上海房价最“玄”的郊区一定是青浦。
青浦战略定位最高，是长三角一体化的核心位置。
然而，青浦的房价却一直悬而未决，非常不稳定。
比如，五大城市之一的青浦新城，房价千年不涨。
六年来，青浦新城主流次新房社区增速仅为10%左右。
考虑到通货膨胀和持有成本，这样的回报率很难维持，有的社区甚至直接遭受账面损失。
当然，这边旗鼓沉寂，那边锣鼓喧天。
作为青浦郊区，徐泾近年来发展迅速，新房价格一度突破10万大关。
不幸的是，峰值无法保留。 2023年以来，徐泾部分成交价格甚至回落至新房单价附近。
不过，这个情节与当年青浦新城的开发周期非常相似。当这个概念流行起来时，房价就上涨了。
当开发枯竭、概念消散后，房价开始走向疲软周期。
这样看来，青浦的未来值得购房者去赌一把吗？
01
在房地产市场上，青浦常常给朋友一种漂浮在天上的错觉。原因就在于青浦这个概念太强大了。
青浦新城本身就是五个主要新城之一。未来将打造成为一座拥有自己光环的独立节点城市。
作为唯一与江浙二区接壤的地方，青浦地处长三角一体化示范区，东侧毗邻长三角核心虹桥商务区；
青浦自西向东依次为华为青浦基地、淀山湖新城、青浦新城商务区、青浦工业区、石溪软件园、西虹桥商务区、国家会展中心。
青浦新城夏阳湖
如果落在独立项目上，那真是多得难以计数。
无数的计划对应着期望，这也是大家买房的最重要的原因之一。
然而，漂浮在空中相当于不落到地上。
青浦规划的实施效果并不理想，用于卖房时没有落实的概念不计其数。
青浦各种规划（本期原图）
最具战略意义的沪苏湖高铁绕道松江，著名的乐高乐园终于落户金山，而极具调性的百老汇尚未开业。
徐泾、赵巷、青浦新城的写字楼不用我多说。只需走一走，就能了解企业的入住情况。
石溪软件园
青浦这些年最引人瞩目的产业就是物流业，其他领域鲜有突破。
作为大虹桥核心的虹桥商务区，自开发商退出以来一直处于产业结构升级过程中，而徐泾西虹桥带来的增量尚未带来成效。
如果说增幅最大的产业，恐怕就是房地产开发了。
从青浦新城到淀山湖新城再到徐泾，每个周期都有大量房地产项目上市，卖地带来了不错的收入。
然而，房地产驱动具有时效性，谁都知道这不是长久之计。
目前，与松江新城、嘉定新城相比，青浦的产业发展和建设水平还存在较大差距。
青浦的标签最多、概念最好，为什么比不上松江、嘉定呢？
02
人们会因为一些标签而提高期望，这可以理解，但青浦的基础确实有点薄弱。
虽然青浦是五个新城之一，但是五个新城的规划并不意味着这五个新城都在同一个起跑线上。
青浦文化历史悠久，但工业发展历史太短，远不能与浦西的松江、嘉定相比。
图片来源百度百科
1999年青浦县改为青浦区时，青浦整体仍以农业和工业为主，几乎没有工业基础。
松江、嘉定是新中国成立后的工业卫星城市，20世纪90年代全面对外开放后经历了一波增长。
图片来源上海规划资源
在上海一城九镇时代，松江、安亭都拥有较强的产业规划，而朱家角镇仍是一个以中国传统旅游为主的薄弱规划。
历史的差距只是一方面。最关键的是，青浦新城核心区的发展也错过了一个大时代：
上海工业增幅最大、人口引进最多的20年。
从1995年到2015年，上海人口在20年间翻了一番。全市打造了六大产业集群和三大主导产业。松江嘉定是这一周期的主要发展区域，吸收了大量的人口和产业红利。
几个主要新城的发展周期
然而，青浦新城开发得太晚了。等到青浦领衔时，这波机会就已经错过了。
在松江、嘉定开始发展新业态、打造第二增长曲线之际，青浦仍在进行城市基础设施建设。
从这个角度来看，青浦以房地产开发为动力也是可以理解的。有了房子，才能吸纳人口，发展产业。
松江新城早年也走的是这条发展道路。早期，土地快速出售用于开发。
土地基本开发出来后，自然就遇到了瓶颈，经历了几年的艰难转型。
但幸运的是，最终在工业方面取得了成功。很多战略性新兴产业都是依托G60科创走廊发展起来的，我们也没有落后。
图片来源上海松江
其实按照以前的发展逻辑，只要建好房子，产业很快就会跟上来。
但青浦上市后面临的产业环境却截然不同，增速大幅下滑，存量竞争激烈。
