如果用两个词来形容2019年，那就是“稳”。土地市场稳定，房地产价格稳定，未来预期稳定。三大稳目标在2019年都有明确体现。同时，楼市调控政策方向明确，全国降温城市数量持续增加。在商品房整体成交量仍在上涨的行业背景下，房价整体上涨趋势得到有效控制。
在“房子是用来住的、不是用来炒的”调控主基调下，楼市投机性需求基本退出市场，住房回归了居住的本源。
在“不把房地产作为短期刺激经济手段”的指导下，金融监管仍保持较高压力，有效保障了房地产市场合理发展，防止了投资过热。
在租售平等、住房稳定的目标下，租赁住房供应持续增加，租赁市场持续繁荣。
在因城施策的调控原则下，各地调控的精准度不断提高，各市调控的粒度日益细化。
关键词一：金融端监管
监管若不放松，房地产金融将首当其冲
2019年全年楼市政策保持相对稳定，因城施策精准调控在各地得到体现。例如，佛山取消楼市限价政策，东莞调整二手房交易个人税等，苏州、大连、洛阳部分地区限制销售。其他地方也出台了限价政策。总体来看，政策放松的城市和地区较少，大部分城市仍维持高压调控。尤其是开封和张家港分别在7月和12月经历了政策放松的“一日游”，导致各地管控措施收紧。放松心情比较谨慎。
2019年，在市场流动性普遍宽松的环境下，房地产金融端日益收紧，向市场发出了明确的信号。也就是说，“房子是用来住的，不是用来炒的”，从产业源头就开始了。不仅要控制房地产开发企业的风险，还要通过金融监管有效加大房地产去产能的步伐。 2019年房地产金融端监管主要采取了三项措施。走。
第一步是“定调、严控”。 4月份重申“房子是用来住的、不是用来炒的”基调。 7月份的政治局会议“不会把房地产作为短期刺激经济的手段”。 9月份的国务院常务会议明确要求地方政府专项债券资金不得用于土地储备和房地产相关领域，这是融资从紧的明确信号。
第二步是“严控信托”。 5月份以来，监管部门多次发文，严防资金通过信托、融资租赁等方式进入房地产领域。7月份，监管部门约谈了过度开展房地产信托业务的信托公司。
第三步是“加大整改力度”。 8月，银保监会表示将对32个城市的银行房地产业务开展专项检查，涉及土地储备贷款和开发贷款。 8月底，银保监会发布关于对部分地方中小银行机构进行现场检查的通知，批评中小银行违规为房地产项目提供融资。
关键词二：抢劫战
人才政策频出，提振楼市人气
今年直接针对楼市放松调控的政策很少。大量的放松体现在各地落户政策、人才政策的放松。这些政策确实对楼市产生了间接影响。
从放宽人才购房限制的政策来看，大部分都提供了相应补贴或直接降低或取消了人才购房门槛。比如南京、天津等地放宽了落户门槛，对提升当地城市和地区的知名度起到了显著作用。影响。但必须看到，人才政策的真正目的仍然是为了吸引人才。政策本身也包含很多内容，人才购房只是其中的一部分。因此，人才政策不能等同于放松监管。
值得注意的是，各地的人才政策仍有不少值得推敲的地方。一方面，人才引进的主要标准是学历或职称，缺乏根据各城市重点发展产业确定的专业人才引进标准。在某些情况下确实如此。二三线城市表现尤为突出，换句话说，2019年将是一场“人的战争”，而不是“引进相应的人才”；另一方面，不排除一些城市利用人才政策，特别是通过降低人口门槛来实现变相放松监管。当它较低时，这种趋势尤其明显。
关键词三：城镇降温
三四线城市土地拍卖失败，房企加速回归一二线城市
2019年土地市场成交量同比大幅下降。从购地面积数据来看，上半年房地产开发企业购地面积8035万平方米，同比下降27.5%。下半年整体购地面积有所回升，但全年来看，整体成交量同比下降的趋势没有改变，1-11月同比下降14.2% 。
从实际拿地情况来看，房地产企业明显加强了围绕重点城市群和核心都市圈的布局。大品牌房企回归一二线趋势明显。今年深圳、北京的土地拍卖市场双双火爆，一线城市的优质地块吸引了房地产企业。 6月，深圳多块住宅用地出让，效果明显“抢眼”。相应地，三四线及以下城市是拍卖失败土地的集中区域。从2019年土地拍卖失败数量来看，排名靠前的城市为金华市、济宁市、南阳市、潍坊市。 、常德市、淮安市。房企布局意愿不高，市场降温是此类城市土地降温的重要因素。
值得注意的是，今年以来，一些房企为了规避风险，开始暂停拿地。一方面，2016年至2017年的地王项目在多个城市面临销售困难，房企获得“地王”的冲动大幅下降；另一方面，负债率过高的房企今年以来逐渐被动减少销售。就连征地行动也暂停了。总体来看，房地产企业土地市场理性明显，带动土地溢价率持续下降。
