3月5日，一年一度的“两会”开幕。 两会《政府工作报告》《关于今年政府工作的建议》中，有77个字与房地产相关。 两大核心内容将为2023年楼市定下基调。
核心内容包括两个方面：
一、有效防范和化解优质龙头房地产企业风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产行业稳定发展。
2.加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决新公民、青少年等住房问题。
此外，“聚焦扩大内需”中也提到了城市更新行动的实施。
上述说法与2022年12月15日中央经济工作会议的讲话基本一致，可以概括为六个字：防范风险、促进需求。
虽然2023年的工作部署中对房地产的重视程度较低，但在过去一年和五年的工作回顾中，房地产却被多次提及。 五年来，“房子是用来住的，不是用来炒的”一直是房地产市场调控的主基调。 今年，把防范化解优质房地产龙头企业风险放在重要位置。
房地产行业产业链长、涉及面广。 在投资、消费、金融、居民资产等领域发挥着重要作用。 防范化解房地产市场风险是有效防范和化解重大经济金融风险的关键。
在坚持住房是用来住的、不是用来炒的定位坚定不移的基础上，2023年房地产工作的重点仍然是防范风险、增信促需。 中央政策将继续发挥支撑作用，重点是全面落实楼盘保交，引导房地产市场探底修复。 短期内不会出台具有紧缩效应的政策。
最近一段时间，上海的楼市真是不寻常。
无论是新房还是二手房，市场表现出的走势都是强劲的上涨势头。
至于数据，相信大家已经从各网络平台铺天盖地的报道中看到了，这里不再赘述。
说到这里，肯定会有很多人反对，甚至各种谩骂，说中介、房产自媒体为了多买房、吸引流量，挖坑让别人跳进去。宣扬上海楼市有多好。
世界上有各种各样的人，众生，但小编秉持着“君子爱财，取证有道”的原则，从不赚任何触动良心的钱。
一些真心想买房但对市场缺乏信心的朋友会问，为什么上海楼市这么火爆？ 其实很简单。 无外乎以下三个主要原因和两个引爆点。
理由一：抢人大战持续，人口流入创近九年最高纪录。
2020年至2022年，上海开始抢人，开始放宽落户政策。
2020年，上海四所985大学的应届本科生和全国双一流大学的应届硕士生可落户上海；
2021年，上海应届毕业生可在五大新城、新自贸区就业并落户上海。
请看下面的图表，这是上海近九年的户籍人口增长图。
从上图中你能看到什么？
上海抢民战元年，新户籍居民数量较以往增长40%以上；
上海第二年，新增户籍居民数量是过去的2-3倍。
上海已经连续三年抢人了，新增登记居民数量比近六年登记居民总数还多。
更重要的是，被上海抢走的人是谁？
985，双一流，研究生。
年轻人，有更高潜力、更高成长潜力的年轻人。
更直白地说。
——他们可能是最纯粹的刚需，也可能是全国年轻人中潜在购买力最强的刚需群体。
上海户口的隐藏魅力，依然让源源不断的热血青年在这里置业安家。
第二个原因是上海正在通过旧改革挤压内生购买力。
2020年是上海城镇改革元年，上海启动了城镇改革三年规划。
说白了就是疯狂拆迁。
2020年，上海将拆迁2.8万户； 2021年，上海将拆迁3.4万户； 到2022年，上海将拆除2.2万户家庭。
连续三年被拆迁8万多户。
80%以上的安置安排都是货币化的。
一线城市玩拆迁货币化安置？
这相当于在紧俏的市场空投数万购买力，“失去了房子，只剩下钱了”。
这种购买力是任何城市最稳定的基石。
第三个原因是上海开始收水，各大金融机构背着配额到处发钱。
2023年将是洪水之年。
2022年末，我国M2同比增长11.8%。 今年1月份，M2同比增长12.6%，增速创六年新高。
最近和很多银行朋友聊天，上海各大银行的行长都开始背贷款额度了。
就是要通过各种方式，把这笔钱分散出去。
新的信贷产品也开始出现。
让我举两个例子。
第一，今年1月份，大家都知道上海一家股份制银行的信用贷款年化利率可以是多少。
3.2%-3.7%。
请注意，这是纯信用贷款，不需要任何抵押品。
其次，近期，上海十几家主要银行近期开始大范围推广“资金监管转按揭”。
