中国小康网独家报道
文：《小康》记者 中国小康网 郭旭
作为一次备受国内外关注和热议的重磅会议，中央经济工作会议将给来年国内经济工作的部署定下深刻的基调，发出重要信号。
2024 年国内房地产工作将如何部署？上述会议提出，要积极稳妥化解房地产风险，一差别地满足不同所有制下房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展;加快经济适用房建设、普通和应急公共基础设施建设以及城中村改造。完善相关基础制度，加快构建房地产开发新模式。
在经历了 2023 年动荡的国内房地产市场后，许多投资者和购房者对同一个问题产生了疑问：“2024 年房价还会继续下跌吗？这个问题的答案，不仅关系到无数家庭的人生规划，也影响着整个经济的走向。
此前，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。会议强调，2024年，将坚持“以房宜居，非投机换房”的定位，适应房地产市场供需关系发生重大变化的新形势;坚持专市、一城、一策、精准政策，满足刚需和改进需求，做好建筑保房、保障民生稳定工作，妥善处置房企风险;构建房地产开发新模式，建立“人、住、地、钱”联动新机制，实施“三大工程”建设。
尽管楼市起伏不定，但自 2023 年以来，整体温和复苏趋势并未改变。截至 2023 年 11 月底，去年部分城市的交易量有所增加。价格方面，一线城市和一些热门二线城市的房价基本保持稳定，而其他地区则出现了一定程度的下跌。专家表示，预计未来一段时间内，中国房地产市场将继续保持稳定的发展态势，并将继续推动房地产市场健康发展，满足人民群众的住房需求。
适度复苏尽管楼市起伏不定，但自 2023 年以来，整体温和复苏趋势并未改变。拍摄者： Ning Ying
房地产市场的需求有待刺激
2023年，房地产市场供需关系将发生重大变化，各地楼市将继续发挥利好政策的组合作用，但市场仍处于深度调整中，何时筑底修复成为最受关注的话题。2024 年房地产市场将走向何方？前不久召开的中央经济工作会议对当前经济形势进行了深刻分析。会议强调，要出台更多有利于稳定预期、稳定增长、稳定就业的政策，积极主动地转变方式、调整结构、提高质量、提高效益，不断巩固稳定提高的基础。坚决坚守无系统性风险底线，积极审慎化解房地产风险，一差别满足不同所有制下房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
“'坚决'这个词表明了中央政府对无系统性风险底线的态度。目前，房地产风险主要体现在房地产企业的债务清偿和项目的保交付上。中国指数研究院研究主任陈文静表示，预计2024年对企业的金融支持政策将持续细化，如果“三个不少于”等政策能够实质性落地，将有助于改善企业的融资环境;预计“保交期”资金及配套措施将进一步跟进，推动项目交期风险化解。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳认为，2024年，着力推动建筑实质付、企业自救与外援相结合、企业自救主体责任与地方属地责任的巩固。国家
统计局发布的数据显示，2023年1-11月，全国房地产开发投资104045亿元，同比下降9.4%，下降幅度比1-10月扩大0.1个百分点，其中住宅投资72799亿元，同比下降8.8%。
销售端的市场压力仍然不小。1-11月，商品房销售面积100509万平方米，同比下降8%，1-10月增长0.2个百分点，商品房销售105318亿元，同比下降5.2%，1-10月增长0.3个百分点。
E-House研究院研究主任严跃进表示，根据统计局公布的数据，1-11月，全国商品房平均销售价格为10478元/平方米，环比下降0.2%，全国商品房均价已连续6个月下跌。
