01 房住不炒，后遗症
今年我国房地产市场调控的核心方针仍旧是“房住不炒”，这一对楼市的明确定位，最初是在2016年12月召开的中央经济工作会议上被提出。
那是一个全国房价飙升至两倍的日子，然而到了2018年，当“房住不炒”再次被提及，整个房地产行业，不论是开发商还是购房者，都深受其影响，出现了各种后遗症。
开发商面临资金短缺的困境，短短半年内破产企业数量已超过210家，即便是如碧桂园、泰禾等后来居上的企业也未能逃脱此劫，不禁让人好奇接下来是否还有更多top100企业会爆出惊人消息。
开发商的资金紧张状况主要源于购房者的预期受到了较大冲击，这种冲击的最大原因则是房价增长速度的明显下降。
尽管市场的炒作氛围已不如从前，购房者的态度也趋向于理性，然而土地成本并未有所下降，反而在一些热点城市对商品房的售价及各项条款实施了限制。
新房的价格显著低于周边的二手房，上半年出现了多次万人争抢百套房源的现象。在二手房市场，今年北京和深圳两地推行了新的学区对口政策，这进一步减轻了核心房产对学位资源的依赖性。
02 六保六稳，保啥稳啥
今年我国经济社会发展工作的核心目标是“六保六稳”，在此背景下，中国人民银行上半年已实施三次降准措施，累计释放长期流动性资金高达1.75万亿元。目前，第四次降准工作正在推进中，据中信证券预测，这一举措有望在7月份再度实施。
连续两次降低LPR之后，以“100万元本金、30年期限、等额本息还款”的按揭贷款方式为基准，6月份，我国64个城市的平均月供降至5637元，较年初的5731元减少了94元。
今年两会期间，提及“房产税”的表述仅有38字，较之去年减少了45字，与前年相比更是少了179字。今年的讨论情况较为特别，鉴于房产税问题的复杂性，此处暂不深入展开。
个人觉得，今年的经济总体目标，主要在于维护房地产领域的投资。2019年，房地产投资在GDP中的比重已经达到了14%左右。考虑到今年出口贸易受到了较大冲击，确保房地产投资的增长速度保持稳定显得尤为关键。
购房预期相对稳定，这主要是因为在房地产投资信托基金（REITs）尚未广泛推广之前，该领域的消费主体仍然是购房者。
03 旧改和土地方面
本年度标志着“十三五”规划中棚户区改造项目的最终阶段，改造工作的核心将聚焦于老旧小区的更新。今年计划改造的小区数量达到3.9万个，受影响的居民家庭接近700万户，这一数字较去年翻了一番。
截至6月底，各地旧改项目的公示工作已基本完成，而那些被推倒重建的“镇、村、厂”数量显著低于前三年同期水平，与此同时，大湾区、环沪等区域的棚户区改造政策依然保持着旺盛的势头。
在上半年，众多省市在土地出让过程中减轻了市场与企业的负担，这一举措主要包括：取消了一系列限制性规定、扩充了优质土地的供应量、放宽了土地款的缴纳方式，允许延期或分期支付，以及延长了项目的竣工时间。
在上半年，上海所推出的住宅用地中，取消了15%的自持比例规定；同时，北京丰台、海淀、石景山等城市核心区域内的优质地块，也取消了备案价格的上限限制。
西安市、南昌市、江门市等地将土地竞买保证金下调至20%，并要求在一个月内支付50%的土地款项。同时，南京市、福州市、无锡市等地受疫情影响，对土地出让金收取和工程进度进行了延期处理。
在全国GDP总量超过万亿的17个城市中，诸如北京、上海、深圳、无锡等城市对房地产的依赖程度相对较低，而郑州与杭州则显示出较高的依赖性。
南京、苏州、宁波、成都、武汉等城市在土地出让金领域表现突出，成为行业中的佼佼者，其中这些城市的土地出让金同比增幅均超过了30%。
04 供需关系和房价
易居研究院公布了最新的《供求关系与库存报告》，其中今年所关注的10个城市，在前半年的住宅商品房供需比持续上升，预计这一比率将在7月至8月达到最高点。
天津与郑州等对房地产业依赖较重的城市，因土地供应过剩，导致商品住宅库存不断攀升，然而，购房者的接受程度却不如杭州、苏州等地。
在房价领域，一线城市的价格涨幅有所增加，达到了每平方米46548元，同比增长了7.9%；而在二线城市中，其涨幅在三类城市中位居首位，达到了每平方米15246元，同比增长了9.6%；而三四线城市的价格涨幅则呈现出进一步缩小的趋势。
上半年，14个重点城市的开盘去化率仅为60%，这一比例已降至近三年的最低点。然而，一二线城市房价却出现了炒作现象，甚至出现了抢购热潮。尽管相关部门多次进行约谈，但市场依然呈现出躁动不安的态势。
在端午节假期，北京的成交额锐减至原来的30%，成都更是大幅下滑至4%，深圳则下降了76%，杭州的跌幅也高达24%，青岛的成交量更是锐减至5%。在此，提醒广大购房者需注意以下三点：
在10个月内完成土地获取并开盘的快速周转项目需谨慎选择，除非存在严重的倒挂现象；具体信息可参阅上一期视频内容。
成都、杭州、南京、广州等热门城市的新房市场异常火热，然而，二手房的挂牌数量在一年内却翻了一番，这无疑将加剧新房的消化速度，进一步限制存量房的流动性。
无论是新房还是二手房，当前的市场状况明显呈现出城市与区域的差异化特征，即便是在同一座二线城市内，也存在着堪比一线城市的区域和类似于三线城市的区域。在经历了四年对炒房资金的打压之后，我们在追求投资增值的同时，也要对填补洼地保持谨慎态度。
05 房企和事件
《上半年房产销售业绩TOP100》这份新鲜出炉的榜单，由众多机构联合整理并公布。然而，这些榜单的真实性究竟如何？一位从业近20年的房企监察资深人士透露，其中至少有超过55%的榜单水分较大。
企业通过团购、工程回款、营销夸大等手段，众多方式被用来衡量房地产企业的业绩。实际上，这份排行榜与福布斯富豪榜颇为相似，拥有众多耀眼的光环，不仅有助于炫耀和融资。
值得一提的是，在一线城市，200平方米以上的新房销售比例已超过20%；而在二线城市，90至140平方米的户型依然是市场的主流。面对当前的限购政策，人们纷纷开始精简自己多余的房产，将其升级为“豪宅”，这便是所谓的资产优化。
中指研究院披露，2020年下半年，房地产企业面临超过5000亿元的债务偿还压力，而接下来的两年，偿债高峰期依然如同泰山压顶般严峻。
上半年，尽管出现了“绿地出轨事件”、“上海与苏州的围标风波”以及“新城王老板被判刑”等引人注目的事件，但整体来看，并未涌现出其他能引发全网热议的大事。
行业的发展步伐放缓后，众多内部和外部的问题接连浮出水面，却始终未能得到解决。区区一人的小小举动，或许就能达到一半的既定目标，而国民心中的重担，就在他们掌声的起伏中不断被玩弄于股掌之间。
当前房地产市场面临的严峻挑战并非房企自身的问题，而是如何在这两个目标——稳定土地价格和降低房价——之间找到平衡点。土地价格若过高，却又不允许房价上涨，而开发商又追求快速周转，所有潜在的问题和风险都转移给了两年后的购房者。
备案价格的提升、悄然放宽的调控措施再次触及了决策者和民众的底线，对于开发商而言，这等半生不熟的局面只能含着泪吞下，然而，消费者的认知似乎尚未完全跟上这一变化。