简单来说，就是现有房屋抵押转让。
原本需要数月才能完成的贷款还款流程，如今已缩短至20多天。
过去，您可能需要动用高成本的资金来偿还贷款，但现在您可以一步完成。 银行直接帮你监管资金，成本降低50%。
金融机构的巨额资金正在千方百计地流入社会。
2022年上海楼市最困难的一年其实已经过去了，剩下的就是各种拐点。
对于2023年的上海楼市，可能发生的一些变化有：
第一个临界点是三价最低政策需要全面放宽。
目前，在内环以内的部分社区，三价下限价格已全面放开。
比如，在潍坊、陆家嘴等部分地区，4至500万元的房价低于三档价的地区，官方已经放宽了限价。
早期只能拿到20%到30%的贷款，现在可以按照实际购房价格拿到贷款。
目前，其他地区也在逐步放松。
采取三个价格中较低者并放松意味着什么？
上海二手房首付门槛再次降低！
冻结二手房交易的炸弹正在升空，化为爆管。
大量的购买力正在被释放。
第二个临界点是可能出台的新楼市政策。
在这一轮楼市下行中，上海是少数几个顶住压力、没有丝毫放松的城市之一。
但是，如果上海房地产市场不带头走强，怎么能让下面的小弟们玩弄胳膊呢？
目前我收到的有关该论文的消息是：
——五大城市的社保年限要求由5年调整为3年。
——首套房首付比例由3.50%调整为30%； 第二套住房首付比例由70%调整为50%；
再次，具体政策何时公布、是否实施仍是未知数。
当然，一旦宣布正式实施，那绝对是一枚重磅核弹。
另外，买房时，新房要注意：一定要考察开发商的实力和信誉，多询问开发商的背景，了解项目手续是否齐全。
购买二手房时，必须注意以下几点：
首先，白天看灯光，晚上听噪音。
只有在白天观看时才能感受到灯光。 有条件的话，有太阳的时候看一次，没有太阳的时候再看一遍。
噪音只需在夜间避免，白天影响不大。 如果晚上没有噪音，白天吵闹的话，对于大多数上班族来说影响不会太大。
其次，晴天看采光，雨天看渗水。
与上面的照明相同。
有些房子，尤其是顶层和东侧的房子，下雨天最容易看出是否漏水。
如果没有条件，留意一下四个角的墙布，一般都能看出端倪。
第三，多看房型，少看装修。
更改房型比较困难。 不管是方形的还是透明的，都是它应该有的样子。
装修可以随时进行。 不要为了装修漂亮而选择有问题房型的房子。
第四，注意地板朝向。
多层建筑的顶层和高层建筑的底层都是瑕疵。 采取行动很困难，生活也很不舒服。
在亚热带地区，南北通风的公寓居住起来比较舒适。
买房时，需要提前避免陷阱。
第五，看门面、社区环境、物业费。
基本上，如果门面干净整洁，责任多半是业主的。 同样，物业费也会更贵。 事实上，高昂的物业费并不一定是劣势。 同样五年过去了，一个社区一片狼藉，另一个社区干净整洁。 哪个社区更舒适、更保值，一目了然。
八个大坑，坑致命
第一个陷阱：房贷没有提前和银行确认。
签订二手房合同前，一定要与信贷员预审材料，检查贷款人目前的收入证明、信用报告等是否存在问题。
陷阱二：房屋产权信息，无核实和产权调查
买房前一定要了解房产权属信息、户籍信息、房屋基本信息、是否有银行贷款以外的异常抵押贷款。
第三坑：中介合同，网上签的合同不是业主签字的。
如果业主不能到场，则需要经过公证的授权书。 否则，您必须直接与业主沟通。
坑四：中介协议关键支付时间点太卡
缴费时点要相对宽松，且须注明非购房引起的保单延期，无需承担任何违约责任。
第五坑：二手房经纪合同签订后，原则上房产证不由第三方保管。
签订中介合同后，房产证必须由第三方保管，防止两套房子出售。 买卖双方的违约责任必须写清楚。
陷阱六：交易过程中，包括定金在内的房款并未全部转入业主账户。
坑七：卖家额外承诺没有写进合同
例如，房东承诺唯一的学区将不再使用等，必须写入合同中。 若与事实不符，由卖家承担责任。
第八：高风险房屋不交给专业团队运营
例如，如果止赎房产出现抵押异常，最好请专业团队来接管，避免房产和财产两败俱伤。
2023年第二批新房入市预测，据传部分项目已通过会议，预计本周大概率公布。 （仅供参考）
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