2023 年 12 月 14 日，北京和上海两个重要的一线城市在同一天出台了多项重磅楼市政策，包括大幅降低购房首付比例、调整抵押贷款利率下限、优化普通住宅识别标准、延长贷款期限等，降低买房门槛和成本， 促进刚需进入市场的消费者，提高二手房和新房市场的去中心化能力。
上述业内人士表示，京上海新楼市政策整体超出预期，普通房标准的调整符合预期，二房首付比例大幅下调释放出较为积极的信号，显然有利于提振市场信心， 并向市场传达了推动楼市平稳健康发展的坚定决心。新政策的发布有利于市场走出低迷，预计 2024 年第一季度，市场有望出现小春。
针对 2024 年楼市的走势，《小康》和中国小康网的记者近日进行了随机采访。根据多位受访房企相关负责人和房盘行业专家的判断，他们对2024年房企市场走势的判断存在明显差异，近半数受访者持“乐观”和“保持相对稳定”的观点。
某房企相关负责人表示，结合房源政策、财经政策、被压抑的购房需求等因素，看好2024年的房市，尤其是提升需求仍需刺激。
一位行业专家表示，很难预测 2024 年的房地产市场趋势。在他看来，这取决于 2024 年的经济状况。“无论如何，房地产的黄金时代已经结束。普通人买房会变得谨慎。房价不降，刚需得不到满足，这是主要矛盾。“专家说。
展望 2024 年，相关专家预计，随着近期金融政策频频支持房地产市场，行业资金有所改善，预计 2024 年市场成交量将呈现适度增长，但仍存在一些压力，市场情绪难以在短时间内逆转，成交量改善带动房价跌幅将收窄。从市场指标来看，预计 2024 年市场表现的关键词是“适度改善”。
供需两端都有政策空间
根据中国指数研究院不久前发布的“2023年中国房地产市场总结和2024年展望”，预计在市场过热阶段出台的限制性政策仍有望继续优化和调整，供需两端都有政策空间。
在需求端，降低买房成本、降低买房门槛仍是政策优化的重点，未来一线城市的政策或将持续优化，京沪有望降低二套房首付比例，降低房贷利率， 优化普通房屋的识别标准，降低交易税费。核心二线城市有望全面取消限购;更多的低能耗城市可能通过发放购房补贴等方式促进住房需求释放。
供给侧，在“推动融地产良性循环”的要求下，企业端金融支持政策有望持续细化，企业融资环境有望得到改善;“保障交付建筑”的资金及配套措施可能进一步跟进，推动项目交付风险化解;同时，预计各地土地拍卖规则将继续放宽，带动土地市场活跃度增加;此外，“三大工程”建设可能是 2024 年增量政策的重要重点，相关政策有望加快落地。
中国指数研究院常务副院长黄宇对中国房地产市场的未来趋势进行了预测：1、展望2024年，房地产市场的复苏仍取决于购房者的预期复苏。2. 预计 2024 年商品房销售面积将同比下降 4.9%。面对黄宇的预测，有业内人士表示，如果没有意外，他的预测很可能是正确的。
业内专家认为，黄宇预测 2024 年商品房销售面积将同比下降，是有依据的。2023年，在国内出台大量利好政策后，国内楼市成交面积仍将大幅下滑。中国指数研究院数据显示，1-11月，重点100个城市新建商品住宅销售面积同比下降约5%。
2024年，随着利好消息不断出台，宏观经济全面复苏，人们收入逐步增加，以及开发商全面放宽降价限制，2024年商品房销售面积不太可能继续大幅下滑，出现“小幅下滑”的大概率很高。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣学认为，从中央经济工作会议来看，明年房地产市场将以明显的信号为导向，呈现出防守化解风险、加快“三大工程”建设、加快构建房地产开发新模式三大主线。