因此，青浦近年来显得有些疲软。行业只是有点慢，很难快速突破。
反映在楼市上，房价始终处于劣势。
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04
为什么工业很重要？
因为任何地方的房价想要坚挺，就必须有足够稳定的供需关系；
房价想要上涨，本质是供需关系有突破：
要么大家的购买力变强了，人多了，要么房子稀缺。
这背后最强烈的相关性是工业、人口和住房本身的稀缺性。
但核心问题是大部分地区对这三个方面没有把握。
关于房屋的稀缺性，市区有大量的老旧破旧房屋，郊区有大量的土地。
没有所谓的郊区位置。郊区的房子理论上是可以无限建造的，所以郊区的房子稀缺就不用谈了。
因此，对于青浦来说，突破口是产业和人口。
郊区吸纳人口最快的方式就是吸收城市的溢出效应。
但青浦有一个先天的劣势，那就是距离市区太远。
2035年计划
宝山闵行与市区接壤面积大，具有吸纳过剩人口的先天优势；
松江、嘉定都有郊区。虽然远郊也有单线地铁线路支撑，但9号线和11号线都是城市线路，有吸纳城市溢出的基础。
徐泾是青浦唯一的郊区，受到高铁和机场的封锁，无法顺利连接到市区。
当这片土地上还没有大虹桥规划时，这里就注定被用作郊区别墅和工厂。
核心支线17号线是纯郊区线路，只能吸纳有限的市区外溢客流。
2号线、10号线周边有太多可以分流超额客流的区域，青浦并不是最佳选择。
因此，对于青浦来说，产业突破或许是唯一的起点：
产业发展好了，人们才有理由留在青浦、生活在青浦；产业发展好了，人们才有理由留在青浦、生活在青浦。
有了更多的人口和更好的产业，我们就有财力继续建设更好的城市。
只有这样，才能走向良性循环。
05
在工业低增长时代，想要突破并不容易。
青浦想要突破行业，我认为最关键的因素是利用好自身的优势。
第一个自然是利用靠近大虹桥的优势，与大虹桥其他区域形成良好的结合，发展一些总部经济。
近年来，西虹桥多个项目落地。最引人注目的是美的、安踏等企业的总部。
美的西虹桥总部
这些企业的到来确实能够带来增量增长。只有人们来工作并与企业建立业务联系，才能为该地区带来推动力。
相比之下，其他零售店短期内可能不会带来太大增长。
徐泾营业所
一方面卖不出去，另一方面很多买家还指望着出租来收取租金，而这种情况不太可能发生。
当然，第二个也是更核心的一点是利用自身拥有较大开放空间的优势，自行孵化2.5企业，打造产业中心。
现在，全国产业突破的方向是高新技术企业，上海生物医药、集成电路、人工智能三大主导产业已经指明了方向。
此类行业有两个特点：
首先，这些行业仍处于增量阶段，尚未陷入存量竞争阶段。
只是各个区的发展需要花费精力和时间来打造产业生存的土壤并慢慢孵化。
其次，这类产业需要大量的土地作为科研和生产的载体。
与只需要城市CBD的传统服务业还是有一些区别的。郊区有天然优势。
简单来说，只有走张江的路，才能实现这个时代的产业突破。
青浦入驻华为是一个很好的案例，网易也入驻了赵祥。
图片来源中国建筑
不过，外部增量恐怕不会那么大。如果青浦本身能够埋头孵化、培育，或许会事半功倍。
时间是最强大的力量，付出一定会有结果。
近年来，保山生物医药产业发展良好。十年前，没有人对此持乐观态度。一切都是慢慢发展起来的。
青浦正在逐步走上这条道路，新规划了几个工业区。
青浦新城规划图
想必在诸多顶级策略的有利影响下，这一进程也可能会加速。
结论
青浦近年来的城市建设成就值得肯定，17号线各站周边也相对成熟。
赵祥、徐泾写字楼已竣工，城市界面变得非常现代化。
赵祥商业写字楼实景图
商业层面，传统的吾悦广场和青浦奥特莱斯十分热闹，平日里奥特莱斯仍有人排队。
青浦奥特莱斯实拍
相对更引人注目的是去年开业的两大商场，一是万科的云天广场，二是盘龙天地。
盘龙世界实拍
较远的淀山湖大道还有万达，不过现在没那么热闹了。
万达毛实拍
青浦已形成的几个住宅小区已基本形成各自板块的住房梯队和价值逻辑。
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