界面新闻记者| 王婷婷
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2023年，房地产市场深度调整仍将持续，房地产企业普遍面临资金压力，这为大宗交易市场的活跃创造了条件。 一些商业资产陆续上架，“煤老板”、“水泥老板”远赴上海开启“买买买”模式。
类似的交易在2024年还将继续发生。1月2日，天眼查APP显示，上海金山万达投资广场发生股权变动。 大连万达商业管理集团有限公司退出公司股东名单。 新股东为其背后的金融机构苏州联商第二商业管理有限公司。 主要的就是中华联合基金。
此外，上海松江万达广场和周浦万达广场将于2023年由大家保险接管。目前，上海三座万达广场已被金融机构收购。
不仅是万达广场，宝格丽酒店、万达瑞华酒店、中粮海景一期、上海喜来登酒店等优质资产也将在2023年易主。
1月4日，戴德梁行发布的2023年大宗交易报告显示，2023年上海大宗交易市场总交易额为806亿元，同比2022年下降8.9%，降幅为5.5%。缩小； 交易数量达到近五年来的最高水平。 创115例新高，表明市场投资和交易气氛活跃。
从买家类型来看，2023年投资买家将继续占据主导地位，占全年交易量的79%，且以个人投资者和机构为主。 公寓、写字楼、产业园等资产备受关注。 2022年，投资型买家仅占65%。 过去一年，投资买家的购买更加频繁。
2023年自住买家共完成50笔交易，其中约76%投资于写字楼及研发办公资产，尤其是一线江景或重点核心区的物业，总价大多控制在1%以内。亿元。
具有代表性的是，位于浦东新区的张江半岛科技园被宁波政府平台购买，成交面积34776平方米； 成都某国企收购位于浦东新区的张江368生物医药产业园，交易面积20537平方米等。
高纬环球指出，近两年国企买家，尤其是外资国企买家逐渐加大了对上海市场的投资。 从产业联动的角度来看，他们青睐大虹桥地区的工业园区和写字楼。 例如，宁波政务平台购买青浦区虹桥世界中心D1写字楼，成交面积20349平方米。
从交易资产类别来看，写字楼或研发办公楼常年稳居第一。 高纬环球数据显示，2023年写字楼及研发办公楼交易总额将达281亿元，占比35%； 公寓和住宅紧随其后，以131亿元位居第二，占比16%。 得益于太古地产97亿元收购前滩、洋泾地块，综合商业成交占比升至第三位。
此外，2023年高端酒店资产的交易也成为一大亮点。 去年四季度，黄浦绿地万豪、外滩万达瑞华、华侨城宝格丽酒店等资产陆续出售，该品类占比提升至11%。
12月底，黄浦江畔绿地万豪酒店被银行接管，网上签约总价约14.88亿元。 此前，北京英朗商业管理有限公司成为上海万达瑞华酒店全资股东，江苏金丰水泥集团以底价24.3亿元拿下上海宝格丽酒店。
2023年9月，位于上海虹口北外滩地区的三芝喜来登酒店也被拍卖，起拍价为16.43亿元。 该酒店的最终买家也是江苏金丰水泥集团。
“水泥老板”在底部入市购买上海酒店资产，而“煤老板”则倾向于购买上海豪宅。
去年11月底，大悦城持有15年的中粮海景一期最后三套房正式易手。 买家是一位来自内蒙古的“煤老板”。 买方为上海永鹏实业有限公司，成交价格为41.42亿元。 。
长租公寓成交也十分活跃。 2023年8月，布鲁克菲尔德完成了对上海静安区租赁住宅项目的收购。 该项目为静安聚源大厦。 此前由朗诗公寓经营。 该项目地上建筑面积约18000平方米，未来将提供。 约280套优质出租住宅。
对于2023年上海商业地产的交易价格，戴德梁行执行董事兼华东资本市场部联席主管蔡峰认为，在房地产行业资金紧张、企业债务高企的挑战下预计2024年将有更多核心商圈优质资产挂牌出售，买家瞄准捡拾良机，市场活跃度将更高。
此外，国内买家将继续主导大宗交易市场，而国外买家则因美联储加息的影响而持续疲软。 预计他们将在2024年上半年保持观望，并在下半年美联储降息后逐渐回归。
“新经济的热点赛道备受投资者关注，长租公寓尤其是R4项目（出租住房用地）成为市场关注的焦点。生命科学园项目火爆，优质成交物流资产包已经出现。” 蔡峰表示，在消费领域，随着众多基础设施REITs的成功获批，零售资产也将受到投资者的追捧。