“积极审慎化解房地产风险仍是重点任务，民营房企融资正处于拐点。”关荣学认为，本次会议关于房地产的表态聚焦于“持续有效防范化解重点领域风险”的总体目标，这意味着风险防范仍将是2024年的重要任务。此外，强调“整体化解”的概念进行风险预防和化解，而房地产风险不仅仅是单一领域的问题，还会牵涉到金融、地方金融等多链条风险，因此需要对房地产等领域采取更系统、更全面的措施来防范和化解。
中央经济会议还强调要“完善相关基础制度，加快构建房地产开发新模式”。相较于2022年中央经济工作会议提出的“推动房地产行业向新型发展模式平稳过渡”，这一表态更进一步，表明构建房地产新发展模式的紧迫性有所增强。同时，“完善相关基本制度”似乎也为构建新模式指明了方向，中央政治局会议“先建立后打破”的总体要求可能成为新的建设原则，即先建立清晰合理的长效机制， 进而逐渐打破不再适合房地产开发现状的“旧”模式。
有关专家认为，目前，房地产开发新模式已经取得了一些进展，如加强保障性住房建设、城中村改造、推进存量房屋试点销售、规范房企融资水平监管等，都是为了促进向新模式转型的探索， 但这个过程也是漫长而曲折的，各方都需要共同努力。稳定房地产市场发展对带动经济稳步复苏具有重要意义，房地产业仍是经济发展的重要引擎。
三大项目为楼市释放新动能
在房地产市场供需关系发生重大变化的背景下，随着行业发展进入新阶段，房地产新模式的构建正在加速。
2023 年 10 月底召开的中央金融工作会议提出“加快建设保障性住房等'三大工程'，构建房地产开发新模式”，随后“三大工程”在重要会议上被反复提及。分析人士认为，“三大工程”将是2024年政策发展的主攻方向，有望对稳投资发挥重要作用，也将对销售恢复和稳定预期产生积极作用。
住房和城乡建设部党组书记、部长倪红此前指出，加快保障性住房等“三大工程”建设，是中央做出的重大决策，也是根据房地产市场新形势推出的重要举措。目前，相关工作已启动。倪红表示，保障性住房规划建设是完善住房体系和供给体系，重构市场与安全关系的重大改革。此次改革的重点是拓展分配型保障房的新方式，最终实现政府保障基本需求，市场满足多层次住房需求，建立租与买相结合的住房体系。
上述专家表示，“三大工程”既是楼市发展新模式的起点，也是楼盘稳中求进的重点。“三大工程”聚焦房地产长期健康运行和稳定增长，着力解决结构性问题，以及供需错配、需求错发等长期问题。从本质上讲，新时期住房和建筑体系的“三大工程”都是为了对接需求，在供给侧结构性改革上大做文章，并将其与扩大内需对房地产结合起来。
业内人士表示，建设“平应急两用”设施或结合低效闲置的基础设施，因地制宜实现资源再利用，将对房地产投资产生积极作用。
关于城中村改造，根据中国指数研究院测算，22个特大城市拟改造的城中村规模约为10亿平方米，如果相关政策加快出台，将对房地产需求和投资有明显的支撑。值得注意的是，2024 年是城中村转型的起点之年，城中村转型对房地产销售和投资的实际拉动作用可能有限，但对市场预期的影响至关重要。
在保障性住房方面，2023年《关于保障性住房规划建设的指导意见》提出了安置式保障性住房的发展思路，着力解决工资薪金群体的住房难点，提出“商品房存量较大的城市可以改造或购买商品房存量用于保障性住房， 振兴闲置土地和房屋，避免重复建设造成的浪费”。
上述专家认为，“三大工程”将对房地产行业的未来发展产生重要影响。短期内，在政策实施初期，各地可能主要通过收购商业地产项目来推动保障性住房项目，即在解决低收入群体和年轻人的阶段性住房问题的同时，解决一些商业地产项目去城市化的问题。从长远来看，随着保障性住房的不断推进，未来保障性住房与商品房“双轨制”发展模式的形成将带来房地产行业的结构调整，对房地产行业的深远影响还有待观察。
“在新模式下，房地产行业将发生四大变化：从数量到质量、从投资到消费、从增量到存量、从发展到服务，这也为房地产企业的转型发展提供了新的机遇。”
（“小康”，中国小康网独家文章）。
本文发表在《小康》2024 年 1 月下旬刊上
