约为 9.3 万套，同时新房售出约 7.2 万套，二手房成交量首次超过新房，标志着杭州楼市正式进入存量市场。上海，早在 2022 年，它就已经进入了股票市场。南京、合肥等城市近两年二手房交易量也已超过。
其中，2024 年，丁祖玉预计，上海和杭州的二手房交易面积将分别同比增长 23% 和 22%。特别是上海二手房交易额接近7500亿元，同比增长22%，居全国主要城市首位。
这也意味着上海二手房的流动和增长率，将对恢复楼市的交易链起到关键作用。换言之，一旦二手房交易不顺畅或横盘整理，后续的换房链条就会中断
严格控制增量土地供应 成交面积或下降
根据各种信息，这波政策的出发点是促进整个交易环节的活动，所以二手房市场先修好，这也是筑底的信号。
张宏伟指出，当二手房市场复苏时，将带动整个置换交易链，升温的气氛最终会传导至新房市场。
张宏伟指出，目前楼市成交量的反弹仅限于核心城市，包括一线和强二线城市。长三角地区的一些省会城市甚至没有出现明显反弹。低能耗城市的反应并不太明显。在这些核心城市，二手房的交易量普遍优于新房，尤其是在已经进入存量市场的上海和杭州。例如上海二手房数量与新二手房的比例约为 4：1，因此二手房交易量大幅反弹是合理的。
在多城市二手房成交大幅反弹的前提下，下一个市场趋势会是什么？以上海为例，自10月以来，上海已连续三个月成交超过2.5万套，是长三角地区成交量止滑回升的典型城市。张宏伟认为，以下两个方面可以用来分析长三角地区的房地产市场。首先，从政策角度来看，9月底以来，多个核心城市纷纷推出楼市新政策，各地继续实施此前的一些政策，带动了楼市成交量的回升。
根据过去十年的楼市发展经验，有分析员预测，该政策往往会在1-2个月内带来成交量的反弹。但这与往年不同。本轮政策持续发力，加上年底房企冲刺业绩，导致上海、杭州等核心城市一、二套房成交量飙升，10月至12月持续。
张宏伟预测，2025 年楼市传统淡季过后 1 月和 2 月，如果 3 月前后，当地政府继续巩固政策实施，甚至出台新一轮政策，那么核心城市应该会出现一波市场延续浪潮;没有政策支持，楼市的不确定性将扩大。
其次，从房企投资策略变化来看，南京、苏州、苏州的二手房成交反弹不如上海、杭州明显，这也表明销售回升的幅度与房企的投资策略高度相关，将影响未来房企投资资金的流动。
近两三年来，缩水土地投资、聚焦核心城市的典型企业包括中海、招商局、华润等央企。这两年，这些央企在上海地投资下了很大的力气，从去年开始，在销售资金的回报中也有了一定的体现，今年更是明显。例如，中国海外许多豪宅项目的热销。
12月30日至12月31日，在上海的八批土地拍卖中，陈佳发展和北好佳两家民营企业分别中得徐汇龙华地块和奉贤新城地块，表明有现金流的民营企业也开始布局上海市场。12月31日，贝浩佳还携手当地两家民营房地产公司滨江、兴耀地产，拿下杭州一片住宅用地。
在过去的两三年里，未能在上海大规模收购土地，或者投资较弱的房地产公司，开始在销售排名中排名靠后。不过，这是近年来大多数房企的主流投资情况，也是国家严格控制增量土地供应的表现。
根据 CRIC 中国房地产决策咨询系统的数据，自 2020 年以来，全国土地交易总面积下降了 60%。以上海为例，2020年以来，土地供应规模也呈下降趋势，但存货规模有所下降。在去库存背景下，长三角热点城市土地供给以提质缩量为主，上海、北京、杭州、广州、习安等多个城市土地拍卖集中度已维持在去年22%的水平，土地拍卖集中度已见顶。
张宏伟因此预测，基于前两年房企拿地收缩和楼市供给面积下降的情况，今年楼市成交面积将下降20%-40%。无论是核心城市、三四线城市，还是能量水平较低的城市，目前都没有涨价的情况。严格来说，房价并没有稳定下来。尤其是三四线城市，现阶段还是以提升流动性为主，尤其是年底，房企想要冲刺业绩，以价换量是最直接的方式。