关键词四：价换量
销量持续增长，商品房GMV迈向16万亿
2019年1月-11月商品房销售情况
国家统计局公布的数据显示，1-11月，商品房销售额139.006亿元，增长7.3%，其中住宅销售额增长10.7%。数据显示，前11个月销售额接近14万亿元。而去年同期仅为12.9万亿元。因此，2019年突破15万亿元毫无悬念，商品房GMV再创历史新高。
2019年房企也加快了销售步伐，早在5月，不少房企就开始加快开盘力度。 6月至7月的市场投放和促销节奏也比去年更快。下半年楼市将降温。大环境下，房企“以价换量”的情况持续增多，带动楼市销量稳步提升。与此同时，不同城市的房地产销售差异化也有所体现。深圳、上海临港等热点城市和地区受重大政策影响，楼市热度有所提升，但部分三四线城市甚至二线城市也出现市场增长。冷却。
值得注意的是，当前行业集中度提升的步伐并未停止。 2019年新进入千亿阵营的房企数量预计在5家左右。从房地产开发行业发展情况来看，商品房销售规模开始放缓。在此背景下，龙头房企销售增速放缓，而中小房企受融资困难和监管影响，分化仍将持续。受部分城市房市转向等因素持续影响，千亿元冲击难度还将继续加大。
关键词五：房价企稳
房价保持稳定，降温城市同比增多
2019年，上半年房价调控压力尤为明显。在上半年对6个城市预警的基础上，住建部还对佛山等新建商品住宅、二手房价格指数上涨的城市发出预警显著地。苏州、大连、南宁四个城市发布预警。下半年，房价上涨压力较大的城市明显减少，但深圳可能是个例外。由于市场人气快速上升，深圳市住建局12月明确表示，二手房涨幅超过5%，市民可向区房产部门投诉。在房价整体下行压力较大的环境下，显得相对“另类”，但这也体现了各地房价调控的重要性。
严格调控下，楼市降温。从国家统计局公布的数据来看，2019年各月房价同比下降的城市越来越多。今年11月，已有30多个城市二手房价格出现下降。 56个月后，超过30个城市出现下滑。城镇房价下跌。从安居客网上房价数据来看，2019年11月新房网上均价为16599元/平方米，二手房挂牌均价为15410元/平方米。二手房价格较1月份仅小幅上涨2%。其中，一线城市二手房价格普遍呈现下降趋势。例如，与1月相比，11月北京下降2.5%，广州下降4.8%。二线城市也有二手房价格下降的城市。比如青岛、济南、杭州、三亚等城市，年末较年初出现了非常明显的下降趋势。
关键词六：租购并举
整顿租赁机构乱象，完善租赁法律法规
从2019年国家出台的各项政策文件可以看出，国家继续把发展住房租赁市场作为主要任务，支持城镇住房租赁建设，整顿租赁中介乱象，规范住房租赁市场秩序。房地产住房租赁市场稳定发展。
就地方城市政策而言，在“加快建立供给主体多、渠道多、租购并举的住房制度”的总体方针下，住房租赁政策更加细化，包括建立租赁住房信息化平台。平台、大力发展人才公寓等。多渠道推动住房租赁市场发展。
分城市看，一线城市整体租赁需求仍高于大部分新一线城市，其中北京、上海、深圳租赁需求领先。新一线城市中，成都租赁需求排名第一，位居全国第二，仅次于北京；其次是重庆、武汉等中西部城市。以深圳为例，整体综合实力较强，人才政策相对宽松，招聘活跃度高，吸引大量人员落户就业；但在租金成本方面，租金价格较高，生活压力较大。 2019年，租赁住房供应量排名第三，租赁访问量排名第四，租赁价格排名第二。
关键词七：市场预期
波动性依然存在，预计整体走势平稳
从国家统计局公布的2019年房地产开发景气指数来看，变化已经很小。全国范围内房地产开发市场表现相对稳定，但不同城市和地区之间的差异仍然非常明显，比如东北地区的降温速度。较为明显的是，2019年1-11月增速回落0.6个百分点，不仅低于2018年17.5%的水平，而且是四个地区中增速最快的。但由于东北地区房地产投资在全国占比较低，对全国整体影响较为有限。
从安居客购房者信心指数来看，全年下行波动十分明显。 “小印度之春”之后，持续震荡下行，直至11月出现小幅回调。购房者对房地产未来的预期普遍趋于平淡。投机性购房需求同时回落。值得注意的是，年末一线城市购房者心理回调较为明显，二线城市则出现轮动下滑。明年购房者的心理分化可能会更加明显。从券商信心指数来看，全年呈现较为平稳的下降趋势。经纪人心态波动幅度小于购房者，但整体对后市态度总体中性。
张波（58安居客房地产研究院分院院长）
吴鑫 编辑 李立军 校对
